Der Bausparvertrag - Laufzeit und Zinsen

Zwei Zahlen bestimmen den Bausparvertrag: 1,5 Prozent staatliche Prämie beim Ansparen und ein Darlehenszinssatz, der gesetzlich mit 6 Prozent gedeckelt ist. Dazwischen liegen sechs Jahre Bindung.

Bausparen gilt auch heute noch als vielgenutzte sichere Geldanlage mit gleich zwei verschiedenen Möglichkeiten, finanziell zu profitieren: In der Ansparphase bildet sich ein hübsches finanzielles Polster inklusive Zinsen und Prämien, am Ende der Laufzeit lockt ein zinsvergünstigtes Darlehen für festgelegte Zwecke. Wer im späteren Leben den Erwerb eines Hauses oder Umbau- und Sanierungsmaßnahmen plant, sollte diese Finanzierungsoption gründlich unter die Lupe nehmen.

Sicherheit und Flexibilität als Vorteile des Bausparvertrags

Die Grundpfeiler moderner Bausparverträge heißen Sicherheit und Flexibilität: Zinsen und Prämien bewegen sich in einem verlässlichen Rahmen, auch die Konditionen des Anschlussdarlehens sind im Vorhinein detailliert festgelegt. Hier weiß der Sparer, worauf er sich einlässt! In Zeiten niedriger Zinsen verläuft die Ansparphase zwar nicht so lohnenswert wie bei hoher Verzinsung, doch darauf folgt ein kostengünstiges Darlehensangebot, auch wenn die Leitzinsen bis dahin wieder gestiegen sind. In Hochzinszeiten läuft die Sache genau andersherum, hier lohnt sich die Ansparphase mehr als das Darlehen. Wer den Kredit nicht möchte, braucht ihn am Ende der Laufzeit auch nicht aufzunehmen.

Bausparverträge kommen in unterschiedlicher Gestaltung daher, speziell zugeschnitten auf junge Menschen, auf Zweitsparer, auf Personen, die eine Einmalsumme anlegen oder in regelmäßigen Abständen Raten einzahlen möchten. Die flexible Vertragsgestaltung mit unterschiedlichen Zinserträgen erlaubt einen individuellen Zuschnitt auf die Bedürfnisse des Sparers. Allerdings sind die möglichen Ertragszinsen in Österreich gesetzlich gedeckelt, sie überschreiten nie die 6%. Andere Geldanlagen versprechen mehr Rendite, dafür steigt dort das Risiko.

Grundlagen des Bausparens: Diese Konditionen weist ein Bausparvertrag auf

In der Hauptsache dient ein Bausparvertrag dazu, die Finanzierung von Wohneigentum auf eine feste Basis zu stellen. Das angesparte Guthaben sowie der Kredit stellen normalerweise nur einen gewissen Anteil der Gesamtfinanzierung- oder sie lösen einen bestehenden Immobilienkredit nach Ende der Zinsbindungsphase ab. Diese Regeln gelten für den Bausparvertrag:

• Die Mindestlaufzeit beträgt in Österreich 6 Jahre, längere Laufzeiten lassen sich vereinbaren.
• Die Sparraten können einmalig, monatlich oder jährlich eingezahlt werden.
• Im ersten Ansparjahr werden zumeist feste Zinsen vereinbart.
• Nach dem ersten Jahr können sich die Zinsen flexibel entwickeln.
• Die Zinsberechnung erfolgt für das Folgejahr nach festgelegten Indikatoren.
• Die höchste zu vereinbarende Darlehenssumme beträgt für Einzelpersonen 180.000 Euro.
• Paare können sich bis zu 360.000 Euro per Kredit leihen.
• Österreichische Bausparverträge sind Personen mit Wohnsitz in Österreich vorbehalten.
• Die Erträge aus Bausparverträgen sind von der Kapitalertragssteuer befreit.

Die staatliche Prämie: 1,5 Prozent auf höchstens 1.200 Euro

Für 2026 hat das Finanzministerium den Prämiensatz mit 1,5 Prozent festgesetzt. Begünstigt sind Einzahlungen bis 1.200 Euro im Jahr - mehr als 18 Euro Prämie sind daraus nicht zu holen (§ 108 EStG).

Der Satz ist nicht willkürlich, sondern folgt einer Formel: Die umlaufgewichtete Durchschnittsrendite für Bundesanleihen wird um 25 Prozent vermindert, um 0,8 erhöht, halbiert und auf halbe Prozentpunkte gerundet. Das Ergebnis darf nicht unter 1,5 und nicht über 4 Prozent liegen. Seit Jahren steht es am unteren Anschlag.

Ein zweiter eigener Vertrag geht bei der Prämie leer aus; manche Bausparkasse gleicht das mit einer höheren Verzinsung aus. Auf die Prämie fällt keine Steuer an, auf die Bausparzinsen dagegen 25 Prozent Kapitalertragsteuer. In Niedrigzinsphasen kann die Steuer die Prämie übersteigen - was Bausparen als reine Geldanlage bringt, steht bei Bausparen in Österreich.

Achtung: Diese Kosten fallen für den Bausparvertrag an!

Um exakt auszurechnen, ob sich ein Bausparvertrag in der Ansparphase tatsächlich für Sie lohnt, beziehen Sie auch die sonstigen Kosten dieses Finanzierungsmodells mit ein.

1. Abschlussgebühr: Einen wesentlichen Kostenfaktor stellt die Abschlussgebühr dar, die von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich ausfällt. Ein ungefährer Orientierungswert wäre in diesem Bereich  1 % der gesamten Bausparsumme, also beispielsweise 600 Euro Gebühr bei einem Gesamtwert von 60.000 Euro. Die Kostenbegleichung läuft automatisch ab; die Bank behält einfach die zuerst eingezahlten Raten so lange ein, bis ihre Forderung beglichen ist. Bei manchen Bausparverträgen sammelt sich im ersten Jahr deshalb kaum Kapital an.
2. Kontoführungsgebühr: Neben der Abschlussgebühr nehmen einige Bausparkassen auch jährliche Kontoführungsgebühren im Rahmen von 10 bis 50 Euro. Oftmals sprechen die Berater weder diesen noch andere Kostenpunkte offen an, sie sind aber im schriftlichen Vertrag aufgeführt. Darum ist es immer empfehlenswert, das gesamte Vertragswerk durchzuarbeiten und sich die anfallenden Kosten zu notieren, um abzugleichen, inwieweit sich das Bausparen unter den angebotenen Bedingungen tatsächlich lohnt.
3. Weitere mögliche Nebenkosten: Wenn Sie den Ihnen vorliegenden Bausparvertrag genauer betrachten, fallen Ihnen vielleicht noch weitere Kostenpunkte auf. So schließen Bausparkassen gern mit ihren Kunden ein Abo für eine kostenpflichtige Bauspar-Zeitschrift ab, das sich durch ein Kreuz an entsprechender Stelle im Vertrag abbestellen lässt. Wer einfach unterschreibt, ohne dieses Abonnement zu stornieren, zahlt das Magazin direkt vom Bausparkonto und bekommt die monatlichen Abbuchungen so vielleicht überhaupt nicht mit.
4. Darlehensgebühren: Entscheiden Sie sich dafür, das kostengünstige Bauspardarlehen im Anschluss an die Ansparphase in Anspruch zu nehmen, so fallen in der Regel weitere Gebühren an. Dazu gehört vor allem die prozentuale Darlehensgebühr sowie eine Kontoführungsgebühr für das Kreditkonto. Falls diese beiden Posten im Vertrag enthalten sind, begleichen Sie sie automatisch direkt über die Darlehenssumme, sodass die Zahlungen nur aufmerksamen Kunden auffallen.
5. Kreditversicherung: Manche Bausparkassen verlangen zur Absicherung ihres Darlehens eine Kreditversicherung, die mit Kosten von 100 bis 300 Euro pro Jahr zu Buche schlagen kann. So sichert die Bank sich gegen einen eventuellen Zahlungsausfall ab.
6. Gebühren für Änderungen oder vorzeitigen Ausstieg: Ein letzter Gebührenposten besteht darin, dass Änderungen an Bausparverträgen oftmals nur kostenpflichtig möglich sind. Möchten Sie also mitten in der Ansparphase in einen anderen Tarif wechseln oder die Bausparsumme teilen, müssen Sie dafür höchstwahrscheinlich bezahlen. Auch eine vorzeitige Auflösung des Vertrags kostet Sie bares Geld, zumeist wird eine Vorfälligkeitsgebühr fällig und die staatlichen Prämien gehen auch verloren. Darum überlegen Sie es sich gut, ob Sie tatsächlich vorzeitig aussteigen möchten - und lassen Sie sich die dafür anfallenden Kosten schriftlich darlegen.

Unser Tipp: Da in Österreich nur insgesamt vier Bausparkassen den Markt beherrschen, fällt der Angebotsvergleich relativ übersichtlich aus. Nehmen Sie sich die Zeit, sämtliche Kosten und Gewinne der verschiedenen Bausparprodukte gegenüberzustellen, damit Sie maximal profitieren!

Vom Sparen zum Darlehen

Der Bausparvertrag ist nur die erste Hälfte. Wer will, kann daraus ein Bauspardarlehen ziehen - ein Annuitätendarlehen, das ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden darf. Dazu zählen der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, ein Neubau, Um- und Zubau, Sanierung, Energiesparmaßnahmen wie Heizungstausch oder Dämmung, die Errichtung von Mietwohnungen und der Bau eines ganzjährig bewohnbaren Kleingartenhauses.

Der Weg dorthin führt über drei Phasen:

Der gedeckelte Zinssatz - der eigentliche Vorteil

Bauspardarlehen sind nach oben und nach unten begrenzt. Die Obergrenze liegt bei 6 Prozent pro Jahr und gilt ab Genehmigung für bis zu 20 Jahre - unabhängig davon, wohin sich der Markt bewegt. Die Untergrenze setzt jede Bausparkasse selbst: Wüstenrot nennt 1,9 Prozent, Raiffeisen 2,25 Prozent (Stand der AK-Erhebung).

Genau darin liegt der Reiz gegenüber einem variabel verzinsten Hypothekarkredit: Die Rate kann nicht ins Uferlose steigen. Wer 2021 variabel finanziert hat, weiß, was ein fehlender Deckel bedeutet.

Voraussetzungen und Besicherung

Bausparverträge samt Darlehen sind Personen mit ordentlichem Wohnsitz in Österreich vorbehalten. Die Bausparkasse verlangt Nachweise über Bonität und Vorhaben - Kaufvertrag, Grundstücksplan, Angebote von Baufirmen oder Handwerkern.

Besichert wird hypothekarisch: Das Pfandrecht wird ins Grundbuch eingetragen, wofür die üblichen Gebühren anfallen. Das Bausparkassengesetz begrenzt die Beleihung dabei auf höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 BSpG). Nur wenn ausreichende Ersatzsicherheiten vorliegen, etwa eine Bankgarantie, kann die Bausparkasse auf die grundbücherliche Besicherung verzichten.

Quellen

ris.bka.gv.at - § 108 EStG, Bausparen und staatliche Prämie

oesterreich.gv.at - Höhe der Bausparprämie für das Jahr 2026

ris.bka.gv.at - Bausparkassengesetz (Besicherung, Beleihungsgrenze)

arbeiterkammer.at - Wohnbaukredite, Bauspardarlehen mit fixem Zinssatz