Hauskauf ohne Eigenkapital – ist das 2021 möglich?

Das eigene Haus ist der Traum vieler Menschen. Doch für nicht wenige Menschen blieb der Traum bislang unerfüllbar. Denn zahlreiche Finanzberater und die Mitarbeiter von Banken wurden nicht müde, immer wieder die gleiche Faustregel aufzustellen: Wer ein Haus kaufen will, so hieß es von allen Seiten, muss 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Wer nicht mehrere zehntausend Euro auf der hohen Kante hatte, konnte dem Traum vom eigenen Haus nicht realisieren.

Sie benötigen eine Finanzierung für ein Haus, wenn möglich ohne Eigenkapital? Hier finden Sie einen Vergleich der Konditionen.

Keine Bank war bereit, einen Kredit zu geben und Geld zu verleihen, wenn man nicht selbst genügend Geld mitbrachte. Dass es anders geht, konnte man in den letzten Jahren in den USA und Großbritannien beobachten. Dort sind die Banken schon früh dazu übergegangen, eine sogenannte Vollfinanzierung für Immobilien zu übernehmen. In Deutschland ist diese Entwicklung recht neu. Und doch taucht dieses Finanzierungsmodell seit einiger Zeit immer häufiger auf. Für viele Menschen, die keine Rücklagen gebildet haben, rückt der Traum vom eigenen Haus damit in greifbare Nähe. Vorteile und Risiken werden im folgenden Text aufgezeigt.

Niedrige Zinsen – hohe Mieten: Wohneigentum kann sich lohnen!

Niedrige Zinsen und hohe Mieten – das sind die Triebfedern, warum heute immer mehr Menschen darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen. Denn anstatt Geld in Form von Miete an den Vermieter zu zahlen, kann der monatliche Mietbetrag in die Finanzierung der eigenen Wohnung gesteckt werden. Das Schöne daran: Das Geld ist nicht verloren. Nicht der Vermieter verdient daran. Mit dem Geld wird vielmehr Eigentum erworben. Die eigene Wohnung ist ein hervorragendes Mittel gegen Altersarmut. Je niedriger die Zinsen und so höher die Mieten, desto mehr lohnt es sich, nicht Miete zu bezahlen, sondern eine Immobilie auf Kredit zu kaufen.

Zugleich ist noch ein weiterer Aspekt mit den niedrigen Zinsen verbunden: Es lohnt sich schlicht und einfach nicht mehr, Geld zu sparen und bei der Bank auf dem Sparbuch anzulegen. Wer beschließt, soviel Geld zu sparen, bis der Eigenanteil für den Kauf eines Hauses in Höhe von 20 bis 30 Prozent auf dem Konto liegt, ist der Dumme. Man kann lange warten, bis man einen Eigenanteil von mehreren zehntausend Euros angespart hat. Im Zweifelsfall zahlt man wegen sogenannter Strafzinsen für Sparguthaben sogar drauf. Das Geld wird nicht mehr – im Gegenteil, das Ersparte verschwindet. Gerade konservative Anleger mit einem hohen Sicherheitsbedürfnis wollen nicht an der Börse spekulieren, wo neben guter Rendite auch herbe Verluste warten können. Für viele Menschen ist es daher eine bestechende Idee, das Geld sofort in die Finanzierung eines Hauses zu stecken.

Tatsächlich sagen Experten, dass jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um Immobilien zu kaufen. Denn noch wie vor sind steigende Preise auf dem Immobilienmarkt zu beobachten. Man kann mit großer Gewissheit annehmen, dass es immer teurer wird. Angesichts dieser Entwicklung ist es nur sinnvoll, nicht länger zu warten und jetzt zu kaufen. Wer ein Schnäppchen machen will, sollte sich ein bisschen beeilen.

Außerdem ist es nicht ganz unwahrscheinlich, dass die Zinsen bald wieder steigen werden. Vermutlich nur leicht, aber schon wenige Prozentpunkte können auf lange Sicht zu einer deutlichen Verteuerung des Kredits führen. Also gilt es jetzt, die aktuell niedrigen Zinssätze der Gegenwart für die Laufzeit des Kreditvertrages festzuschreiben. Auch das spricht für schnelles Handeln: Mit der vertraglichen Festlegung der Zinssätze verlieren kurzfristige Zinserhöhungen, die es in den nächsten Jahren gewiss geben wird, an Bedeutung für das eigene Projekt.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um auf dem Immobilienmarkt zu investieren. Wer ein Haus zur eigenen Nutzung erwirbt, zahlt keine Miete mehr und kann das Geld für Zinsen und Tilgung verwenden.

Vollfinanzierung – Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Lange Zeit rieten Experte dazu, nur eine Immobilie zu kaufen, wenn 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden ist. Doch dieser Ratschlag ist heute nicht mehr ganz so oft zu hören. Denn er passt nicht mehr in die Zeit, die von den niedrigen Zinsen geprägt ist. Vor 20 Jahren noch, war der Hinweis auf das Eigenkapital sicherlich notwendig und sinnvoll. Denn auf diese Weise konnte die Kreditsumme erheblich verkleinert werden. Eine kleine Kreditsumme bedeutete zugleich niedrigere Kosten für Zinsen. Bei dem niedrigen Zinsniveau der Gegenwart jedoch sind diese Überlegungen ein Stück weit unnötig geworden. Denn die Zinsen sind so gering, dass es kaum ins Gewicht fällt, wenn eine größere Kreditsumme aufgenommen wird.

Da niedrige Zinsen eine Finanzierung der gesamten Kaufsumme immer attraktiver machen, sind auch die Banken in Deutschland längst dazu übergegangen, solche Kredite anzubieten. Immer häufiger deckt damit die Kreditsumme nicht nur den kompletten Kaufpreis eines Hauses ab. Teilweise bieten die Banken sogar Kreditsummen von 120 Prozent an – aus einem ganz einfachen Grund: So können eventuelle Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer und andere Nebenkosten des Immobilienkaufes mitfinanziert werden.

Die Vorteile der Vollfinanzierung liegen auf der Hand!

  • Kein Eigenanteil notwendig, um eine Immobilie zu kaufen.
  • Sämtliche Kosten des Immobilienkaufes können kreditfinanziert werden.
  • Niedriges Zinsniveau führt zu niedrigen Kosten.
  • Hohe Mieten machen den Erwerb von Wohneigentum attraktiv.

Ehrlicher Kassensturz ist notwendig!

Aber Achtung: Ganz ohne Stolpersteine ist auch der Weg einer Vollfinanzierung nicht. Während die Zinskosten gering sind, muss der Kredit getilgt werden, schließlich möchte die Bank früher oder später das geliehene Geld zurückhaben. Abhängig von Kaufpreis, Kreditsumme und der vereinbarten Laufzeit können beachtliche monatliche Belastungen entstehen. Grundsätzlich gilt dabei: Die monatliche Rate für den Kredit sollte zusammen mit den Kosten für den laufenden Unterhalt (Strom, Heizung etc.) niemals höher als die monatliche Mietzahlung sein, die man vor dem Erwerb des Eigentums leisten musste. Dringend empfehlenswert ist es sogar, wenn die Zahlungen für den Kredit deutlich unter der monatlichen Mietbelastung liegt, so bleibt nämlich mehr Geld in der Tasche, mit dem auf unvorhergesehene Entwicklungen wie eine kaputte Waschmaschine oder eine umfangreiche Reparatur am Haus reagiert werden kann.

Dieser Sicherheitspuffer ist von entscheidender Bedeutung. Ist er nicht vorhanden, kann ein Unglücksfall das gesamte Hausprojekt infrage stellen oder gar zunichtenmachen.

Vor diesem Hintergrund sollten die Träume nicht in den Himmel wachsen. Wer wenig verdient, wird nicht in der Lage sein, eine Luxusvilla zu finanzieren. Wer 800 EUR Miete spart, kommt bereits bei einem Kaufpreis von 180.000 EUR an die Grenzen seiner Belastbarkeit. Es wäre auch keine gute Idee, die Laufzeit über Gebühr auszudehnen, um die monatlichen Kosten zu senken. Denn dadurch wird der Kredit insgesamt teurer – trotz niedriger Zinsen kommen große Summen zusammen.

Wer überlegt, eine Vollfinanzierung für den Erwerb einer Immobilie abzuschließen, sollte also mit einem ehrlichen Kassensturz beginnen und sich folgende Fragen stellen:

  • Wie viel Geld habe ich im Monat zur Verfügung?
  • Was benötige ich für den Lebensunterhalt?
  • Wie viel Geld habe ich tatsächlich am Monatsende in der Tasche, um den Kredit zu bedienen?
  • Wie teuer darf die Immobilie sein, damit ich sie mir leisten kann?

Banken wollen auch verdienen! Vollfinanzierung kann teuer werden!

Natürlich haben die Banken die Vollfinanzierung in den letzten Jahren verstärkt angeboten, weil sie daran verdienen wollen. In den Zeiten niedriger Zinsen muss man sich etwas einfallen lassen: Die Ausweitung der Kreditsumme ist ein probates Mittel, um die Zinseinnahmen zu steigern. Aber damit nicht genug. Denn es greift ein weiterer Mechanismus aus der Finanzwelt. Ohne Eigenkapital des Kreditnehmers steigt das Risiko der Bank. Dieses höhere Risiko sichert die Bank durch höhere Zinssätze ab. Die Vollfinanzierung wird somit zu einem Mechanismus, mit dem die Bank vergleichsweise hohe Zinssätze festsetzen kann, die in den anderen Modellen mit den Sicherheiten durch das Eigenkapital nicht mehr zu realisieren sind.

Für den Kreditnehmer bedeutet das, dass er bei einer Vollfinanzierung mit deutlich höheren Zinskosten rechnen muss – trotz der Niedrigzinsen. So bleibt festzustellen: Die Vollfinanzierung ist in den meisten Fällen keineswegs die günstigste Form der Finanzierung.

Nachteile bei einer Vollfinanzierung

Die Nachteile einer Vollfinanzierung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Trotz Niedrigzinsphase sind die Zinskosten vergleichsweise hoch
  • Lange Laufzeiten sind notwendig, um die monatliche Belastung zu reduzieren.
  • Hohe Gesamtkosten durch lange Laufzeiten

Angebote einholen!

Aus dem bisher geschriebenen sollte bereits deutlich geworden sein, dass die Vollfinanzierung eine gute Möglichkeit ist, ohne Eigenanteil in den Besitz einer Immobilie zu gelangen. Es sollte aber ebenso klar geworden sein, dass es nicht immer die günstige Form der Immobilienfinanzierung ist. Vor diesem Hintergrund gibt es einen guten Rat: Vergleichen!

Vielen Banken, die Vollfinanzierungen im Angebot haben, bewerten das wirtschaftliche Umfeld und die individuellen Risiken unterschiedlich. Das bedeutet, dass sie unterschiedlichen Angebote erstellen. Für den Immobilienbesitzer in spe heißt das: Unbedingt unterschiedliche Angebote einholen – und dabei genau ins Kleingedruckte schauen. Es ist wirklich erstaunlich, wie viel man sparen kann, wenn man sich nur die Zeit nimmt und sich ein bisschen auf dem Markt umsieht.

Für wen lohnt sich die Vollfinanzierung?

Viele Menschen, die zum ersten Mal von der Möglichkeit einer Vollfinanzierung des Immobilienkaufs hören, sind begeistert. Sie hoffen, endlich einen Weg gefunden zu haben, um den Traum vom eigenen Heim endlich zu realisieren. Tatsächlich können sich viele Menschen über diese Möglichkeit freuen. Doch die Vollfinanzierung des Immobilienkaufs ohne Eignanteil ist eben nicht für alle Menschen eine gute Wahl.

Am meisten profitieren Beamte und Angestellte der mittleren Gehaltsklassen von den neuen Möglichkeiten. Denn einerseits verfügen sie über ein vergleichsweise hohes Einkommen, sodass mit etwas Haushaltsdisziplin die monatliche Kreditrate ohne Probleme bezahlt werden kann. Anderseits ist das Einkommen aber auch nicht so hoch, dass es in der Vergangenheit gelungen ist, viel Geld auf die hohe Kante zu legen. Eine gut durchdachte Vollfinanzierung ebnet in diesen Fällen den Weg zum eigenen Heim.

Für Menschen, die große Ersparnisse verfügen, ist die Vollfinanzierung allerdings nicht geeignet. Denn sobald Ersparnisse vorhanden sind, sollten sie lieber in den Kauf einer Immobilie einfließen, als auf dem Sparkonto zu verbleiben. Angesichts der niedrigen Zinsen und eventueller Strafzinsen bleibt von dem Ersparten nicht viel, wenn es auf der Bank liegt. Ins Eigenheim investiert, trägt die Ersparnis indes gute Rendite.

Auch Freiberuflicher und Selbstständige profitieren nicht von der neuen Möglichkeit der Vollfinanzierung. Denn so gut die Konditionen auch sein mögen – eine Vollfinanzierung bedeutet immer, dass man sich langfristig bindet. Selbstständige und Freiberufler können indes selten die geschäftliche Entwicklung langfristig vorher sagen. Keine Bank wird daher das Risiko eingehen, einen Freiberufler oder einem Selbstständigen eine Vollfinanzierung anzubieten. Mit jedem Euro, die der Selbstständige einbringen kann, wird die Bereitschaft der Bank indes steigen.

Wie immer die persönlichen Umstände auch aussehen mögen: Am Ende bleibt nur ein sehr grundsätzlicher Ratschlag: Bei einer Vollfinanzierung sind die individuellen Verhältnisse sehr genau zu prüfen und abzuwägen. Eine einfache Antwort kann es nicht geben.