Grundbuch und Grundbuchauszug in Österreich

Ein Auszug aus dem Hauptbuch kostet beim Bezirksgericht 18 Euro - und mehr als das Geld braucht es nicht. Das österreichische Grundbuch ist öffentlich: Einsicht nehmen darf jede Person, ein berechtigtes Interesse ist dafür nicht nötig. Geführt wird es nicht von einem Amtsgericht - das ist die deutsche Bezeichnung -, sondern von den Bezirksgerichten. Die Onlineabfrage über eine Verrechnungsstelle kostet deutlich weniger als der Weg zum Gericht.

Wie das Grundbuch aufgebaut ist

Nach § 1 Grundbuchsgesetz besteht das Grundbuch aus zwei Teilen: dem Hauptbuch mit den Eintragungen selbst und der Urkundensammlung mit den Dokumenten, auf denen sie beruhen - Kaufverträgen, Schenkungsverträgen, Pfandurkunden. Eintragungen sind nur aufgrund solcher Urkunden möglich. Die Sammlung wird inzwischen elektronisch geführt; für ältere Jahrgänge liegen die Urkunden bei den Bezirksgerichten oder in den Landesarchiven.

Das Hauptbuch wird aus Grundbuchseinlagen gebildet (§ 2 GBG). Jede Einlage trägt eine Einlagezahl (EZ) und gehört zu einer Katastralgemeinde. Sie umfasst einen Grundbuchskörper, der aus einem oder mehreren Grundstücken bestehen kann und rechtlich als ein Ganzes behandelt wird. Innerhalb der Einlage gibt es drei Blätter:

Ein Begriff, den es in Österreich nicht gibt: die Grundschuld. Sie ist ein deutsches Institut. Kreditsicherheiten werden hier als Pfandrecht im C-Blatt eingetragen und sind stets an eine konkrete Forderung gebunden. Ebenso heißt das Baurecht hierzulande Baurecht und nicht Erbbaurecht.

Was eingetragen werden kann - und in welcher Form

§ 9 GBG begrenzt den Inhalt: Eintragbar sind dingliche Rechte und Lasten, dazu das Wiederkaufsrecht, das Vorkaufsrecht und das Bestandrecht, also Miete oder Pacht. Eine bloß schuldrechtliche Absprache zwischen zwei Nachbarn steht nicht im Grundbuch und wirkt daher auch nicht gegen einen späteren Käufer.

§ 8 GBG unterscheidet drei Arten von Eintragungen, und der Unterschied ist im Streitfall entscheidend:

• Einverleibung (Intabulation): Der unbedingte Rechtserwerb. Das Recht entsteht damit endgültig.
• Vormerkung (Pränotation): Ein bedingter Erwerb. Sie wirkt nur, wenn sie nachträglich gerechtfertigt wird - etwa weil eine fehlende Beglaubigung nachgereicht wird.
• Anmerkung: Ein Hinweis ohne eigene Rechtsübertragung, zum Beispiel die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung.

Die Rangordnungsanmerkung ist der praktisch wichtigste Fall. Sie sichert einem Käufer den Rang im Grundbuch für ein Jahr, bevor der Kaufvertrag verbüchert ist. Ohne sie kann der Verkäufer in der Zwischenzeit weitere Pfandrechte eintragen lassen, die dann vor dem Recht des Käufers stehen. Kein seriöser Immobilienkauf läuft ohne sie ab.

Wer Einsicht nehmen darf

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis. Wer die Einlagezahl oder die Grundstücksadresse kennt, bekommt den Auszug - ohne Begründung, ohne Vollmacht, ohne Notar. Diese Öffentlichkeit ist kein Nebeneffekt, sondern der Zweck: Nur was im Grundbuch steht, kann ein Käufer kennen, und nur darauf darf er vertrauen.

Eine Grenze gibt es: Die Suche über das Personenverzeichnis, also die Abfrage „welche Liegenschaften gehören dieser Person“, setzt ein rechtliches Interesse voraus. Der Weg über den Namen ist damit verschlossen, der Weg über das Grundstück offen.

So kommen Sie zum Grundbuchsauszug

Drei Wege führen zum Ziel, und sie unterscheiden sich vor allem im Preis - beim Firmenbuchauszug ist die Aufteilung dieselbe:

Der Antrag kann bei jedem Bezirksgericht für das gesamte Bundesgebiet gestellt werden - die Grundstücksdatenbank ist bundesweit. Für die Abfrage brauchen Sie Katastralgemeinde und Einlagezahl oder alternativ die Grundstücksnummer; über die Hilfsverzeichnisse lässt sich beides aus der Adresse ermitteln.

Worauf beim Auszug zu achten ist

Vor einem Kauf lohnt der Blick auf vier Punkte, die regelmäßig übersehen werden:

1. Belastungs- und Veräußerungsverbot im C-Blatt. Steht es zugunsten eines Angehörigen darin, kann die Liegenschaft ohne dessen Zustimmung weder verkauft noch belastet werden. Das ist die häufigste Blockade bei Übergaben in der Familie.
2. Fruchtgenuss oder Wohnrecht. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf bestehen und mindert den Wert erheblich.
3. Alte Pfandrechte. Ein längst zurückgezahlter Kredit verschwindet nicht von selbst aus dem C-Blatt. Die Löschung braucht eine Löschungsquittung der Bank und einen eigenen Antrag.
4. Dienstbarkeiten im A2-Blatt der Nachbareinlage. Ein Wegerecht steht beim Berechtigten im A2 und beim Belasteten im C-Blatt. Wer nur eine Einlage prüft, sieht nur eine Seite.

Eintragung nach einer Erbschaft

Nach einem Todesfall wechselt das Eigentum nicht automatisch. Grundlage der Eintragung ist der Einantwortungsbeschluss des Verlassenschaftsgerichts; die Verbücherung läuft über den Notar, der das Verlassenschaftsverfahren als Gerichtskommissär abwickelt. Einen Erbschein wie in Deutschland gibt es in Österreich nicht.

An Kosten fallen dabei die Grunderwerbsteuer im begünstigten Stufentarif und die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an - Letztere im Familienkreis auf Antrag vom dreifachen Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts. Die Einzelheiten stehen unter Erbschaftssteuer und Grunderwerbsteuer.

Häufige Fragen

Darf jeder ins Grundbuch schauen?
Ja. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, für die Einsicht braucht es kein berechtigtes Interesse. Nur die Suche über das Personenverzeichnis nach dem Namen eines Eigentümers setzt ein rechtliches Interesse voraus.

Was kostet ein Grundbuchsauszug?
Beim Bezirksgericht 18 Euro für einen Auszug aus dem Hauptbuch. Über eine Verrechnungsstelle oder JustizOnline ist die Abfrage deutlich günstiger.

Was steht im A-, B- und C-Blatt?
Das A-Blatt beschreibt den Gutsbestand, also die Grundstücke und die mit ihnen verbundenen Rechte. Das B-Blatt nennt die Eigentümer und ihre Anteile. Das C-Blatt enthält die Lasten: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Wer führt das Grundbuch in Österreich?
Die Bezirksgerichte, gemeinsam in einer bundesweiten Grundstücksdatenbank. Ein Auszug lässt sich bei jedem Bezirksgericht für ganz Österreich anfordern.

Gibt es in Österreich eine Grundschuld?
Nein. Kreditsicherheiten werden als Pfandrecht im C-Blatt eingetragen und sind an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld ist ein deutsches Rechtsinstitut.

Was ist eine Rangordnungsanmerkung?
Eine Anmerkung, die einem Käufer für ein Jahr den Rang im Grundbuch sichert, bevor der Kaufvertrag verbüchert ist. Ohne sie könnten in der Zwischenzeit eingetragene Pfandrechte dem Recht des Käufers vorgehen.

Wie werde ich nach einer Erbschaft eingetragen?
Grundlage ist der Einantwortungsbeschluss des Verlassenschaftsgerichts. Die Eintragung wird über den Notar veranlasst, der das Verfahren als Gerichtskommissär führt. Einen Erbschein kennt das österreichische Recht nicht.

Quellen

justiz.gv.at - Grundbuch und Grundstücksdatenbank

oesterreich.gv.at - Grundbuchseinsicht

oesterreich.gv.at - Einsichtnahme und Abfragen bei Gericht samt Gebühren

oesterreich.gv.at - Urkundensammlung

RIS - Grundbuchsgesetz, geltende Fassung