Hauskredit Österreich - Rechner, Nebenkosten und Kreditzusage

Bei 450.000 Euro Kaufpreis kommen rund 43.650 Euro an Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und Maklerhonorar dazu - Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Wer 100.000 Euro Eigenkapital einbringt, zahlt für die verbleibenden 393.650 Euro bei 3,5 Prozent Sollzins und 25 Jahren Laufzeit rund 1.971 Euro im Monat. Ob die Bank diesen Kredit überhaupt vergibt, entscheidet allerdings nicht der Kaufpreis, sondern ihr eigener Schätzwert.

Die Bank rechnet mit dem Schätzwert, nicht mit dem Kaufpreis

Die 90-Prozent-Marke, an der sich die Banken orientieren, misst den Kredit am Marktwert der Immobilie - nicht am vereinbarten Kaufpreis. Die Oesterreichische Nationalbank definiert sie als Quotient aus den Kreditverbindlichkeiten und der Summe der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Immobilien. Was Sie zahlen, spielt für diese Kennzahl keine Rolle - was die Bank schätzt, schon.

Das ist der Punkt, an dem Finanzierungen kippen, die auf dem Papier gerechnet haben. Ein Beispiel mit den Zahlen aus dem Vorspann:

Am Kaufpreis gemessen liegt die Finanzierung unter der 90-Prozent-Marke, am Schätzwert darüber. Um auf 90 Prozent von 420.000 Euro zu kommen, darf der Kredit höchstens 378.000 Euro betragen - es fehlen also 15.650 Euro an Eigenmitteln, die vier Wochen zuvor niemand eingeplant hatte.

Die Schätzung nimmt die Bank selbst vor oder lässt sie vornehmen; die Kosten dafür trägt der Kreditnehmer. Sie stehen in der Kostenaufstellung als eigene Position neben Bearbeitungsgebühr, Kontoführung und den Kosten der hypothekarischen Besicherung. Wer mehrere Angebote einholt, sollte vorher fragen, ob die Schätzung auch dann verrechnet wird, wenn der Kredit nicht zustande kommt.

Was neben dem Kaufpreis anfällt - und warum kein Kredit es deckt

Die Kaufnebenkosten liegen zwischen 5,6 und 11,2 Prozent des Kaufpreises. Die Spanne entsteht durch zwei Positionen, die verhandelbar sind:

• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (§ 7 GrEStG) - fix
• Eintragung des Eigentumsrechts 1,1 Prozent (TP 9 GGG) - fix
• Vertragserrichtung und Treuhandschaft 1 bis 3 Prozent - verhandelbar
• Maklerprovision 0 bis 3,6 Prozent - je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist

Ohne Makler und mit einem Prozent Vertragserrichtung sind es 5,6 Prozent, mit Makler und drei Prozent Vertragserrichtung 11,2 Prozent. Dazu kommt die Eintragung des Pfandrechts mit 1,2 Prozent - die bemisst sich aber nicht am Kaufpreis, sondern an der besicherten Summe, die rund 20 Prozent über dem Kreditbetrag liegt.

Diese Beträge sind aus Eigenmitteln zu zahlen. Der Grund steht in der Kennzahl selbst: Eine Grunderwerbsteuer erhöht den Marktwert der Immobilie um keinen Euro. Wer sie mitfinanziert, treibt die Beleihungsquote nach oben, ohne dass die Sicherheit der Bank mitwächst.

Die drei Prozent Maklerprovision sind nicht die Obergrenze

Der Höchstsatz von 3 Prozent aus § 15 Abs. 2 der Immobilienmaklerverordnung gilt je Auftraggeber. Verlangt der Makler nur von einer Seite eine Provision, darf er den Höchstbetrag nach § 12 Abs. 2 dieser Verordnung um bis zu 100 Prozent überschreiten. Die Umsatzsteuer ist in den Höchstbeträgen nicht enthalten (§ 12 Abs. 1 letzter Satz), kommt also mit 20 Prozent obendrauf.

Der Unterschied von 16.200 Euro entscheidet sich nicht im Notariat, sondern in der Frage, ob auch der Verkäufer einen Vermittlungsauftrag erteilt hat. Das Bestellerprinzip, das seit Juli 2023 bei Mietwohnungen gilt, ändert daran nichts - es betrifft den Kauf nicht.

Kauf oder Bau - der Unterschied steckt in der Auszahlung

Beim Kauf fließt der Kredit in einem Betrag auf das Treuhandkonto, und ab dem ersten Monat läuft die volle Rate. Beim Neubau ruft die Bank das Geld nach Baufortschritt ab, meist in vier Etappen: Grundstück, Rohbau, Innenausbau, Fertigstellung.

Daraus folgt eine Kostenposition, die beim Kauf gar nicht vorkommt: Bereitstellungszinsen. Die Bank hält den gesamten Kreditrahmen vor, auch den Teil, der noch nicht abgerufen ist, und verrechnet dafür einen Satz pro Monat auf den offenen Rest. Üblich ist ein Viertelprozent monatlich, also drei Prozent im Jahr - deutlich mehr als der Sollzinssatz selbst.

Bei 400.000 Euro Kreditrahmen, zwölf Monaten Bauzeit und einem gleichmäßigen Abruf liegt im Schnitt die Hälfte des Rahmens unbenutzt. 200.000 Euro zu 0,25 Prozent über durchschnittlich sechs Monate ergeben rund 3.000 Euro, die in keinem Zinsvergleich auftauchen und im Effektivzinssatz oft nicht enthalten sind, weil die Bauzeit bei Vertragsabschluss nicht feststeht.

Zwei Stellschrauben gibt es: eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs oder zwölf Monaten aushandeln, und die Abrufe eng an den Baufortschritt legen statt auf Vorrat. Wer verzögert baut, zahlt hier zweimal - Bereitstellungszinsen und eine längere Bauzeitversicherung.

In welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten

Der häufigste Fehler ist die falsche Reihenfolge: erst das Traumhaus finden, dann zur Bank. Umgekehrt ist es richtig. Klären Sie zuerst, welcher Kreditrahmen realistisch ist - diese Zahl ist danach die Obergrenze für die Suche. Wer sich in ein Objekt verliebt, das 80.000 Euro über dem Rahmen liegt, verhandelt aus einer schlechten Position.

1. Haushaltsrechnung aufstellen und den Kreditrahmen mit zwei bis drei Banken abstecken
2. Eigenmittel und die Wohnbauförderung des Bundeslandes gegenrechnen - der Antrag geht der Kreditzusage voraus
3. Objekt suchen, dabei den Preis gegen die örtlichen Preise halten
4. Erst mit dem konkreten Kaufpreis verbindliche Angebote einholen
5. Angebote nebeneinanderlegen, verhandeln, dann unterschreiben

Zwischen Schritt 4 und 5 liegt der Zeitraum, den die meisten unterschätzen. Die Schätzung der Immobilie braucht Tage bis Wochen, und ohne sie gibt es keine verbindliche Zusage. Ein Kaufanbot mit kurzer Frist und ohne Finanzierungsvorbehalt ist deshalb riskant.

Das verbindliche Angebot gilt mindestens sieben Tage

Ein verbindliches Kreditangebot muss mindestens sieben Tage bindend bleiben (§ 12 Abs. 2 HIKrG). Diese Frist gehört Ihnen: Sie können in dieser Zeit ein zweites Angebot einholen und beide vergleichen, ohne das erste zu verlieren. Annehmen dürfen Sie schon vorher (§ 12 Abs. 3 HIKrG).

Zum Angebot gehören zwei Unterlagen, die die Bank von sich aus aushändigen muss (§ 12 Abs. 1 HIKrG):

• eine Ausfertigung des Kreditvertragsentwurfs - nicht erst bei Unterschrift, sondern zum Zeitpunkt des Angebots
• ein ESIS-Merkblatt, wenn noch keines vorlag oder das Angebot von einem früheren Merkblatt abweicht

Das ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) ist ein festes Formular, dessen Wortlaut in Anhang II des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes vorgegeben ist. Alle Banken füllen dieselben Rubriken aus, in derselben Reihenfolge. Das macht es zum einzigen Dokument, mit dem sich zwei Angebote Zeile für Zeile vergleichen lassen.

Eine Ausnahme von der Siebentagesfrist gibt es: Hängen Sollzinssatz oder Kosten am Verkauf zugrunde liegender Anleihen oder anderer langfristiger Finanzierungsinstrumente, dürfen sie sich entsprechend deren Wert ändern.

Was ein lückenhaftes ESIS-Merkblatt die Bank kostet

Fehlen im ESIS-Merkblatt Angaben, verliert die Bank Rechte. § 12 Abs. 4 HIKrG regelt vier Fälle, und jeder wirkt zugunsten des Kreditnehmers:

Der dritte und der vierte Fall haben Gewicht. Ohne Angabe zur Zinsanpassung bleibt ein variabler Kredit faktisch auf dem Einstiegssatz stehen; ohne Angabe zur Entschädigung ist die vorzeitige Rückzahlung kostenlos, auch bei fixer Verzinsung. Der erste Fall wirkt heute als Obergrenze, nicht als Strafe: Vier Prozent liegen über dem Marktniveau von 3,54 Prozent.

Zwei Werktage Rücktrittsrecht

Wer seine Vertragserklärung innerhalb von zwei Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblatts abgibt - oder ohne je eines bekommen zu haben -, kann binnen zwei Werktagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten (§ 13 Abs. 1 HIKrG). Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag. Die Frist beginnt erst, wenn das Merkblatt samt Belehrung über das Rücktrittsrecht vorliegt, und das Recht erlischt spätestens einen Monat nach Zustandekommen des Vertrags.

Nach dem Rücktritt ist ein bereits ausbezahlter Betrag samt aufgelaufenen Zinsen binnen 30 Kalendertagen zurückzuzahlen (§ 13 Abs. 3 HIKrG). Wer also am Tag der Zusage unterschreibt, statt sich die sieben Tage Bindungsfrist zu nehmen, hat zwei Werktage Reserve - kein Grund, schnell zu sein, aber ein Notausgang.

Worauf es beim Vergleich neben dem Zinssatz ankommt

Der Sollzinssatz ist der auffälligste, aber nicht der teuerste Unterschied zwischen zwei Angeboten. Im Juni 2026 lagen Wohnbaukredite laut OeNB bei 3,54 Prozent nominell und 3,89 Prozent effektiv - die Differenz von 0,35 Prozentpunkten sind die Nebenkosten des Kredits selbst.

Wie groß die Spanne bei den Gebühren ist, zeigt eine Erhebung der Arbeiterkammer Oberösterreich zu Bauspardarlehen über 300.000 Euro und 30 Jahre: Das Bearbeitungs- und Verwaltungsentgelt reicht dort von 4.500 Euro bei einem Anbieter bis 9.000 Euro bei einem anderen, ein Anbieter verzichtet ganz darauf. Bei gleichem Zinssatz sind das 9.000 Euro Unterschied.

Diese Positionen gehören verglichen:

• Effektiver Jahreszinssatz statt Sollzinssatz. In ihm stecken Bearbeitungsgebühr, Kontoführung und verpflichtende Versicherungen, soweit ihre Höhe bekannt ist.
• Schätzkosten. Eigene Position, oft dreistellig bis niedrig vierstellig, und nicht immer im Effektivzins enthalten.
• Die Marge. Bei variablen Krediten der Aufschlag auf den Euribor, und der einzige frei verhandelbare Teil des Zinssatzes.
• Kreditrestschuldversicherung. Wird sie zur Bedingung gemacht, gehört ihre Prämie in den Effektivzins. Verlangt die Bank sie ohne diesen Ausweis, ist das ein Rechenfehler zu Ihren Lasten.
• Zusatztilgungen. Wie viel dürfen Sie jährlich außerplanmäßig zurückzahlen, und was kostet das?
• Ratenaussetzung. Manche Institute erlauben eine ausgesetzte Rate pro Jahr - wertvoll bei schwankendem Einkommen.

Vergleichen Sie deshalb nicht einzelne Zinssätze, sondern durchgerechnete Modelle aus Laufzeit, Zinssatz und Rate. Wie sich das Zinsniveau im Detail zusammensetzt und welche Bindungsdauer derzeit am günstigsten ist, steht bei den Wohnkrediten; die Vergaberegeln nach dem Auslaufen der Verordnung stehen bei der KIM-Verordnung.

Häufige Fragen zum Hauskredit

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskredit?

Rund 20 Prozent des Kaufpreises. Die Rechnung dahinter: Der Kredit soll 90 Prozent des Marktwerts nicht überschreiten, das sind 10 Prozent aus Eigenmitteln, und die Nebenkosten von 5,6 bis 11,2 Prozent kommen ungedeckt obendrauf. Wege bei fehlenden Eigenmitteln beschreibt der Beitrag zum Hauskauf ohne Eigenkapital.

Was passiert, wenn der Schätzwert der Bank unter dem Kaufpreis liegt?

Die Differenz müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen, denn die Beleihungsquote wird am Marktwert gemessen. Bei 450.000 Euro Kaufpreis und 420.000 Euro Schätzwert fehlen bei sonst gleicher Rechnung rund 15.650 Euro. Eine zweite Bank kann zu einem anderen Schätzwert kommen - deshalb lohnt sich der Antrag bei mehr als einem Institut.

Kann ich einen Hauskredit vorzeitig zurückzahlen?

Ja, jederzeit und ganz oder teilweise (§ 20 Abs. 1 HIKrG). Bei variabler Verzinsung ist das immer entschädigungsfrei, bei fixer Verzinsung darf die Bank derzeit höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags verlangen. Ab 1. Jänner 2027 steigt dieser Höchstsatz bei hypothekarisch besicherten Krediten auf 3 Prozent (§ 20 Abs. 3 Z 2 HIKrG in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026). Was das für einen Wechsel bedeutet, steht beim Umschulden.

Wie lange ist ein Kreditangebot gültig?

Mindestens sieben Tage (§ 12 Abs. 2 HIKrG). Ausgenommen sind Sollzinssatz und Kosten, die am Verkauf zugrunde liegender Anleihen oder anderer langfristiger Finanzierungsinstrumente hängen - die dürfen sich entsprechend deren Wert ändern.

Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?

Sie fallen auf den Teil des Kredits an, den die Bank bereithält, aber noch nicht ausbezahlt hat - beim Bau also während der gesamten Bauzeit. Üblich ist ein Viertelprozent pro Monat. Bei 400.000 Euro Rahmen und zwölf Monaten Bauzeit summiert sich das auf rund 3.000 Euro. Beim Kauf entfallen sie, weil der Betrag in einem Zug fließt.

Was ist das ESIS-Merkblatt?

Ein standardisiertes Informationsblatt, dessen Wortlaut Anhang II des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes vorschreibt. Es enthält Sollzinssatz, effektiven Jahreszins, Gesamtbetrag, Ratenhöhe, Änderungsbedingungen und die Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung. Fehlen Angaben, verliert die Bank die entsprechenden Rechte (§ 12 Abs. 4 HIKrG).

Quellen

• RIS - Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG), geltende Fassung
• RIS - Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (Immobilienmaklerverordnung)
• OeNB - kreditnehmerbezogene Maßnahmen: Definition von Beleihungs- und Schuldendienstquote
• OeNB - Kreditzinssätze im Neugeschäft
• Arbeiterkammer - Checkliste für Wohnkredite
• AK Oberösterreich - Bauspardarlehen im Vergleich, Bearbeitungs- und Verwaltungsentgelte
• konsumentenfragen.at - Sollzinssatz und effektiver Jahreszins
• BMF - Grunderwerbsteuer