So, wie ein Haus gebaut ist, um viele Jahrzehnte zu halten, stellt eine Immobilienfinanzierung eine langjährige Verpflichtung dar. Die meisten Hauskäufer oder stolzen Bauherren entrichten zwei oder drei Jahrzehnte lang ihren monatlichen Obolus an die Bank, bevor die Immobilie wirklich ganz und gar ihnen gehört.
In dieser Zeitspanne kann sehr viel geschehen, vor allem ändern sich immer wieder die Leitzinsen und damit die möglichen Kreditbedingungen. Um von günstigeren Zinsen zu profitieren, ist eine Umschuldung das Mittel der Wahl.
Umschulden zum Ende der Zinsbindungsfrist: Forward-Darlehen sichern
Ein besonders günstiger Zeitpunkt zur Umschuldung ist gekommen, wenn die Zinsbindungsfrist des aktuell bestehenden Darlehensvertrages abläuft. Dann stehen ohnehin Neuverhandlungen an, Sie können sich ein neues Kreditinstitut aussuchen oder bei der vorherigen Bank unter anderen Bedingungen wieder einsteigen.
Wenn es erst in einigen Monaten oder gar Jahren so weit ist, die Zinsen aber aktuell einen besonders niedrigen Stand erreicht haben, sichern Sie sich mit einem Forward-Darlehen die derzeitigen günstigen Konditionen. Hierfür fallen Gebühren in Form eines Zinsaufschlags an, der sich auf etwa 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit beläuft. Sie stellen sich mit Ihrem neuen Kredit sozusagen in die Warteschleife, doch immer mit dem Risiko, dass die allgemeinen Zinssätze bei Start des neuen Darlehensvertrages noch niedriger ausfallen – und Sie damit einen Verlust erleiden. Ein bisschen Marktgespür gehört also dazu, wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen als Umschuldungsinstrument entscheiden.
Vorzeitige Kündigung des Darlehens und anschließende Umschuldung
Alle Kredite lassen sich prinzipiell vor Ende der vereinbarten Laufzeit kündigen, doch das kann vor allem bei einem Immobiliendarlehen teuer werden: Die vorzeitige Kündigung oder Sondertilgung zieht nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich, auch Pönale genannt.
Bei Kreditverträgen, die in Österreich vor dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, gilt Folgendes:
- Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn ein Darlehensnehmer einen wohnwirtschaftlichen Kredit mit mindestens 10 Jahre Laufzeit oder ein durch eine Hypothek gesichertes Darlehen ohne Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist kündigt.
- Die gesetzeskonforme Kündigungsfrist beträgt bei variablem Zinssatz höchstens 6 Monate, bei festen Zinsen darf sie der Länge der Fixzinsperiode entsprechen.
Wurde Ihr Darlehensvertrag nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen, ergeben sich etwas andere Bedingungen: Der Kreditgeber wurde in die Pflicht genommen, vollumfänglich über die Fälligkeit und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren, und das bereits beim Vertragsabschluss!
- Enthält Ihr Darlehensvertrag keine Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung, so entfällt die Vertragsstrafe und der Kreditnehmer kann sich ohne diese Unkosten einen neuen Kreditgeber suchen.
- Gesetzlich steht der Vorfälligkeitsgebühr nichts entgegen, wenn eine vorzeitige Kreditrückzahlung in einer Fixzinsphase erfolgt, und die Rückzahlungssumme innerhalb eines Jahres mehr als 10.000 Euro ausmacht.
- Die Vorfälligkeitsgebühr wird auch dann fällig, wenn ein durch eine Hypothek gesicherter Kredit ohne Einhaltung der gesetzeskonform vereinbarten Frist gekündigt wird. Die Kündigungsfrist darf bei einem festen Zinssatz mit der Vertragslaufzeit übereinstimmen, bei variablem Zinssatz beträgt sie höchstens 6 Monate.
Wie hoch darf eine Vorfälligkeitsgebühr bei vorzeitiger Kreditkündigung sein?
Die Vorfälligkeitsgebühr versteht sich als Kompensation der durch die Bank erlittenen Verluste, denn natürlich erhält der Kreditgeber bei Kündigung des Darlehens keine Zinsen mehr, die eigentlich fest im Budget eingelant waren. Aus logischen Gründen darf die Vorfälligkeitsgebühr darum nicht höher ausfallen als der Zinsverlust der Bank. Außerdem gilt die Regel, dass die Pönale maximal 0,5 % des Rückzahlbetrages ausmachen darf, wenn eine Restvertragslaufzeit von weniger als einem Jahr besteht. Bei höherer Restlaufzeit wird bis zu 1 % Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Unser Tipp: Die meisten Kreditnehmer denken beim Neuabschluss eines Darlehensvertrages nicht unbedingt über die vorzeitige Kündigung nach, doch es kann sich lohnen, diesen Aspekt frühzeitig ins Auge zu fassen. Bei guter Bonität lassen die Banken manchmal mit sich handeln, sodass Sie die Chance erhalten, kostengünstiger vorzeitig aus dem Vertrag zu scheiden.
Umschuldung: sinnvoll oder nicht?
Eine Umschuldung ergibt selbstverständlich nur dann Sinn, wenn Sie als Darlehensnehmer finanzielle Vorteile daraus ziehen können. Der finanzielle Vorteil lässt sich berechnen, indem Sie die anfallenden Gebühren vom Gewinn aus den niedrigeren Zinsen abziehen. Denken Sie auch daran, dass eine Änderung des Grundbucheintrags kostenpflichtig ist: Sollte im Zuge der Umschuldung der Kreditgeber wechseln, muss die Hypothek umgeschrieben werden. Ein neuer Bausparvertrag zieht außerdem Eröffnungsgebühren mit sich, die Sie ebenfalls mit einberechnen sollten.
Wie viel Ersparnis bringt es wirklich?
Um herauszufinden, wie viel Ersparnis Ihnen der neue Kredit tatsächlich bringt, erfragen Sie den zugehörigen effektiven Jahreszins, der sämtliche anfallende Kosten berücksichtigt. Auch die Gesamtbelastung ist von großer Bedeutung, hierin sind sämtliche Zahlungen enthalten, die Sie an den neuen Darlehensgeber leisten müssen. Lassen Sie sich also nicht von einem niedrigen Nominalzins blenden, dieser gibt nur einen Teil der Wahrheit wieder!
Mit Hilfe eines detaillierten Online-Kreditrechners erhalten Sie verlässliche Zahlen verschiedener Anbieter, auf die Sie dann bauen können. Treffen Sie eine erste Auswahl und prüfen Sie dann die konkreten weiteren Konditionen im jeweiligen Vertrag. Fragen Sie bei dem eventuellen neuen Darlehensgeber auch nach, ob Sie bei der Umschuldung aktive Hilfe erhalten, um bei dem teilweise komplizierten Verfahren nichts verkehrt zu machen. Insgesamt gilt wie immer in langfristigen Finanzgeschäften: Einen kühlen Kopf bewahren und überlegt handeln – so kommen Sie mit Gewinn ans Ziel!