Das Amtsgericht verwaltet und verwahrt das sogenannte Grundbuch, ein Eintragungsregister, das die rechtlichen und wirtschaftlichen Belange sämtlicher Grundstücke regelt. Damit soll stets für klare Verhältnisse gesorgt sein, wem ein Stück Land gehört und wer es auf welche Weise nutzen darf. Einen Blick ins Grundbuch werfen dürfen nur Menschen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
So ist das Grundbuch aufgebaut
Zuerst einmal wäre das Bestandsverzeichnis mit den exakten Angaben zu jedem Grundstück zu nennen, das dafür sorgt, dass jeder weiß, um welches Stück Land es sich genau handelt. Dieselben Daten finden sich im Liegenschaftskataster wieder. Danach folgen die Abteilungen I, II und III, die immer mal wieder Veränderungen unterworfen sind.
- Abteilung I: Hier werden die aktuellen Eigentumsverhältnisse eingetragen, also auch eventuelle Auflassungen, Erbfolgen oder ein Zuschlagsentschluss im Rahmen einer Zwangsversteigerung.
- Abteilung II: An dieser Stelle erfahren wir von den Lasten und Beschränkungen. Darunter fallen beispielsweise Vorkaufsrechte, Erbbaurecht, Nießbrauch und Insolvenzvermerke. Auch das Altenteilsrecht gehört in diese Spalte.
- Abteilung III: Dort sind die sogenannten tatsächlichen Belastungen aufgeführt, also die Grundpfandrechte. Hier tauchen die Grundschulden für die Baufinanzierung auf, aber auch eine Hypothek wird in dieser Abteilung vermerkt. Die zugehörigen Vormerkungen, Veränderungen und eventuellen Widersprüche gehören selbstverständlich dazu.
Jedes Grundstück besitzt ein eigenes Grundbuchblatt, auch wenn es sich in der Hand desselben Besitzers befindet. Die Blätter sind fortlaufend nummeriert, sodass eine feste Ordnung gegeben ist.
Spezielle Bestimmungen für das österreichische Grundbuch
Zwar wird das Grundbuch in Österreich als öffentliches Register angesehen, doch darf nicht jeder nach Belieben hineinsehen. Schließlich fallen die enthaltenen Angaben unter den Datenschutz und darum muss ein berechtigtes Interesse bestehen, wenn jemand Einblick fordert. Dieses Interesse ist hauptsächlich im Zuge eines Besitzerwechsels gegeben, die Vorgänge werden über einen Notar koordiniert. Dieser kann das berechtigte Interesse schriftlich bezeugen.
Achtung: Grundbuchänderungen sind in der Regel nicht ohne Notar möglich! Die geforderten komplexen Formvorschriften lassen sich nur durch einen Volljuristen erfüllen, der außerdem eine Beglaubigungsvollmacht für Urkunden besitzt.
Auch Gerichten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren ist es gestattet, Grundbuchauszüge zu bestellen und diese zu verwerten. Ebenso besitzen natürlich die Eigentümer und eventuellen Miteigentümer die Erlaubnis, sich die Eintragungen für ihre persönlichen Grundstücke anzusehen. Und dann wären da noch die »dinglich Berechtigten«, die ebenfalls ein Recht darauf haben, ins Grundbuch eines Grundstücks zu schauen: Um wen es sich dabei genau handelt, klären wir im folgenden Abschnitt. Kostenlos ist der Einblick allerdings nicht zu haben, die Amtsgerichte nehmen für jeden Grundbuchauszug Gebühren.
Achtung: Dritte dürfen nur mit einer ausdrücklichen schriftlichen Vollmacht des Eigentümers oder eines dinglich Berechtigten ins Grundbuch Einsicht nehmen! Diese muss Namen und Adresse des Vollmachtgebers enthalten, datiert und unterschrieben sein. Außerdem gehören sämtliche Angaben zum Grundstück in den Text.
Der »dingliche Berechtigte«: eine Erklärung
Bevor ein Grundstück den Besitzer wechselt, trägt das Amtsgericht auf Weisung des Notars eine Auflassungsvormerkung ein. Diese gibt an, dass das Haus in Kürze den Besitzer wechseln wird, und enthält natürlich auch die Daten des zukünftigen Immobilieneigentümers. Dieser Noch-Nicht-Eigentümer ist ein dinglicher Berechtiger, der sämtliche Eintragungen zum betreffenden Grundstück einsehen darf. Auch andere Personen, die mit Nießbrauch- und Wegerechten bedacht sind oder Vor- und Wiederverkaufsrechte besitzen, fallen unter den Begriff »dinglich Berechtigte«. Die Abteilungen II und III geben Aufschluss darüber, ob es solche Personen gibt und wer sie sind.
So erhalten Sie Ihren Grundbuchauszug
In einigen Fällen kann es nötig sein, einen Blick ins Grundbuch zu werfen, um die dortigen Angaben zu überprüfen. Vor der Eigentumsübertragung versichert sich der dinglich Berechtigte zum Beispiel darüber, dass seine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde und keine ihm unbekannten Beschränkungen und Lasten vorliegen. So geht er schon vor dem eigentlichen Hauskauf auf Nummer sicher.
Grundbuchauszug: Was ist das überhaupt?
Als berechtigt Interessierter werden Sie keinen Blick ins originale Grundbuch werfen, sondern eine Kopie der für Sie interessanten Seiten erhalten. Diese Reproduktion nennt sich »Grundbuchauszug«, sie umfasst alle Eintragungen zu einem festgelegten Grundstück. Hier können Sie nicht nur die aktuellen Eintragungen sehen, sondern auch ältere Vermerke und vergangene Löschungen.
Der digitale Weg zum Grundbuchauszug
Grundbuchauszüge gibt es in allen österreichischen Bundesländern auf bequemem Weg direkt aus dem Internet. Mit dem Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz aus dem Jahr 1993 legte der Gesetzgeber die Basis für ein automatisiertes Abrufverfahren, das in der heutigen Zeit sehr gern genutzt wird. Dabei entfällt der zeitraubende Gang zum Amtsgericht; die zu zahlenden Gebühren jedoch bleiben erhalten. Notare, Behörden und die bereits erwähnten öffentlich bestellten Vermessungsingenieure profitieren besonders von dieser Einrichtung, denn sie können jederzeit kurzfristig Grundbuchauszüge bestellen.
Diese Angaben müssen Sie machen
Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, werden folgende Angaben von Ihnen benötigt:
- Ihr Vor- und Zuname
- Ihr Geburtsdatum
- der Grundbuchbezirk
- die Gemarkungs- und Flurnummer des Grundstücks
- eventuell das Grundbuchblatt
- eventuell die Vollmacht des Eigentümers / dinglich Berechtigten
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Nun kommen wir zu den bereits erwähnten Gebühren, die bei Anforderung eines Grundbuchauszugs beim Amtsgericht anfallen. Diese liegen aktuell bei 10 Euro für den einfachen Auszug; eine beglaubigte Abschrift kostet das Doppelte. Sollten Sie sich für das automatisierte Verfahren entscheiden, entrichten Sie zuerst eine Einrichtungsgebühr von 50 Euro und zahlen für jeden Auszug 8 Euro. Das uneingeschränkte Abrufverfahren ist frei von Einrichtungskosten.
Grundstück geerbt? So wird der Grundbucheintrag geändert!
Sie haben ein Grundstück, eventuell mit einer Immobilie darauf geerbt und möchten sich nun als Eigentümer eintragen lassen? Stellen Sie einen formlosen Antrag an das Amtsgericht und fügen Sie einen Nachweis über Ihre Erbschaft bei. Greifen Sie zum Beweis auf die Abschrift Ihres Erbscheins zurück oder besorgen Sie sich eine beglaubigte Reproduktion des zugehörigen Testaments inklusive Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Achtung: Wie bereits oben erwähnt, muss in den meisten Bundesländern ein Notar hinzugezogen werden, um rechtskräftige Änderungen zu erwirken. Dies gilt auch im Erbfall. Erkundigen Sie sich am besten direkt bei Ihrem zuständigen Amtsgericht! So können Sie Ihr rechtmäßiges Erbe bald schon offiziell in Empfang nehmen.