Die Baufinanzierung ist sehr komplex und muss wohlüberlegt sein. Der Entschluss, ein Bauprojekt zu finanzieren und selbst in Angriff zu nehmen ist keine Fünfminutenangelegenheit, hierfür braucht es sehr viel Zeit und reichlich Planung und Überlegungen. Die Finanzierung muss auf einem soliden Fundament fußen und sollte die Bauherren weder überfordern, noch finanziell ausbluten. Zudem müssen Reserven für Notfälle eingeplant werden.
Aktuell scheint die Immobilienfinanzierung günstig wie nie zu sein, da wir uns seit längerer Zeit in einer Niedrigzinsphase befinden. Diese ermöglicht vergleichsweise günstige Kreditkonditionen, die teilweise jenen der Wohnbauförderung sehr nahe kommen. Zudem ist aktuell kein abruptes Ende dieser Niedrigzinsphase in Sicht.
Mit diesem kurzen Ratgeber zum Thema Baukredit möchten wir Sie ein Stück weit auf Ihrem Weg zum Eigenheim begleiten und Ihnen den einen oder anderen Tipp zukommen lassen. Wichtig ist für Sie letztendlich eine Baufinanzierung, die Sie sich auch leisten können.
Kostenplanung und der Weg zur sicheren Baufinanzierung
Ein Kredit ist eine Fremdfinanzierung und bedeutet für Sie, dass Sie auf fremdes Geld angewiesen sind. Im Falle einer Baufinanzierung benötigen Sie also fremdes Geld, um Ihren gewünschten Hausbau realisieren zu können. In der Regel haben Sie bereits eine exakte Kostenplanung erarbeitet, wenn Sie sich der exakten Finanzierung ihrer Immobilie zuwenden.
Kosten und Finanzierungsbedarf ermitteln
Bevor Sie mit einer Bank in Kontakt treten, müssen Sie die Kosten für ihr Bauvorhaben so genau als möglich berechnen. Hieraus können Sie in weiterer Folge auch den tatsächlichen Finanzierungsbedarf ermitteln. Die tatsächlichen Kosten enthalten aber nicht nur die reinen Baukosten, folgende Punkte müssen Sie unter anderem in Ihre Berechnungen der Gesamtkosten mit einbeziehen:
- Kaufpreis des Grundstücks
- Kostenvoranschlag der Baukosten plus 20 % an Mehrkosten (durchaus üblicher Wert)
- Fertigstellungskosten
- Grunderwerbssteuer
- Errichtungskosten Kaufvertrag
- Eintrag Eigentumsrecht
- Maklerprovision
Hier fehlen noch einige Punkte, diese können Sie im Zuge von Beratungsgesprächen (Architekt, Bauunternehmen, Bank) erfragen und letztendlich in die Kostenermittlung einfließen lassen.
Stehen die Gesamtkosten inklusive eines finanziellen Polsters, der Sie gegen unerwartete Mehrkosten absichert, können Sie den tatsächlichen Kreditbedarf ermitteln. Die benötigte Kreditsumme wird nun meist um Fördermittel und Eigenkapital reduziert und kann somit um einiges geringer ausfallen.
Die Eigenkapitalquote
Ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor ist die Eigenkapitalquote. In der Regel ist davon die Rede, dass die Eigenkapitalquote zumindest 20 Prozent der Gesamtkosten abdecken sollte, um eine Immobilienfinanzierung sichern zu können. Wird diese Quote erreicht, stehen auch die Chancen auf einen Baukredit vergleichsweise gut.
Natürlich kann auch, bei entsprechenden Einkommen und Sicherheiten, ganz ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung erfolgen und funktionieren, grundsätzlich sollte dies aber eher eine Ausnahme oder Notlösung sein. Im Normalfall wird eine sogenannte Vollfinanzierung aber von Banken durchwegs abgelehnt.
Die eigenen Mittel, die Sie durch Sparen aufbringen können, sind daher enorm wichtig. Je höher die Eigenkapitalquote ausfällt, umso besser – letztendlich reduzieren Sie so den benötigten Kreditbedarf und somit natürlich auch die Kosten für den Kredit.
Wichtig: Lassen Sie nicht all Ihr Erspartes in die Baufinanzierung fließen. Sorgen Sie für Rücklagen und Sicherheiten, die Sie in Notsituationen vor weiteren Schulden und Problemen bewahren können!
Förderungen beachten
Ein weiterer wichtiger Punkt sind mögliche Förderungen. In Österreich können Sie um eine Wohnbauförderung ansuchen und somit ebenfalls den Kreditbedarf senken. Der Anspruch und die Höhe dieser Förderungen richten sich nach verschiedenen Faktoren, wie etwa
- Anzahl der Personen (davon Kinder)
- Monatliches einkommen
- Wohnnutzfläche
- Bauweise
- Verbesserung des Energie- und Heizwärmebedarfs (z.B. Passivhausqualität)
- Barrierefreiheit und behindertengerechte Baumaßnahmen
- Investitionen in erneuerbare Energien (Solaranlage, Wärmepumpen, Biosmasseheizung…)
Auch hier sind einige Punkte nicht angeführt, zumal sich die Fördermaßnahmen in Österreich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Hierfür sollten Sie sich erneut gezielt bei entsprechenden Ämtern erkundigen. Auch Ihr Bankberater wird Sie hierbei unterstützen können.
Den Baukredit sichern – darauf sollten Sie frühzeitig Acht geben
Für einige Personen sind die folgenden Informationen keine Neuheit, dennoch ist es wichtig, diese zu erwähnen. Ob Sie letztendlich einen Kredit erhalten oder nicht, entscheidet sich nicht nur im Moment ihrer Anfrage. Bereits im Vorfeld sollten Sie einige Punkte beachten, die dazu beitragen werden, dass Ihre Kreditwürdigkeit als gut bis sehr gut eingestuft wird.
Vielleicht halten Sie nun dagegen, indem Sie sagen, wir bewegen uns doch in einer Niedrigzinsphase und Kredite sind leistbarer den je? Das stimmt soweit, allerdings sind speziell auch Europas Banken vorsichtiger denn je, wenn es um die Vergabe von Darlehen und Krediten geht. Potentielle Kreditnehmer werden sehr genau durchleuchtet, vor allem dann, wenn es um größere Kreditsummen wie im Falle einer Baufinanzierung geht.
Dieses Verhalten mag widersprüchlich wirken, hat aber einen guten Grund und somit auch eine gewisse Berechtigung. Nicht nur im Zuge der vorangegangen Wirtschaftskrise, ausgehend von der geplatzten Immobilienblase in den USA, sondern auch aufgrund der zahlreichen faulen Kredite, die in der Vergangenheit auch in Österreichs Bankenwesen publik wurden, handeln Kreditgeber in der Regel nun etwas zögerlicher; speziell bei der Vergabe eines Baukredites.
Der Weg zum Baukredit
Die folgenden Punkte sind keine Garantie für einen positiven Baukredit, allerdings tragen diese dazu bei, dass Sie bei Ihrer Bank kreditwürdiger erscheinen. Diese sollten Sie generell beachten, aber auch gezielt einige Jahre im Voraus. Können Sie die eine oder andere Voraussetzung nicht bestmöglich erfüllten, ist dies kein Beinbruch, aber zumindest ein Makel, der sich negativ auswirken kann.
- Halten Sie ihr Girokonto konstant im Plus und überziehen Sie dieses nicht.
- Sparen Sie langfristig für eine vernünftige Eigenkapitalquote.
- Schließen Sie einen Bausparvertrag ab; selbst wenn die Sparbeträge sehr niedrig sind, wirkt sich dies positiv auf ihr Finanzierungsvorhaben aus.
- Sorgen Sie für Einkommenssicherheit, wenn möglich sollte diese über Jahre hinweg bereits Bestand haben.
- Stellen Sie sich selbst die Frage, ob Sie sich in sicheren Familienverhältnissen bewegen. Kommt ein Kredit zu zweit für Sie tatsächlich in Frage?
- Schaffen Sie Sicherheiten und überlegen Sie sich, ob ein Zwischenschritt (kleineres Eigentum) für Sie gewinnbringend und lohnend sein kann.
Angebot prüfen – Konditionen vergleichen
All diese Überlegungen und Maßnahmen führen letztendlich zu Ihrem Kreditantrag. Bevor Sie diesen allerdings ausfüllen und abgeben, sollten Sie einige Beratungsgespräche absolviert und nicht nur ein Angebot geprüft haben. Ein Vergleich mehrerer Angebote für Ihre Immobilie ist unerlässlich, zuvor lohnt sich auch der Blick auf den einen oder anderen Kreditrechner. Diese können Sie problemlos online abrufen – meist bieten Banken auch Ihre eigenen Rechner an. Somit erhalten Sie einen ersten Schätzwert, einen Überblick, in welchen Bereichen sich die Zinsen und Gesamtkosten für Ihre Immobilienfinanzierung bewegen werden.
Wenn Sie einen Vergleich durchführen und mittels Rechner oder Kreditrechner die Kreditkosten berechnen wollen, sollten Sie immer die gleichen Werte verwenden. Ansonsten vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Verwenden Sie für einen aussagekräftigen Vergleich daher die gleiche Laufzeit und die gleiche Kreditsumme.
Tilgung und Vergleich der Kredithöhe
Wenn Sie im Zuge der Baufinanzierung das eine oder andere Angebot (Kredit und Darlehen) prüfen, dann sind letztendlich Konditionen wie Kreditrate und Gesamtkosten entscheidend. Je nach Zinsen und Laufzeit ergibt sich eine monatliche Tilgung, die Sie problemlos stemmen können sollten. Darüber hinaus darf auch ihr Alltagsleben finanziell nicht gefährdet sein.
Hieraus ergeben sich natürlich die Gesamtkosten für Ihren Baukredit, der nicht nur von den Zinsen (Sollzins und effektiver Jahreszins) abhängig ist. Die Bank berechnet für ein Darlehen oder einen Kredit auch Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsspesen, unter Umständen werden Gebühren für Besicherungen fällig.
Für eine endgültige Entscheidung sollten Sie daher die jeweiligen Gesamtkosten im Auge behalten und natürlich auch alle Rückzahlungsmodalitäten beachten. Die Finanzierung einer Immobilie mittels Baukredit ist langwierig und von vielen Fragestellungen geprägt, die es im Vorfeld zu klären gilt.