Um im Zuge einer Baufinanzierung eine geldgebende Bank mit ins Boot zu holen, müssen Sie spezielle Sicherheiten vorweisen. Ein gutes Eigenkapital-Polster und ein fester Job beziehungsweise eine langjährige erfolgreiche selbständige Tätigkeit werden sehr gern gesehen, doch das geplante Gebäude an sich besitzt im Zweifelsfall den größten Wert für die Bank. Darum sichern sich Kreditgeber per Hypothek den Zugriff auf Ihr Haus, um bei ausbleibenden Ratenzahlungen eine Zwangsvollstreckung beantragen zu können. Wir informieren über Voraussetzungen, Auswirkungen, Kosten und erforderliche Dokumente.
Eine Hypothek – was ist das eigentlich?
Die Hypothek entspricht in Österreich einer gängigen Finanzierungsform für Neubauten, Umbauten und Immobilienkäufe. Die Bezeichnung stammt aus dem Griechischen und bedeutet so viel wie »Unterpfand«, in der Juristensprache ist auch vom »Grundpfandrecht« die Rede. Hier greift das Prinzip von Leistung und Gegenleistung: Die Bank leiht Ihnen zur Finanzierung Ihres Objektes einen Geldbetrag und fordert dafür etwas zurück. In erster Linie besteht diese Gegenleistung Ihrerseits aus den regelmäßig anfallenden Zinsen und die Hypothek auf das Haus. Manchmal kommt noch Umzug der maßgeblichen Konten zur finanzierenden Bank hinzu, doch diese Bedingung stellt nicht jedes Kreditinstitut.
Die Hypothek wird häufig auf Veranlassung eines Notars ins Grundbuch eingetragen, dafür fallen Kosten an. Nicht nur das Notariat stellt eine Rechnung, sondern auch das zuständige Grundbuchamt. Damit erhält der Kreditgeber ein Zugriffsrecht auf Ihre Immobilie, wenn Sie die Kreditraten nicht mehr oder nur noch eingeschränkt zahlen: Die Bank wird also zu Ihrem Gläubiger, der seine ausstehenden Forderungen einholen möchte. Im schlimmsten Fall kommt es zur Zwangsversteigerung der mit einem Grundpfandrecht belegten Immobilie, aus dem Verkauf werden die Schulden beglichen.
Einen passenden Finanzierungspartner finden
Wenn Sie einen mit einer Hypothek gesicherten Kredit aufnehmen möchten, dann lassen Sie sich am besten von mehreren Darlehensgebern entsprechende Angebote vorlegen.Die Konditionen richten sich nach den Statuten des Anbieters, aber auch nach Ihrer persönlichen Bonität. Details sind oftmals verhandelbar. Achten Sie beim Abschluss eines Kreditvertrags mit Hypothek vor allem auf folgende Punkte:
- monatliche Tilgungsrate
- Höhe des Zinssatzes
- Möglichkeit zum Zinssatzwechsel
- Möglichkeit zur Sondertilgung
- Dauer der Zinsbindung
- Auszahlungstermin und Tilgungsbeginn
Nicht nur die Konditionen sollten stimmen, auch ein vertrauenswürdiger Ansprechpartner ist wünschenswert. Gerade wenn es darum geht, sich finanziell langfristig zu binden, ist »billig« nicht immer die beste Wahl.
Das sollten Sie zum Bankgespräch mitbringen
Ein Bankgespräch steht an, in dem die konkreten Kreditbedingungen besprochen werden. Der Kreditgeber möchte sich über Ihr Projekt und Ihre Bonität informieren, während Sie daran interessiert sind, ein passendes Angebot mit günstigen Konditionen zu erhalten. Gehen Sie gut vorbereitet zu diesem Termin und bringen Sie alle wichtigen Unterlagen mit. Folgende Dokumente sind im Beratungsgespräch sehr hilfreich:
- Meldezettel
- aktueller Grundbuchauszug
- Pläne für Ihr neues Haus
- Ausweis
- Einkommensnachweise
Außerdem werden Sie wahrscheinlich aufgefordert, einen detaillierten Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Dort kommen auch eventuelle finanzielle Rücklagen, Bausparverträge und anderes Eigenkapital zur Sprache. Auch Ihre bestehenden Verbindlichkeiten interessieren die Bank, um genau berechnen zu können, ob die angestrebte Kreditrate auf Dauer von Ihnen leistbar ist.
Bedenken Sie, dass Ihre Angaben häufig im Bankeninfosystem gespeichert werden und damit bundesweit abzurufen sind. Wenn Sie dies vermeiden möchten, stellen Sie erste Anfragen anonym, bis Sie sich schlussendlich für einen Kreditgeber fest entscheiden.
Welche Kosten fallen für eine Hypothek an?
Die Finanzierungskosten sind die eine Seite der Medaille, die Nebenkosten für Notar und Grundbucheinträge die andere. Der Notar wird Ihnen eine Gesamtrechnung für seine Arbeit stellen, bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf macht diese normalerweise 3 % des Kaufpreises aus. 1,2 % des Pfandrechts fallen als Gebühren für die Hypothek-Eintragung in das Grundbuch an. Eventuelle Treuhänderhonorare machen noch etwa 1 bis 2 weitere % des Kaufpreises aus.
Wir empfehlen, sich im Voraus bei den einschlägigen Stellen genau nach den für Sie persönlich anfallenden Kosten zu erkundigen, denn im Internet erhältliche Daten können nur als grobe Orientierungshilfe dienen.
Mehrere Hypotheken auf eine Immobilie: Geht das?
Es besteht die Möglichkeit auf dieselbe Immobilie mehrere Hypotheken aufzunehmen, dies wird bei Mischfinanzierungen durch mehrere Kreditgeber gern in Anspruch genommen. Natürlich sollte die Gesamtsumme der Hypotheken nicht den Wert des Objektes übersteigen, das macht vor allem für die beteiligten Banken keinen Sinn. Die einzelnen Hypotheken werden nach einem festen Rang eingeordnet, sodass die Gläubiger bei Zahlungsausfall der Reihe nach bedient werden.
Die Vor- und Nachteile eines Hypothekarkredits
Der mit einer Hypothek abgesicherte Kredit bietet sowohl Vor- als auch Nachteile für Sie. Ein großer Vorteil liegt darin, dass aufgrund der speziellen Kreditabsicherung die Zinsen häufig besonders niedrig ausfallen, eine Absicherung durch eine Bürgschaft fällt oft deutlich teurer aus. Auch Sondertilgungen lassen sich im Rahmen eines Hypothekarkredits vereinbaren, ebenso wie eine variable Verzinsung.
Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie darf übrigens frei genutzt und damit auch vermietet werden. Ausnahmen kann es geben, wenn eine Immobilie zur Eigennutzung staatlich gefördert wurde, dann ist zumindest in den ersten Jahren eine Vermietung ausgeschlossen.
Die für eine Hypothek erforderlichen Grundbucheinträge sind nicht ganz billig, dies ist der wichtigste Nachteil dieser Darlehensform. Um ein mit einer Hypothek belastetes Haus weiterverkaufen zu können, muss die Löschung des Grundbucheintrags stattfinden, das heißt, es funktioniert nur mit vollständiger Kredittilgung. Eine Tilgung aus Mitteln des Hausverkaufs ist möglich und wird notariell überwacht. Das macht den Verkauf der Immobilie etwas umständlicher, verhindert ihn aber immerhin nicht.
Was passiert mit der Hypothek, wenn das Darlehen getilgt ist?
Nach Tilgung des Darlehens wird die Hypothek nicht automatisch gelöscht, sondern sie bleibt in voller Höhe stehen. Auch ändert sich die ins Grundbuch eingetragene Pfandsumme nicht im Zuge der Kredit-Tilgung, außer im Fall einer Festbetragshypothek, deren Wert mit dem Kreditsaldo fällt. Doch normalerweise erhalten Bauherren und Hauskäufer eine Höchstbetragshypothek, die alle Forderungen aus dem abgesicherten Kreditgeschäft mit einem feststehenden Höchstbetrag pfandrechtlich deckt.
Um eine Hypothek aus dem Grundbuch zu löschen, benötigen Sie zunächst die löschfähige Quittung des Kreditgebers, damit können Sie die entsprechende Grundbuchänderung beantragen: Nun besitzt niemand mehr ein Pfandrecht auf Ihr Eigenheim und Sie sind von den monatlichen Raten befreit!