Umschulden in Österreich - wann sich der Wechsel rechnet

Bei 180.000 Euro Restschuld und einem Zinsunterschied von 0,96 Prozentpunkten bringt eine Umschuldung 15.599 Euro weniger Zinsen - und kostet 5.892 Euro. Der Wechsel trägt sich damit erst nach 68 Monaten. Die entscheidende Zahl ist nicht der Zinsunterschied, sondern dieser Zeitpunkt.

Wann sich der Wechsel trägt

Umschulden heißt, einen laufenden Kredit vorzeitig zurückzuzahlen und durch einen billigeren zu ersetzen. Ob das etwas bringt, entscheidet eine Subtraktion: Zinsersparnis minus Wechselkosten. Bei 180.000 Euro Restschuld bestehen diese Wechselkosten aus 3 Posten, von denen der dritte nur bei Hypotheken anfällt - und dort der größte ist.

Der letzte Punkt ist der, an dem die meisten Umschuldungen scheitern. Der Pfandrechtsbetrag liegt üblicherweise rund 20 Prozent über der Kreditsumme, weil Zinsen und Nebengebühren mitbesichert werden. Bei 180.000 Euro Restschuld sind das rund 2.590 Euro allein für das Grundbuch - mehr als die gesetzliche Entschädigung. Was sonst noch rund um die Hypothek anfällt, steht beim Hypothekarkredit.

Was die vorzeitige Rückzahlung kosten darf

Der Begriff aus Deutschland lautet Vorfälligkeitsgebühr; in Österreich heißt sie Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung, und sie ist gesetzlich gedeckelt. Für Konsumkredite gilt § 16 des Verbraucherkreditgesetzes, für hypothekarisch besicherte Wohnkredite seit 21. März 2016 der nahezu wortgleiche § 20 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes.

Sie haben zunächst das jederzeit ausübbare Recht, ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen. Die Zinsen verringern sich entsprechend, die Kosten verhältnismäßig. Eine Entschädigung darf die Bank nur unter Bedingungen verlangen - und in vier Fällen gar nicht:

1. wenn die Rückzahlung in einen Zeitraum fällt, für den kein fester Sollzinssatz vereinbart wurde,
2. wenn der zurückgezahlte Betrag 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten nicht übersteigt,
3. wenn die Rückzahlung aus einer Versicherungsleistung stammt, die vereinbarungsgemäß den Kredit tilgen soll,
4. wenn der Kredit eine Überziehungsmöglichkeit ist.

Ist eine Entschädigung zulässig, gelten zwei Obergrenzen nebeneinander. Sie darf höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen, bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr nur 0,5 Prozent. Und sie darf in keinem Fall höher sein als die Zinsen, die bis zum Laufzeitende noch angefallen wären. Bei kurzen Restlaufzeiten und niedrigen Zinssätzen greift diese zweite Grenze zuerst.

Was sich am 1. Jänner 2027 ändert

Für hypothekarisch besicherte Kredite wird der Höchstsatz verdreifacht. § 20 Abs. 3 Z 2 HIKrG in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026 setzt ab 1. Jänner 2027 statt 1 Prozent 3 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags fest. Alles andere bleibt: der halbe Satz von 0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit, die Deckelung mit den ersparten Zinsen, die Freigrenze von 10.000 Euro in zwölf Monaten und die Entschädigungsfreiheit außerhalb einer Fixzinsphase.

Wer eine Umschuldung oder eine größere Sondertilgung ohnehin plant und noch in einer Fixzinsphase steckt, hat damit ein Datum: Bis Ende 2026 kostet dieselbe Rückzahlung ein Drittel dessen, was ab Jänner 2027 zulässig ist.

Die Löschungsquittung kostet nichts - und das rückwirkend

Wird ein besicherter Kredit zurückgezahlt, bleibt das Pfandrecht im Grundbuch stehen, bis es gelöscht wird. Dafür braucht es eine Löschungsquittung der Bank. Viele Institute haben dafür jahrelang ein Entgelt verlangt.

Der Oberste Gerichtshof hat das am 19. Februar 2025 beendet. In der Entscheidung 7 Ob 169/24i gegen die BAWAG beurteilte er ein Entgelt von 130 Euro für die Ausstellung der Löschungsquittung als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs. 3 ABGB und damit als unwirksam. Die Begründung ist einfach: Die Pfandbestellung dient allein dem Sicherungsinteresse der Bank, also hat sie auch die Kosten der Löschungsurkunde zu tragen.

Für die Umschuldung heißt das: Die Löschung des alten Pfandrechts kostet Sie die Gerichtsgebühr, aber kein Bankentgelt. Rechnen Sie ein solches Entgelt nicht in Ihre Wechselkosten ein, sondern streichen Sie es aus dem Angebot.

Ein Rechenbeispiel

Ein Wohnbaukredit mit 180.000 Euro Restschuld, 15 Jahre Restlaufzeit, 4,50 Prozent fix. Die neue Bank bietet 3,54 Prozent - den OeNB-Durchschnitt für Wohnbaukredite im Neugeschäft Juni 2026 - und verlangt 1.500 Euro Bearbeitung. Für das neue Pfandrecht über 216.000 Euro fallen 1,2 Prozent an, also 2.592 Euro.

Die monatliche Ersparnis beträgt 86,66 Euro. Die Wechselkosten von 5.892 Euro sind damit nach 68 Monaten hereingespielt - also nach fünfeinhalb Jahren. Wer die Immobilie vorher verkaufen will, verliert bei dieser Umschuldung Geld, obwohl der Zinssatz besser ist. Genau diese Frist ist die Kennzahl, auf die es ankommt, nicht der Zinsunterschied.

Wäre derselbe Kredit variabel verzinst, entfiele die Entschädigung, die Wechselkosten sänken auf 4.092 Euro und der Break-even läge bei 48 Monaten.

Dieselbe Umschuldung ab 1. Jänner 2027 gerechnet, mit 3 statt 1 Prozent Entschädigung: Die Zinsersparnis bleibt bei 15.598,92 Euro, die Wechselkosten steigen auf 9.492 Euro, der Vorteil sinkt auf 6.106,92 Euro - und der Break-even verschiebt sich von 68 auf 110 Monate, also von fünfeinhalb auf gut neun Jahre. Genau an dieser Schwelle scheitern Umschuldungen, die sich heute noch rechnen.

Wie die Umschuldung praktisch abläuft

1. Restschuld und Konditionen erheben. Restschuld, Restlaufzeit, Sollzinssatz und die Frage, ob eine Fixzinsphase läuft und wann sie endet. Alles steht im Kreditvertrag und auf dem Kontoauszug.
2. Angebote einholen. Immer den effektiven Jahreszinssatz vergleichen, nicht den Sollzinssatz - wie sich beide unterscheiden, steht beim Privatkredit.
3. Bei der alten Bank nachverhandeln. Ein konkretes Konkurrenzangebot wirkt stärker als jede Bitte. Bleibt der Zinssatz gleich, sparen Sie sich Grundbuch- und Bearbeitungskosten vollständig.
4. Kündigungsfrist beachten. Bei hypothekarisch gesicherten Krediten darf eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten oder bis zum Ende der Fixzinsperiode vereinbart sein. Wer sie nicht einhält, zahlt für den nicht eingehaltenen Teil eine Entschädigung.
5. Pfandrecht umschreiben. Die neue Bank verlangt die Eintragung ihres Pfandrechts, das alte wird mit der Löschungsquittung gelöscht. Beides läuft über einen Notar oder Rechtsanwalt.

Der beste Zeitpunkt

Am günstigsten ist die Umschuldung am Ende der Fixzinsbindung. Dann fällt keine Entschädigung an, weil der Kredit ohnehin in eine neue Zinsphase übergeht, und es stehen Neuverhandlungen an. Wer diesen Termin kennt, sollte drei bis sechs Monate davor Angebote einholen.

Das in Deutschland verbreitete Forward-Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer heutige Konditionen für einen späteren Start sichern, spielt in Österreich keine nennenswerte Rolle. Hier ist die Alternative eine längere Fixzinsbindung beim neuen Vertrag - und deren Preis lässt sich beziffern: Was die Zinsgarantie derzeit kostet, steht bei den Kreditzinsen.

Bei variabel verzinsten Krediten gibt es keinen falschen Zeitpunkt, weil keine Entschädigung anfällt. Dort entscheidet allein, ob der neue Aufschlag auf den Euribor niedriger ist als der alte.

Mehrere Kredite zusammenlegen

Der zweite Grund für eine Umschuldung ist nicht der Zinssatz, sondern die Übersicht: Ein Konsumkredit zu 8,17 Prozent, ein Überziehungsrahmen zu 5,70 Prozent und eine Kreditkarte mit Teilzahlung ergeben zusammen eine Belastung, die niemand mehr überblickt. Werden sie in einen Kredit zusammengeführt, sinkt der Durchschnittszinssatz meist deutlich, weil die teuersten Bausteine wegfallen.

Zwei Bedingungen entscheiden darüber, ob das gelingt: Die neue Bank muss die Bonitätsprüfung bestehen lassen, und die Laufzeit darf nicht so weit gestreckt werden, dass die niedrigere Rate durch mehr Zinsjahre erkauft wird. Eine Rate, die um ein Drittel sinkt, weil die Laufzeit sich verdoppelt, ist keine Ersparnis.

Häufige Fragen zur Umschuldung

Was kostet die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits in Österreich?
Höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr höchstens 0,5 Prozent - und nie mehr als die Zinsen, die bis zum Laufzeitende angefallen wären. Rechtsgrundlage sind § 16 VKrG und § 20 HIKrG.

Steigt die Entschädigung 2027?
Bei hypothekarisch besicherten Krediten ja: § 20 Abs. 3 Z 2 HIKrG hebt den Höchstsatz mit 1. Jänner 2027 von 1 auf 3 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (BGBl. I Nr. 62/2026). Bei 180.000 Euro Restschuld sind das 5.400 statt 1.800 Euro. Für Konsumkredite bleibt es nach § 29 Abs. 4 VKrG 2026 bei 1 Prozent, und der halbe Satz von 0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit gilt weiter.

Wann fällt gar keine Entschädigung an?
Wenn die Rückzahlung in einen Zeitraum ohne festen Sollzinssatz fällt, wenn der Betrag 10.000 Euro in zwölf Monaten nicht übersteigt, wenn sie aus einer vereinbarten Versicherungsleistung stammt oder wenn es sich um eine Überziehungsmöglichkeit handelt.

Darf die Bank für die Löschungsquittung etwas verlangen?
Nein. Der Oberste Gerichtshof hat am 19. Februar 2025 zu 7 Ob 169/24i ein Entgelt von 130 Euro als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs. 3 ABGB beurteilt. Bereits gezahlte Beträge sind 30 Jahre rückwirkend rückforderbar; die Arbeiterkammer stellt einen Musterbrief zur Verfügung.

Ab wann rechnet sich eine Umschuldung?
Wenn die monatliche Ersparnis die einmaligen Wechselkosten innerhalb der geplanten Restlaufzeit hereinspielt. Bei 180.000 Euro Restschuld, 15 Jahren Restlaufzeit und einem Zinsunterschied von 0,96 Prozentpunkten dauert das rund 68 Monate, weil Entschädigung, Bearbeitungsgebühr und Grundbucheintragung zusammen 5.892 Euro ausmachen.

Was kostet die Umschreibung im Grundbuch?
Die Eintragung des neuen Pfandrechts kostet 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrags, und der liegt üblicherweise rund 20 Prozent über der Kreditsumme. Bei 180.000 Euro Kredit sind das rund 2.590 Euro.

Kann ich auch bei der eigenen Bank umschulden?
Ja, und es ist meist die günstigere Variante: Bleibt das Pfandrecht bestehen, entfallen Grundbuchkosten und häufig auch die Bearbeitungsgebühr. Ein schriftliches Konkurrenzangebot ist dabei das wirksamste Argument.

Quellen

RIS - § 16 VKrG, vorzeitige Rückzahlung und Entschädigung

RIS - § 20 HIKrG, vorzeitige Rückzahlung bei Immobilienkrediten

RIS - BGBl. I Nr. 62/2026, Anhebung des Höchstsatzes auf 3 Prozent ab 1.1.2027

Arbeiterkammer - OGH-Urteil gegen die BAWAG, Rückforderung von Löschungsquittung und Bearbeitungsgebühr

OeNB - Kreditzinssätze im Neugeschäft