Finanzierung von Haus und Wohnung
Rund 10 Prozent des Kaufpreises kommen als Nebenkosten dazu, und finanzieren lassen sie sich nicht - die Bank kann sie nicht besichern. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das rund 35.000 Euro, die aus Eigenmitteln kommen müssen.
Alle Beiträge
Was der Kauf über den Kaufpreis hinaus kostet
Rund 10 Prozent des Kaufpreises kommen zum vereinbarten Betrag dazu - und sie lassen sich in aller Regel nicht mitfinanzieren, weil die Bank sie nicht besichern kann. Wer 350.000 Euro Kaufpreis plant, braucht rund 35.000 Euro zusätzlich:
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis |
| Eintragung des Eigentumsrechts | 1,1 % vom Kaufpreis |
| Eintragung des Pfandrechts | 1,2 % vom Pfandrechtsbetrag, meist rund 120 % der Kreditsumme |
| Vertragserrichtung und Treuhand | 1 bis 3 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision, falls beteiligt | bis 3 % zuzüglich Umsatzsteuer |
Die Eintragungsgebühren gehen ans Grundbuch, nicht an die Bank - was dort steht und was es bedeutet, erklärt der Grundbuchauszug. Die Gesamtrechnung für Kauf oder Bau übernimmt die Baufinanzierung, die reinen Baukosten stehen unter Kosten Hausbau.
Der Kredit: was er kostet und wer ihn bekommt
Wohnbaukredite kosteten im Neugeschäft August 2026 im Durchschnitt 3,61 % Sollzinssatz und 3,97 % effektiv. Die Zinsbindung verändert diesen Satz nur wenig - zwischen variabel und einer Bindung über zehn Jahre liegen meist wenige Zehntel Prozentpunkte, und welche Variante vorn liegt, kehrt sich über die Jahre um. Wie ein Zinssatz entsteht und wann sich die Bindung auszahlt, steht bei den Kreditzinsen und beim Euribor.
Die KIM-Verordnung gilt nicht mehr. Sie ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert; seit 1. Juli 2025 ist sie keine verbindliche Rechtsnorm mehr. An ihre Stelle trat eine Leitlinie des Finanzmarktstabilitätsgremiums mit denselben Richtwerten - 20 Prozent Eigenmittel, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Der Unterschied: Eine Bank darf davon abweichen. Was das praktisch bedeutet, steht bei der KIM-Verordnung.
Wohnbauförderung: das billigste Geld kommt vom Land
Ein Landesdarlehen kostet zwischen 0,25 und 1,5 Prozent Zinsen. Auf 100.000 Euro und 30 Jahre gerechnet sind das gegenüber einem Bankkredit rund 45.900 Euro Unterschied allein bei den Zinsen. Vergeben wird es ausschließlich vom Bundesland, in dem gebaut oder gekauft wird - der Bund zahlt nichts direkt aus.
Weil jedes Land eigene Einkommensgrenzen, Wohnnutzflächen und Fristen kennt, gibt es neun verschiedene Systeme. Der Überblick steht unter Wohnbauförderung in Österreich, die Details je Bundesland auf den einzelnen Seiten.
Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden. Das ist die Regel, an der die meisten Förderungen scheitern - unabhängig vom Bundesland und unabhängig davon, wie förderwürdig das Projekt wäre. Wer den ersten Auftrag vergibt, bevor der Antrag liegt, verliert den Anspruch.
Bausparen und die Alternativen
Zwei Zahlen bestimmen den Bausparvertrag: 1,5 Prozent staatliche Prämie in der Ansparphase und ein Darlehenszinssatz, der gesetzlich mit 6 Prozent gedeckelt ist. Dazwischen liegen sechs Jahre Bindung. Der Deckel ist der eigentliche Wert - er wirkt als Versicherung gegen stark steigende Zinsen, nicht als Renditeversprechen.
Läuft ein Kredit bereits, ist die Frage nicht mehr, welchen man aufnimmt, sondern ob sich ein Wechsel trägt. Die Rechnung dazu - Zinsersparnis gegen Entschädigung, Bearbeitungsgebühr und Grundbuchkosten - steht beim Umschulden.
Was die Immobilie wert ist
Vor jeder Finanzierung steht die Bewertung, und die Bank rechnet dabei anders als der Verkäufer. Wie sich ein Verkehrswert aus Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren ergibt, wann für eine Immobilienbewertung ein Gutachten nötig ist, was Hauspreise und Grundstückspreise regional unterscheidet und wo Massivhaus und Fertigteilhaus preislich auseinanderliegen, steht auf den jeweiligen Seiten.
Stand: August 2026. Zinssätze: OeNB-Zinssatzstatistik, Neugeschäft Juni 2026. Gebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz und § 7 GrEStG. Die KIM-V (BGBl. II Nr. 199/2022) ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Landesdarlehenszinssätze und Einkommensgrenzen der Wohnbauförderung ändern sich laufend und sind vor dem Antrag beim Land zu prüfen.
Quellen
OeNB - Kreditzinssätze im Neugeschäft
oesterreich.gv.at - Wohnbauförderung der Bundesländer
FMA - Wohnimmobilienkredite und die Leitlinie nach dem Auslaufen der KIM-V