Wohnbaukonto in Österreich: Kosten, Zinsen und Grenzen

Ein Wohnbaukonto senkt die Rate während der Bauzeit auf die reinen Zinsen - und genau das ist der Haken: Nach 18 Monaten Bauzeit ist kein einziger Euro getilgt. Die volle Summe steht dann offen und muss in eine langfristige Finanzierung überführt werden, zu Konditionen, die heute noch niemand kennt.

Für die Bauphase selbst ist das Konto trotzdem das passende Instrument. Es kostet Zinsen nur für das Geld, das Sie tatsächlich abgerufen haben, und es macht die Zahlungen an Professionisten nachvollziehbar. Entscheidend ist, es nicht länger zu nutzen als nötig.

Was ein Wohnbaukonto ist

Das Wohnbaukonto ist kein Sparkonto und kein gewöhnliches Girokonto, sondern ein Kreditrahmen in Kontoform. Die Bank stellt einen Betrag bereit, Sie rufen ihn in Teilen ab, wann Sie ihn brauchen, und Zinsen laufen nur auf den ausgenutzten Teil.

Der Unterschied zum Kontokorrentkredit auf dem Gehaltskonto ist der Zinssatz: Ein Überziehungsrahmen ist in Österreich die teuerste Form der Kreditaufnahme. Wer die Bauphase darüber finanziert, zahlt ein Vielfaches.

Wofür sich das Konto eignet

Der Sinn liegt in der zeitlichen Lücke zwischen Ausgabe und Mittelzufluss. Drei Konstellationen kommen regelmäßig vor:

• Zwischenfinanzierung bis zur Auszahlung eines Bauspardarlehens. Zwischen Zuteilung und Auszahlung vergehen Wochen bis Monate, die Rechnungen der Professionisten warten nicht. Details zum Ablauf stehen im Beitrag zum Bausparvertrag.
• Vorfinanzierung der Wohnbauförderung. Landesdarlehen und Zuschüsse werden in Tranchen und nach Baufortschritt ausgezahlt, oft erst nach Vorlage von Rechnungen. Welches Bundesland wann auszahlt, steht in der Übersicht zur Wohnbauförderung.
• Eigenmittel, die noch gebunden sind. Etwa wenn die alte Wohnung erst nach dem Baubeginn verkauft wird oder ein Sparprodukt später fällig wird.

Was es tatsächlich kostet

Drei Kostenblöcke sind zu unterscheiden, und der dritte wird beim Vergleich fast immer übersehen:

Die Bereitstellungszinsen sind der Grund, warum ein zu großzügig bemessener Rahmen Geld kostet, obwohl das Geld nie abgerufen wird. Ihr Satz steht im Vertrag; er ist ein Bruchteil eines Prozents pro Jahr, wirkt aber auf die gesamte nicht genutzte Summe.

Rechenbeispiel: 18 Monate Bauzeit

Angenommen, der Rahmen beträgt 200.000 Euro und wird über 18 Monate nach Baufortschritt abgerufen, sodass im Durchschnitt die Hälfte ausgenutzt ist. Als variabler Satz wird der Drei-Monats-Euribor von 2,43 Prozent (Juli 2026) plus 1,75 Prozentpunkte Aufschlag angenommen, also 4,18 Prozent:

Die Monatsbelastung liegt in diesem Beispiel bei durchschnittlich rund 350 Euro - für 200.000 Euro Kredit. Genau das macht das Konto während der Bauzeit attraktiv, wenn parallel noch Miete zu zahlen ist. Es ändert aber nichts daran, dass die Tilgung erst danach beginnt.

Warum es keine Komplettfinanzierung ersetzt

Drei Gründe sprechen dagegen, das Wohnbaukonto über die Bauzeit hinaus zu behalten:

1. Der Zinssatz ist höher als bei einer langfristig angelegten Finanzierung. Der Aufschlag bezahlt die Flexibilität des Abrufs.
2. Er ist variabel. Ein Wohnbaukonto lässt sich nicht fixzinsen. Steigt der Euribor um einen Prozentpunkt, kostet ein offener Betrag von 200.000 Euro rund 2.000 Euro mehr im Jahr.
3. Es wird nicht getilgt. Ohne Tilgungsplan gibt es kein Datum, an dem die Schuld endet.

Der übliche Weg ist deshalb die Umwandlung nach Fertigstellung: Der ausgenutzte Saldo wird in einen Wohnkredit mit Tilgungsplan überführt. Verhandeln Sie die Konditionen dieser Umwandlung vor der Eröffnung des Wohnbaukontos mit - danach ist die Verhandlungsposition schlechter, weil der Kredit bereits läuft.

Welche Regeln gelten

Ein Wohnbaukonto ist ein Kreditvertrag mit einem Verbraucher, und welches Gesetz gilt, hängt an der Besicherung:

• Hypothekarisch besichert: Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Sie bekommen vor Vertragsabschluss ein europäisches Standardinformationsblatt (ESIS) mit allen Kosten und dem effektiven Jahreszins.
• Ohne Grundbucheintrag: Verbraucherkreditgesetz. Ab 20. November 2026 gilt an dessen Stelle das Verbraucherkreditgesetz 2026 (BGBl. I Nr. 36/2026), das die Prüfung der Kreditwürdigkeit verschärft und für automatisierte Entscheidungen ein Recht auf menschliches Eingreifen vorsieht.

In beiden Fällen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit vor Vertragsabschluss prüfen. Wird der Antrag aufgrund einer Datenbankabfrage abgelehnt, haben Sie Anspruch darauf, das Ergebnis dieser Abfrage unverzüglich und unentgeltlich zu erfahren.

Worauf Sie beim Vertrag achten

1. Höhe des Rahmens. Zu groß kostet Bereitstellungszinsen, zu klein zwingt zur Nachverhandlung mitten im Bau. Rechnen Sie mit einem Puffer von zehn bis fünfzehn Prozent der Baukosten.
2. Referenzzinssatz und Aufschlag getrennt ausweisen lassen. Nur der Aufschlag ist verhandelbar, der Euribor nicht.
3. Anpassungsintervall. Quartalsweise oder halbjährlich - das entscheidet, wie schnell Zinsbewegungen durchschlagen.
4. Bereitstellungszinsen: ab wann sie laufen und auf welchen Betrag.
5. Umwandlungskonditionen in das spätere Darlehen, samt der Frage, ob dabei neuerlich Bearbeitungsgebühren anfallen.
6. Kosten der Pfandrechtseintragung, wenn das Konto grundbücherlich besichert wird - 1,2 Prozent, in der Regel von 120 Prozent des Kreditbetrags.

Häufige Fragen zum Wohnbaukonto

Was ist ein Wohnbaukonto?
Ein Kreditrahmen in Kontoform für die Bau- oder Sanierungsphase. Sie rufen Teilbeträge nach Bedarf ab und zahlen Zinsen nur auf den ausgenutzten Betrag.

Was bedeutet endfällig?
Während der Laufzeit wird nur die Zinsbelastung bezahlt, nicht getilgt. Der gesamte abgerufene Betrag steht am Ende offen und wird üblicherweise in ein Darlehen mit Tilgungsplan überführt.

Was sind Bereitstellungszinsen?
Ein Entgelt für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil des Rahmens. Sie fallen zusätzlich zu den Sollzinsen an und machen einen zu groß bemessenen Rahmen teuer.

Ist ein Wohnbaukonto günstiger als ein Wohnkredit?
In der monatlichen Belastung ja, weil nicht getilgt wird. Im Zinssatz nein - er liegt über dem einer langfristigen Finanzierung, und er ist variabel.

Kann ich das Wohnbaukonto fix verzinsen lassen?
In der Regel nicht. Die Verzinsung ist variabel und an einen Referenzsatz gebunden, meist den Drei-Monats-Euribor.

Sind die Zinsen steuerlich absetzbar?
Bei der eigenen Wohnung nicht. Die Topf-Sonderausgaben für Wohnraumschaffung sind mit der Veranlagung 2020 ausgelaufen. Bei vermieteten Objekten sind Finanzierungszinsen Werbungskosten.

Welche Kosten kommen bei hypothekarischer Besicherung dazu?
Die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch mit 1,2 Prozent, üblicherweise berechnet von 120 Prozent des Kreditbetrags, dazu Bearbeitungsgebühr und gegebenenfalls Schätzkosten.

Quellen

Stand: August 2026. Referenzzinssatz: Drei-Monats-Euribor, Monatsdurchschnitt Juli 2026. Aufschlag und Bereitstellungszinssatz im Rechenbeispiel sind Annahmen; die tatsächlichen Werte stehen im jeweiligen Vertrag. Rechtsgrundlagen: Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG), Verbraucherkreditgesetz, ab 20.11.2026 Verbraucherkreditgesetz 2026, § 26 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz samt Tarifpost 9 für die Eintragungsgebühr.

• RIS - Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
• oesterreich.gv.at - Verbraucherkreditrechts-Änderungsgesetz 2026
• OeNB - Zinssätze der Kreditinstitute im Neugeschäft
• WKO - Vermietung und Verpachtung, Werbungskosten und Finanzierungszinsen
• BMF - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung