Immobilienkredit in Österreich – Finanzierung und Konditionen

Der Traum von der eigenen Wohnung, vom eigenen Grundstück, vom eigenen Haus treibt viele Menschen in Österreich an. Mehr denn je entscheiden sich Herr und Frau Österreicherin für ein Eigenheim und gegen ein reines Mietverhältnis, die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Meist wird dieser kostspielige und langwierige Schritt allerdings damit begründet, dass die eigene Immobilie als Altersvorsorge gedacht ist.

Angesichts der lang anhaltenden Niedrigzinsphase, in der wir uns derzeit bewegen, scheint dieser Weg auch grundvernünftig zu sein. Dennoch werden viele Anfragen von Banken abgelehnt, da diese Immobilienkredite oder Darlehen nur mit angezogener Handbremse vergeben. Die Kreditnehmer werden genauer denn je geprüft, um Kreditausfälle so gut als möglich zu vermeiden.

Natürlich stehen verschiedene Finanzierungsformen zur Verfügung, beginnend beim klassischen Bauspardarlehen, über den Hypothekarkredit und Baukredit bis hin zur Wohnbauförderung – dennoch bleibt einigen Menschen die eigene Immobilie versagt. Der Grund sind fehlende Ersparnisse, Sicherheiten und Rücklagen, ab und an wird die eigene, finanzielle Kompetenz auch schlicht weg überschätzt.

Letztendlich ist der Immobilienkredit eine Fremdfinanzierung, geliehenes Geld, welches nicht kostenlos zur Verfügung gestellt wird. Wer sich dem Eigenheim nähern möchte, sollte daher bereits im Vorfeld einige, wichtige Fragen klären und diverse Punkte beachten – unter Umständen muss die Einsicht folgen, dass die Zeit für eine eigene Wohnung, für ein eigenes Haus noch nicht reif ist. Dabei wollen wir Ihnen mit diesem kurzen Ratgeber helfen und zur Seite stehen.

Grundlagen, Eigenkapital und Sicherheiten

Bevor Sie sich in Verhandlungsgespräche mit Banken begeben, müssen Sie einige Grundlagen schaffen und Aufgaben erfüllen. Ein Fehler, denn viele Menschen in diesem Zusammenhang machen, ist jener, zuerst Immobilien zu suchen und dann erst die eigenen, finanziellen Möglichkeiten zu prüfen. Ähnlich wie bei einer Baufinanzierung müssen Sie sich zunächst über ihre eigenen finanziellen Mittel im Klaren sein, erst dann können sie entsprechende Angebote prüfen. Die Auswahl geeigneter Immobilien fällt leichter und schneller, wenn Sie ihr Budget hierfür sehr genau kennen. Zudem entfällt die Gefahr, dass Sie sich schlicht weg finanziell übernehmen und in eine Schuldenfalle tappen.

Generell sollten Sie bereits im Vorfeld, idealerweise Jahre vorher, die Grundsteine für Ihr Projekt legen. Das bedeutet, dass Sie Sicherheiten schaffen und ein ansehnliches Eigenkapital auf die Füße stellen. Auch hier gilt: Je mehr Eigenkapital, umso besser. Vergleichbar mit der klassischen Baufinanzierung sollten Sie auch hier eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent erreichen. Hierbei können natürlich auch langfristige Bausparverträge sehr hilfreich sein.

Bei all Ihren Finanzierungsüberlegen sollten Sie aber auf eines nicht vergessen: Den Alltag. Auch wenn Sie sich nach erfolgter Immobilienfinanzierung als stolzer Besitzer eines Eigenheimes präsentieren können, bedeutet dies nicht, dass Sie nicht auch ein normales Leben zu führen und zu bestreiten hätten. Darin enthalten sind laufende Kosten, die Sie trotz Tilgung eines Kredites nicht in die Armut treiben dürfen. Darüber hinaus ist es angebracht, für Rücklagen zu sorgen, die in Notfällen als finanzieller Puffer herhalten können.

Wichtig: Aus diesem Grund sollten Sie nicht all Ihre Ersparnisse als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung stecken – behalten Sie einen nicht unwesentlichen Anteil zurück, der als Sicherheit für schwierige Zeiten fungieren kann!

Verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten

Grundsätzlich stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, die Sie in Erwägung ziehen können. In einem Beratungsgespräch mit Ihrer Bank werden Sie so vermutlich über den klassischen Hypothekarkredit, das Bauspardarlehen und die Wohnbauförderung als zusätzliches Instrument informiert. Natürlich gibt es noch eine Reihe weiterer Kredit- und Finanzierungsvarianten, die in bestimmten Situationen Vorteile bieten können. Über diese wird Sie bei Bedarf Ihr Bankberater aufklären. Sofern Sie aber nicht Bar bezahlen können, benötigen Sie eine Fremdfinanzierung. Alle diese Möglichkeiten haben dies gemein, allerdings zu unterschiedlichen Bedingungen.

Der Hypothekarkredit

Im Falle des Hypothekarkredites sichert sich die Bank ein Pfandrecht im Grundbuch der zu finanzierenden Liegenschaft. Sollte die Tilgung durch den Kreditnehmer scheitern, kann diese Liegenschaft durch die Bank zwangsversteigert werden.

Das Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen kann innerhalb Österreichs nur von den vier Bausparkassen vergeben werden. Dabei handelt es sich um die

  • Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG
  • Wüstenrot Bausparkasse AG
  • start:bausparkasse AG
  • Raiffeisen Bausparkasse Gesellschaft m.b.H.

Auch hier erfolgt ein Pfandrecht auf die Liegenschaft, finanziell bietet dieses Darlehen folgende Vorteile:

  • Laufzeit bis zu 35 Jahre
  • Darlehensbetrag pro Person bis zu 180.000 €
  • Laufzeitende bei maximal 95 Jahren (Alter Kreditnehmer)
  • Zinssatzobergrenze von 6 Prozent für die ersten 20 Jahre
  • Mindestzinssatz von 1,9 Prozent

Die Wohnbauförderung

Die Wohnbauförderung ist ein zusätzliches Finanzierungsinstrument, welches die einzelnen Bundesländer in unterschiedlicher Form und in verschiedenem Ausmaß zur Verfügung stellen. Hierfür gilt es diverse Vorlagen zu erfüllen, welche Sie bei den zuständigen Ämtern und Behörden (Bezirkshauptmannschaft, Magistrate…) in Erfahrung bringen können. Grundsätzlich wird mit dieser Förderung der Bau, der Kauf, die Schaffung und Sanierung von Wohnraum in den Ländern gefördert.

Die Verzinsung dieser Förderung ist mit meist nur 1 Prozent sehr gering, im Schnitt beträgt der Förderbetrag maximal 50.000 – 60.000 €. Maßgebliche Faktoren sind etwa die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen, das Einkommen sowie die geplante Nutzfläche.

Rechner, Vergleich, Angebot – Der Kredit am Prüfstand

Banken vergeben einen Kredit nicht nur aus reiner Kundenfreundlichkeit, soviel dürfte hinlänglich bekannt sein. Natürlich möchten diese damit auch ein Geschäft machen, zudem müssen sich Banken gegen einen Kreditausfall absichern. Aus diesem Grund werden Kreditnehmer auch in der aktuellen Niedrigzinsphase sehr genau durchleuchtet – umso wichtiger erscheint es, dass Sie Ihre Hausaufgaben erledigen.

Zu diesen Hausaufgaben zählen wie bereits erwähnt ein Eigenkapital, Sicherheiten und Rücklagen. Ersparnisse und Förderungen reduzieren die benötigte Kreditsumme und somit auch die endgültigen Kreditkosten Ihrer Immobilienfinanzierung. Auch im Vorfeld sollten Sie sich über Ihre Möglichkeiten informieren, dazu eignet sich beispielsweise ein Rechner oder ein vernünftiger Vergleich. Sollten Sie den Kauf einer Immobilie planen, sind regelmäßige Einkünfte und ein tadellos geführtes Girokonto im Vorfeld nahezu unerlässlich.

Erste Gespräche mit der Bank

Wie Sie vorgehen, bleibt letztendlich Ihnen überlassen. Idealerweise führen Sie aber zunächst ein Gespräch mit Ihrer Bank. Im Zuge dessen legen Sie Ihrem Bankberater Ihren Wunsch nach einem Eigenheim dar und bieten diesen zu prüfen, mit welchem Budget- und Kreditrahmen Sie rechnen können. Diese Werte dienen später auch als Orientierungshilfe, wenn Sie sich nach einer entsprechenden Wohnung oder einem Grundstück umsehen.

Kreditkosten und Vergleich

Aufgrund der Tatsache, dass Sie um Ihre finanziellen Möglichkeiten Bescheid wissen, können Sie nun gezielt nach einem Eigenheim Ausschau halten. Dabei bieten sich verschiedene Wege an:

  • Die eigene Bank als Makler
  • Selbstständige Suche
  • Sie beauftragen ein Maklerbüro

Am Ende werden Sie Ihre neues Eigentum finden und letztendlich auch, nach Abzug des Eigenkapitals und möglicher Förderungen die benötigte Kreditsumme in Erfahrung bringen.

Anhand dieser Kreditsumme können Sie nun einen Immobilienkredit suchen. Hierfür bieten sich Rechner an, wie Sie auch von Banken und unabhängigen Portalen angeboten werden. Dort vergleichen Sie aber nicht nur die Zinsen, welche für die Kreditkosten hauptverantwortlich sind, sondern auch die verschiedene Konditionen bezüglich der Laufzeit und Kreditkosten an sich – denn auch diese haben maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der monatlichen Raten. Letztendlich ist genau diese monatliche Rate entscheidend, ob Sie sich einen Kredit leisten können, oder nicht.

Die Finanzierung mehrfach berechnen und sparen – weitere Überlegungen und Konditionen

Dennoch müssen Sie, wenn Sie ein Angebot für einen Immobilienkredit betrachten und diesen Kredit mit anderen vergleichen, auch andere Aspekte im Auge behalten. Sind die Zinsen variabel, oder entscheiden Sie sich für festen Zinssatz (in einer Niedrigzinsphase grundsätzlich empfehlenswert)? Welche Gebühren und Kontoführungskosten erwarten Sie? Berechnen Sie auf jeden Fall verschiedene Modelle (Laufzeit, Zinsen, Rate). Bietet die Bank Garantien für Zinsen oder kommt Ihnen diese im Bereich der Rückzahlungsmodalitäten (Einmaltilgung, Zusatztilgungen, Aussetzen einer Rate pro Jahr) entgegen?