Bei großen Krediten über hohe Summen verlangen Banken bzw. Kreditgeber in Österreich immer eine gewisse Sicherheit. Je größer der gewünschte Kredit ausfällt, desto höher muss in der Regel auch die Sicherheit sein. Ein wichtiger Begriff ist in diesem Zusammenhang der Hypothekarkredit, welcher als Kredit mit besonders hoher Sicherheit bezeichnet werden kann. Warum das so ist, was die Besonderheiten eines Hypothekarkredits sind und wie sich die besten Angebote entdecken lassen, schauen wir uns im Folgenden jetzt einmal detailliert an.
Definition und Erklärung: Was ist ein Hypothekarkredit?
Ein Hypothekarkredit wird etwas geläufiger auch als Hypothek bezeichnet, wobei sich speziell in Österreich der Begriff Hypothekarkredit durchgesetzt hat. Hierbei handelt es sich normalerweise um ein großes Darlehen, welches in der Regel auch über einen langen Zeitraum in Anspruch genommen wird. Der oder die Kreditnehmer hinterlegen hierfür natürlich eine entsprechende Sicherheit beim Kreditgeber – den Eintrag ins Grundbuch.
Der Kreditgeber erhält hierdurch die Sicherheit, dass er mögliche Ausfälle bei der Rückzahlung durch einen Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks decken kann. Wie hoch das Darlehen bei einem Hypothekarkredit ausfallen kann, ist natürlich vom jeweiligen Wert des Grundstücks oder der Immobilie abhängig.
Gut zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass sich das recht hohe Risiko für den Kreditnehmer lohnen kann. Dadurch, dass mit dem Eintrag des Kreditnehmers ins Grundbuch eine enorme Sicherheit hinterlegt wird, wird das Darlehen zu niedrigen Zinssätzen vergeben. Ein solches Darlehen eignet sich unterm Strich daher deutlich besser für große Anschaffungen als ein regulärer Ratenkredit.
Doch bevor genauer geklärt werden kann, was ein Hypothekarkredit eigentlich ist sollte der nachfolgende Glossar die wichtigsten Fachbegriffe klären mit denen im nachfolgenden Text gearbeitet wird.
- Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen bezeichnet ein Darlehen, bei dem die Raten in regelmäßigen Abständen und in einer vereinbarten und festen Höhe vom Kreditnehmer an den Kreditgeber zurückgezahlt werden müssen.
- Zinsobergrenze/Cap: Im Rahmen eines Darlehensvertrages kann eine Zinsobergrenze festgelegt werden. Sind die Marktzinsen im vereinbarten Rahmen, dann kann der Kreditgeber diese anpassen und so den Darlehensbetrag real erhöhen. Sobald die Marktzinsen über die vereinbarte Grenze steigen ist dies nicht mehr möglich.
- Effektivzinssatz: Der Effektivzinssatz ist der Zinssatz, der im Rahmen des vereinbarten Vertrages für das Darlehen vereinbart werden. Der Effektivzinssatz kann sich, je nach Laufzeit und Art des Darlehens verändern.
- Der Sollzinssatz wird zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber vereinbart und bildet die Grundlage für die Berechnung der fälligen Zinsen. Der Kreditgeber nimmt hierbei meist den allgemeinen Leitzinssatz der EZB, seltener der Federal Reserve (USA) oder der Bank of England als Grundlage für die Berechnung des Sollzinssatzes.
- Liegenschaftsbewertung: Dieser Vorgang beschreibt die Bewertung der Immobilie des Kreditnehmers. Aufgrund dieser Bewertung wird die zur Verfügung stehende Darlehenssumme ermittelt.
- Eintragung in das Grundbuch: Ein Darlehen, welches eine Immobilie als Sicherheit aufnimmt, muss in das Grundbuch eingetragen werden. Dadurch wird sichergestellt, dass ein eventueller Eigentumsvorbehalt beim Verkauf der Immobilie gewahrt werden kann. Die Eintragung ist kostenpflichtig und benötigt eine notariellen Beurkundung.
Wann wird ein Hypothekarkredit genutzt?
Wie bereits erwähnt, lohnt sich ein Hypothekarkredit auf Grund der recht niedrigen Zinsen vor allem dann, wenn eine große Kreditsumme über einen langen Zeitraum benötigt wird. Ein echter Klassiker ist in dieser Hinsicht die Immobilienfinanzierung. Wer ein Eigenheim bauen möchte, kann hierfür ein Hypothekendarlehen nutzen. Die Bank bzw. der Kreditgeber steht dann so lange mit im Grundbuch, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Gleichzeitig kann ein Hypothekendarlehen aber auch dann genutzt werden, wenn schon ein Eigenheim vorhanden ist. Dieses wird dann durch die Hypothek belastet und der Darlehensnehmer erhält das Geld von der Bank. Anwendung findet dieser Umstand beispielsweise dann, wenn eine Existenzgründung bevorsteht und hierfür viel Kapital benötigt wird.
Welche Arten von Hypothekarkrediten sind möglich?
Der Hypothekarkredit steht in verschiedenen Arten und Variationen zur Verfügung. Wer sich für eine kreditfinanzierte Anschaffung einer Immobilie entscheidet, der sollte sein Modell für einen Hypothekarkredit gezielt und unter ausführlicher Betrachtung aller relevanten Aspekte auswählen. Denn alle Arten haben ihre eigenen Vorteile, aber eben auch ihre Nachteile. Es kommt deswegen bei der Auswahl der passenden Lösung stark auf die Möglichkeiten an, über die der Kreditnehmer verfügt.
- Die Festhypothek
Die Festhypothek ist, wie der Name schon vermuten lässt, eine fest vereinbarter Darlehensvertrag der in verschiedenen Bereichen nur schwer abänderbar ist. Diese Variante eignet sich besonders gut für kurzfristige, bis mittelfristige Finanzierungen. In der Regel ist die Laufzeit der Vereinbarung in einem Zeitrahmen zwischen einem, und zehn Jahren angesiedelt. In dieser Zeit fallen vergleichsweise niedrige und vor allem unveränderliche Zinsen an. Allerdings hat der Kreditnehmer meist nicht die Möglichkeit das Darlehen vorzeitig abzulösen und muss hierfür unter Umständen eine hohe Strafgebühr entrichten. Doch aufgrund der deutlich niedrigeren Zinsen ist die Festhypothek die ideale Lösung, wenn man eine Immobilie besonders schnell und günstig finanzieren möchte und nur Teile des gesamten Kaufbetrages durch ein Darlehen decken will. - Die variable Hypothek
Während es sich bei der Festhypothek um ein Darlehen mit einem festen Zinssatz handelt, ist eine variable Hypothek das genaue Gegenteil davon. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen mag eine variable Lösung deutlich attraktiver erscheinen. Aber während der Laufzeit kann sich der Zinssatz ändern. Die meisten Kreditgeber nutzen für die Anpassung den Sollzinssatz, der im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Die variable Hypothek wird aber dennoch sehr häufig gewählt, da sie meist über lange Laufzeiten verfügt und zudem in den Verträgen meist Möglichkeiten für eine Sondertilgung, oder eine Kreditablösung mit eingebunden werden. Wer sich für einen variablen Zinssatz entscheidet, muss aber das Risiko einer Zinssteigerungn in Kauf nehmen. - Die Libor-Hypothek
Die Libor-Hypothek ist eine Lösung, die besonders bei kurzfristigen Finanzierungen sehr interessant ist. Die Laufzeit ist im Schnitt nie länger als auf sechs Jahre ausgelegt. Allerdings ist die Libor-Hypothek in Zeiten konstant hoher Zinsen recht teuer, und in Zeiten von schwankenden Zinsen in gewisser Weise unkalkulierbar. Denn im Gegensatz zu den anderen Varianten wird der Zinssatz bei der Libor-Hypothek vor allem an die kurzfristige Entwicklung der Leitzinsen gebunden. Der jeweilige Libor-Zinssatz plus ein fester vereinbarter Aufschlag (Marge) bilden dann den endgültigen Zinssatz. Dadurch kann man als Verbraucher die Kosten vorab nur schwer kalkulieren und setzt sich somit einem gewissen Risiko aus. Wer höhere Summen leihen möchte, der ist mit einer anderen Lösung vermutlich besser bedient. Für kurzfristige Teilfinanzierung ist eine Libor-Hypothek allerdings deutlich günstiger als ein Ratenkredit. In den meisten Fällen sind Libor-Hypotheken im Endeffekt variable Hypotheken mit einer kurzen Laufzeit. Allerdings gibt es auch Kombinationen, in denen für einen gewissen Zeitraum feste Zinsen vereinbart werden während für den Rest der Laufzeit variable Zinsen greifen.
Im Überblick: Die Vor- und Nachteile eines Hypothekarkredites
Es dürfte klar sein, dass ein Hypothekarkredit nicht für jede Person in Frage kommt und als optimale Lösung bezeichnet werden kann. Stattdessen ist es so, dass wie bei jedem anderen Finanzprodukt gewisse Vor- und Nachteile mit diesem Darlehen verbunden sind. Als möglicher Nachteil kann zum Beispiel festgehalten werden, dass die Zinsen nur über einen bestimmten Zeitraum als fest bezeichnet werden können. Eine gewisse Flexibilität ist hier auf Grund der maximalen Laufzeit oder eben des Kreditmodells immer erforderlich. Zusätzlich dazu sollte sich jeder Kreditnehmer im Klaren darüber sein, dass Gerichts- oder Notarkosten bei der Aufnahme entstehen können.
+ Lange Kreditlaufzeit und oft auch günstige Sonderkonditionen + In Zeiten niedriger Zinsen kann man mit einem Hypothekarkredit ein sehr günstiges Darlehen abschließen
– Hohe Kosten für die Beantragung und Durchführung der Eintragung ins Grundbuch – Oftmals müssen Kredite umgeschuldet, oder bei hohen Zinsen folgefinanziert werden.
Abgesehen von den eher kritischen Punkten überwiegen bei einem Hypothekarkredit aber vor allem die Vorteile. So können die Darlehensnehmer auf eine besonders große Kreditsumme bauen, die ohne die Sicherheit des Grundbucheintrags nicht ausgezahlt werden würde. Darüber hinaus wird normalerweise mit langen Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten und verhältnismäßig geringen Zinssätzen gearbeitet. Bei der Rückzahlung der Darlehenssumme kann zudem auch zwischen einer monatlichen oder vierteljährlichen Rückzahlung gewählt werden. Noch ein Tipp von uns: Beachten sollten Kreditnehmer zudem auch mögliche Sondertilgungen, Ratenpausen oder ähnliches. Diese können durchaus ein Vorteil sein, da zum Beispiel mit Sondertilgungen eine schnellere Rückzahlung ermöglicht wird.
Wie finde ich den besten Hypothekarkredit?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich auf die Suche nach dem besten Hypothekarkredit zu machen. Jeder künftige Kreditnehmer kann zum Beispiel den Weg in die Bank auf sich nehmen und sich hier von einem Berater aufklären lassen. Allerdings ist dieser Weg nicht unbedingt transparent, so dass besser im Internet auf einen Hypothekarkredit Vergleich zurückgegriffen wird. Mit diesem lassen sich die besten Angebote auf dem Markt schnell miteinander vergleichen, so dass innerhalb kürzester Zeit eine passende Offerte gefunden werden kann.
Vor der Recherche sollte sich jeder Darlehensnehmer allerdings erst einmal über die eigenen Umstände Gedanken machen. Ist zum Beispiel ein Eigenkapital vorhanden, kann dieses die Konditionen für das Darlehen deutlich verbessern. Darüber hinaus sollte überlegt werden, ob möglicherweise zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Sobald die Angebote dann miteinander verglichen werden, sollte speziell auf die Details geachtet werden. Hierzu gehört nicht nur der jeweilige Zinssatz bzw. die Höhe der monatlichen Rückzahlung. Auch die Laufzeit, Verwaltungskosten, die Möglichkeit für Sondertilgungen oder ähnliches sollte beachtet werden. Der Markt ist mittlerweile enorm transparent, so dass hier auf keinen Fall Abstriche gemacht werden müssen. Stattdessen sollte jeder Kreditnehmer ein bisschen Zeit aufbringen und kann so den attraktivsten Hypothekarkredit für sich ausfindig machen.
Welche Lösung ist die beste für mich?
Diese Frage ist naturgemäß nur schwer zu beantworten. Man sollte sich auf jeden Fall vor der Abgabe des Antrages ausführlich über alle Alternativen informieren und auch auf entsprechende Beratungsangebote zurückgreifen. Im besten Falle ist man selbst in der Lage einen großen Teil des benötigten Geldes aufzubringen. Dadurch wird die benötigte Darlehenssumme natürlich deutlich kleiner und man spart sich hohe Kosten für Zinsen. Doch das ist leider nicht immer die Regel. Häufig werden mehr als 60% einer Immobilie durch Darlehen finanziert. Das bedeutet für die Verbraucher natürlich, dass die zusätzlichen Kosten für Zinsen in die Höhe schnellen und entsprechend zum Kaufpreis aufgeschlagen werden müssen. Die meisten vermittelten Darlehen für Immobilien sind deswegen variable Hypotheken. Diese haben eine lange Laufzeit und können im Falle des Falles auch kostengünstig abgelöst werden. An zweiter Stelle stehen die Festhypotheken. Auf dem letzten Platz landet schließlich die dritte Variante, die Libor-Hypothek. Um für sich selbst die beste Lösung zu entdecken, sollte man sich folgende Fragen stellen:
- Wie hoch ist das eigene Vermögen, dass direkt für den Kauf der Immobilie eingesetzt werden kann?
- Wie hoch ist das zu erwartende Einkommen in den nächsten Jahren?
- Gibt es weitere Absicherungen gegen Tod, Arbeitsverlust, Invalidität und Krankheit? Wenn nicht, dann sollte man diese Absicherungen auf jeden Fall abschließen.
- Wie hoch sind die aktuellen Leitzinsen?
Letztlich läuft es darauf hinaus, dass man bis zur endgültigen Auswahl die verschiedenen Zinssätze vergleichen muss und das günstigste Angebot auswählt. Dabei sollte man aber immer im Blick haben, dass gerade bei langfristigen Finanzierungen die entsprechenden Möglichkeiten zur Ablösung des Kredites vorhanden sein müssen. Nur so stellt man sicher, dass man im Falle von sinkenden Zinsen das Darlehen zu besseren Konditionen mit einem günstigeren Kredit ablösen kann und dadurch Geld spart. Auch die Möglichkeit einer kostenlosen Sondertilgung ist immer attraktiv und erlaubt gegebenenfalls eine deutliche Absenkung des Darlehensbetrages inklusive Zinsen.