Lange bevor der erste Bagger zur Vorbereitung des Neubaus anrückt, gilt es, die Finanzen zu ordnen. Das eigene Heim wirft immense Kosten auf, die nur selten allein aus Eigenkapitel zu stemmen sind: Ein solides Baufinanzierungskonzept muss her, das zumindest aus zwei, vielleicht aber auch aus mehr Komponenten bestehen sollte.
Das Eigenkapital als wichtige Säule der Baufinanzierung
Personen, die bislang kein nennenswertes Eigenkapital ihr Eigen nennen, das sie in ein Eigenheim investieren können, werden es schwer haben, einen seriösen Darlehensgeber zu finden. Die meisten Kreditinstitute schauen sehr genau darauf, ob ein Kunde in den letzten Jahren Geld beiseitelegen konnte, denn das ist ein Zeichen für ausreichende Bonität. Außerdem senkt das eingespeiste Eigenkapital das Risiko des Darlehensgebers, denn je höher der Wert des Hauses den Kreditanteil übersteigt, desto besser wird die Bank bei einer eventuellen Zwangsversteigerung abschneiden.
Verschaffen Sie sich also im ersten Schritt der Baufinanzierung einen genauen Überblick über die zur Verfügung stehenden finanziellen Rücklagen für den Hausbau und listen Sie diese Summen übersichtlich auf. Denken Sie auch daran, dass einzelne Bauabschnitte durchaus mit höheren Kosten verbunden sein können als vorher geplant, darum sollte stets eine stille finanzielle Reserve verfügbar sein. Insgesamt ist es ratsam, eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % einzuplanen.
Detaillierte Finanzplanung verschafft Sicherheit
Generell kommt es bei der Baufinanzierung auf eine detaillierte Finanzplanung an, die sowohl während der Bauperiode als auch in den Jahren danach greift. Konsultieren Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit einen Baufinanzierungsexperten, der Sie in dieser Hinsicht ausgiebig berät: Einen entsprechenden Profi finden Sie sicher bei ihrer langjährigen Hausbank. Legen Sie im Beratungsgespräch sämtliche Ausgaben, Einnahmen und finanziellen Rücklagen offen, nur so lässt sich ein vollständiges Bild erzeugen, das einem soliden Finanzierungsplan zugrunde gelegt werden kann. Holen Sie sich eventuell noch eine zweite Expertenmeinung an, um ganz sicherzugehen, dass alle Details Berücksichtigung finden.
Das maßgeschneiderte Darlehen finden
Im Anschluss an dieser Eigenanalyse geht es darum, verschiedene Kreditangebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Diese Punkte sollten Sie dabei besonders in Augenschein nehmen:
- Nominalzins: Höhe der Darlehensverzinsung
- Effektivzins: Darlehensverzinsung inklusive weiterer Unkosten
- Kreditlaufzeit / Zinsbindungsfrist
- Tilgungshöhe in %
- Möglichkeit zur Änderung der Tilgungshöhe
- Höhe der monatlichen Raten
- Tilgungsbeginn: Wann ist die erste Rate fällig?
- Möglichkeiten zur Sondertilgung
- Zeitpunkt der letzten Rate mit und ohne Sondertilgungen
- eventuelle Anschlussfinanzierung z.B. über einen Bausparvertrag
Unser Tipp: Lassen Sie sich passend zu jedem Angebot einen entsprechenden Tilgungsplan aushändigen, der genaue Auskunft darüber gibt, bis wann Sie welche Darlehenssummen getilgt haben.
Fester oder variabler Zinssatz: Das sind die Vorteile und Nachteile
Nicht jedes Immobiliendarlehen ist fest verzinst, mancher Kreditgeber wird Ihnen auch variable Zinsen anbieten. In Hochzinsphasen kann sich das durchaus lohnen, denn der Zinssatz liegt in der Regel zumindest zu Anfang deutlich unter den veranschlagten Festzinsen. Um das Risiko zu mindern, dass die variablen Zinsen allzu hoch steigen, lohnt sich eventuell die Vereinbarung einer kürzeren Kreditlaufzeit oder der Abschluss einer Zinsversicherung, Zinscap genannt. Liegen die Zinsen ohnehin aktuell in einem niedrigen Bereich, sichern Sie sich mit einem fest verzinsten Darlehen dauerhaft niedrige Kosten.
Das Annuitätendarlehen als häufigste Art der Baufinanzierung
Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen, einer fest verzinsten Kreditform, die häufig aus einem Bausparvertrag resultiert. Ein hoher Prozentsatz aller Österreicher investiert weiterhin in Bausparverträge, doch auch ohne einen solchen Vertrag lässt sich ein Annuitätendarlehen abschließen. Der hohe Beliebtheitsgrad resultiert vor allem aus der Verlässlichkeit dieses Produktes: Die Ratenhöhe bleibt über die gesamte Kreditlaufzeit gleich. Während die Tilgungssumme sich allmählich erhöht, sinkt der Zinsanteil im selben Maß ab. Daraus ergibt sich eine angenehme Planungssicherheit über Jahrzehnte.
Das Forward-Darlehen als mögliche Anschlussfinanzierung
Machen Sie sich auch schon jetzt Gedanken darüber, wie Sie weiter vorgehen möchten, wenn das Ende Ihrer Kreditlaufzeit gekommen ist, das Darlehen aber noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Natürlich können Sie die Sache einfach auf sich zukommen lassen und zu gegebener Zeit neue Darlehensangebote einholen, um zu vergleichen und sich schließlich wieder neu zu entscheiden.
Vielleicht möchten Sie aber lieber einen Bausparvertrag abschließen, der Ihnen einen niedrig verzinsten Kredit zum Ende der Laufzeit Ihres Immobiliendarlehens sichert – und noch dazu ein staatlich gefördertes Guthaben einbringt.
Oder Sie entscheiden sich einige Monate oder wenige Jahre vor Laufzeitende, sich die zu diesem Zeitpunkt hoffentlich vorherrschenden niedrigen Zinsen im Rahmen eines Forward-Darlehens zu sichern. Dies funktioniert bis maximal fünf Jahre vor Ablauf ihres Immobiliendarlehens und ist natürlich mit entsprechenden Gebühren verbunden. Es gilt die Faustregel: Je früher Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden, desto mehr Unkosten fallen für Sie an. Ob sich dies aufgrund der später eingesparten Zinsen rechnet, kann nicht zu 100 % vorhergesagt, sondern nur grob abgeschätzt werden.
Gut abgesichert? Diese Versicherungen springen im Notfall ein!
Da es sich bei einer Baufinanzierung oft um ein jahrzehntelanges finanzielles Projekt handelt, besteht die Notwendigkeit, sich auch mit den möglichen Widrigkeiten des Lebens auseinanderzusetzen. Was geschieht, wenn der Bauherr vorzeitig verstirbt? Welche Sicherungen greifen bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit? Werfen Sie einen Blick auf entsprechende Versicherungsangebote und überlegen Sie sich, ob diese in Ihrem Fall sinnvoll sein könnten. Die folgenden Absicherungen stehen zur Auswahl:
- Risikolebensversicherung
- Berufsunfähigkeitsversicherung
- Arbeitsunfähigkeitsversicherung
- private Arbeitslosenversicherung
Natürlich möchte niemand in einer so hoffnungsvollen Phase an die rauen Klippen des Lebens denken, doch auch dieser Punkt gehört zu einer soliden Baufinanzierung. Gut durchdachte Finanzierungskonzepte tragen sicher bis zum Ende, egal, was unterwegs passiert. Lassen Sie sich darum in dieser Planungsphase so viel Zeit wie möglich, um alles genau zu überdenken und anschließend maximal finanziell gesichert den Bau Ihres Traumhauses in Angriff zu nehmen!