Steuern

Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 - Höhe und Berechnung

Aktualisiert am 7. August 2026·Redaktion finfo.at

3,5 Prozent vom Kaufpreis - so viel kostet die Grunderwerbsteuer beim gewöhnlichen Immobilienkauf. Innerhalb der Familie greift dagegen ein Stufentarif, der bei 0,5 Prozent beginnt: Eine Schenkung im Wert von 500.000 Euro kostet damit 7.750 statt 17.500 Euro.

Das Wichtigste auf einen Blick

Steuersatz entgeltlich	3,5% vom Kaufpreis (Gegenleistung)
Stufentarif unentgeltlich	0,5% bis 250.000 € / 2% bis 400.000 € / 3,5% darüber
Bagatellgrenze	1.100 € (keine Steuer bei geringerem Wert)
NEU ab 1.7.2025	Share Deals: 75%-Schwelle, 7 Jahre Beobachtung, Immobiliengesellschaften 3,5%
Freibetrag Betriebsübertragung	900.000 € (bei begünstigter Übergabe)

In Österreich gibt es, wie in vielen anderen Ländern auch, die Grunderwerbsteuer. Diese greift prinzipiell immer dann, wenn sich Besitzverhältnisse bezüglich Grund und Boden verändern. Nicht entscheidend ist es dabei, ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Vorgang handelt. Somit sind also auch Erben und Empfänger von Schenkungen verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Wir zeigen, welche Fälle für diese Steuer in Frage kommen, wie die Höhe berechnet wird und in welchen Fällen eine Befreiung möglich ist.

Wann greift die Steuer?

Die Grunderwerbsteuer trifft weit mehr als den Kauf einer Immobilie. Prinzipiell wird die Steuer immer dann fällig, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Konkret sieht der Gesetzgeber folgende Fälle als relevant für die Grunderwerbsteuer an:

Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte zur Übereignung von Grundstücken
Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne Geschäft (z.B. Erbschaft, Ersitzung, Zwangsversteigerung)
Abtretung eines Übereignungsanspruchs (Kettengeschäfte)
Erwerb einer Verwertungsbefugnis
Gesellschafterwechsel oder Anteilsvereinigung (ab 75% der Anteile)
Übertragung von Ansprüchen im Umfang von mindestens 75 Prozent

Neben dem käuflichen Erwerb eines Grundstückes gilt die Grunderwerbsteuer auch für Eigentumserwerb ohne ein zugrundeliegendes Geschäft - dazu gehören Erbschaften nach gesetzlicher Erbfolge oder Testament, Ersitzung oder Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?

Die Bemessungsgrundlage hängt davon ab, ob es sich um einen entgeltlichen, unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb handelt:

Entgeltlich: Gegenleistung beträgt mehr als 70% des Grundstückswerts → Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis
Unentgeltlich: Gegenleistung beträgt maximal 30% des Grundstückswerts → Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert
Teilentgeltlich: Gegenleistung beträgt zwischen 30% und 70% → Der entgeltliche Teil wird mit 3,5%, der unentgeltliche Teil nach dem Stufentarif besteuert

Wichtig: Erwerbe innerhalb des begünstigten Familienverbandes gelten immer als unentgeltlich, auch wenn ein Kaufpreis gezahlt wird!

Ermittlung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:

Pauschalwertmodell: Der Wert setzt sich aus Grundwert (Grundfläche × Bodenwert × 3 × Hochrechnungsfaktor) und Gebäudewert (Nutzfläche × Baukostenfaktor × Altersabschlag) zusammen. Das BMF stellt einen Online-Rechner zur Verfügung.
Immobilienpreisspiegel: Durchschnittspreise der Statistik Austria (mit 28,75% Abschlag)
Nachweis durch Gutachten: Ein Sachverständiger kann einen geringeren gemeinen Wert nachweisen

Welcher Steuersatz gilt?

Entgeltlicher Erwerb

Bei entgeltlichen Veräußerungen (Kauf) kommt ein Steuersatz von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis zur Anwendung.

Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb

Bei unentgeltlichen oder nur teilweise entgeltlichen Übertragungen sowie bei Erwerben innerhalb des Familienverbandes kommt der Stufentarif zur Anwendung:

Wert des Grundstücks	Steuersatz
Für die ersten 250.000 €	0,5%
Für die nächsten 150.000 € (250.001 - 400.000 €)	2%
Für Beträge über 400.000 €	3,5%

Zusammenrechnung: Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb der letzten 5 Jahre werden für die Ermittlung des Stufentarifs zusammengerechnet.

Rechenbeispiel Stufentarif

Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro:

250.000 €	× 0,5%	1.250 €
150.000 €	× 2%	3.000 €
100.000 €	× 3,5%	3.500 €
Gesamte 500.000 €	Ø 1,55%	7.750 €

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes beträgt der Steuersatz 2% vom Einheitswert. Der Freibetrag für begünstigte Übertragungen in der Land- und Forstwirtschaft beträgt 365.000 Euro.

WICHTIGE NEUERUNG: Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat die Grunderwerbsteuer bei Gesellschaftsanteilen (Share Deals) erheblich verschärft, um Steuervermeidung zu verhindern.

Was hat sich geändert?

Beteiligungsschwelle gesenkt: Von 95% auf 75% - bereits ab 75% der Anteile entsteht Steuerpflicht
Beobachtungszeitraum verlängert: Von 5 auf 7 Jahre
Kapitalgesellschaften erfasst: Bisher galt die Regelung nur für Personengesellschaften, jetzt auch für GmbH, AG etc.
Mittelbare Anteilserwerbe: Auch indirekte Beteiligungen über Beteiligungsketten werden jetzt erfasst

Sonderregelung für Immobiliengesellschaften

Für Immobiliengesellschaften (Gesellschaften, deren Hauptzweck in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien liegt) gelten verschärfte Regeln:

Gesellschaftstyp	Bemessungsgrundlage	Steuersatz
Nicht-Immobiliengesellschaft	Grundstückswert	0,5%
Immobiliengesellschaft (NEU)	Gemeiner Wert (Verkehrswert)	3,5%
Familienverband (auch bei Immobiliengesellschaft)	Grundstückswert	0,5%

Ausnahme: Grundstücke, die für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden (z.B. Betriebsgrundstücke eines produzierenden Unternehmens), sind von der Verschärfung nicht betroffen.

Freibeträge und Befreiungen

Betriebsfreibetrag (900.000 €)

Bei begünstigten Betriebsübertragungen (z.B. altersbedingte Übergabe) gilt ein Freibetrag von 900.000 Euro. Voraussetzungen:

Erwerber ist eine natürliche Person
Übergeber ist mindestens 55 Jahre alt oder erwerbsunfähig
Mindestens 25% des Betriebs werden übertragen
Behaltepflicht: 5 Jahre (sonst Nachversteuerung)

Weitere Befreiungen

Bagatellgrenze: Unter 1.100 Euro wird keine Grunderwerbsteuer fällig
Ehepartner/eingetragene Partner: Übertragungen während oder bei Auflösung der Ehe/Partnerschaft
Lebensgefährten: Bei gemeinsamem Hauptwohnsitz
Gemeinnützige Zwecke: Übertragungen an gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Organisationen
Flurbereinigung/Baulandumlegung: Im Rahmen behördlicher Verfahren

Begünstigter Familienverband

Zum begünstigten Familienkreis gehören:

Ehegatten und eingetragene Partner
Lebensgefährten (bei gemeinsamem Hauptwohnsitz)
Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
Stief-, Wahl- und Pflegekinder
Geschwister, Nichten und Neffen
Verschwägerte in gerader Linie

Erstattung der Grunderwerbsteuer

In einigen Fällen ist eine Erstattung einer einmal gezahlten Grunderwerbsteuer möglich:

Der Erwerb wird innerhalb von 3 Jahren wieder rückgängig gemacht
Der Wert des Grundstücks wird im Nachhinein gemindert
Ein ererbtes Grundstück muss aufgrund eines Rechtsanspruches Dritter wieder herausgegeben werden

Ratenzahlung möglich

Bei unentgeltlichen Erwerben (Erbschaft, Schenkung, Übergabe im Familienverband) kann die Grunderwerbsteuer auf bis zu 5 Jahre verteilt werden. Allerdings erhöht sich die Steuer dabei um jeweils 2% pro Jahr der Verteilung.

Die Grundbuchgebühr rechnet anders

Neben der Grunderwerbsteuer fällt beim Eigentumswechsel die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Sie wird oft im selben Atemzug genannt - und dabei ein Fehler gemacht, der bei Schenkungen im Familienverband richtig teuer wird.

Seit der Grundbuchsgebührennovelle 2013 ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für die Eintragungsgebühr nicht mehr bindend. Maßgeblich ist nach § 26 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz allein der Wert des einzutragenden Rechts - also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei einer Übergabe im Familienverband bemisst sich die Grunderwerbsteuer damit nach dem meist niedrigeren Grundstückswert, die Grundbuchgebühr aber nach dem Verkehrswert. Wer beide Grundlagen gleichsetzt, kalkuliert die Nebenkosten zu niedrig.

Eine Ermäßigung gibt es trotzdem - aber nur auf Antrag. Bei Übertragungen im Familienkreis ist nach § 26a GGG der dreifache Einheitswert heranzuziehen, höchstens jedoch 30 Prozent des Verkehrswerts. Begünstigt sind Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern und Partnern sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Das Gericht prüft das nicht von sich aus: Die Ermäßigung muss im Grundbuchsgesuch geltend gemacht werden, spätestens im Einspruch gegen den Zahlungsauftrag.

Die Eintragungsgebühr ist eine Gerichtsgebühr und wird beim Grundbuchsgericht entrichtet, die Grunderwerbsteuer geht ans Finanzamt. Zwei Behörden, zwei Bemessungsgrundlagen, zwei Fälligkeiten.

Die Sätze auf einen Blick

Wechselt in Österreich ein Grundstück den Besitzer, wird prinzipiell die Grunderwerbsteuer fällig - unabhängig davon, ob ein Kaufpreis gezahlt wird oder nicht. Der Regelsteuersatz beträgt 3,5%, bei unentgeltlichen Erwerben im Familienverband gilt der günstigere Stufentarif (0,5% bis 3,5%). Seit 1.7.2025 sind die Regelungen für Share Deals verschärft. Die Schwelle sank von 95 auf 75 Prozent. Bei Immobiliengesellschaften gilt ein Steuersatz von 3,5 Prozent vom gemeinen Wert statt 0,5 Prozent vom Grundstückswert.

Stand: August 2026. Steuersätze: 3,5% (entgeltlich) / 0,5-3,5% (Stufentarif). Share Deals ab 1.7.2025: 75%-Schwelle, 7 Jahre Beobachtungszeitraum, Immobiliengesellschaften 3,5% vom gemeinen Wert.