In Österreich gibt es, wie in vielen anderen Ländern auch, die Grunderwerbsteuer . Diese greift prinzipiell immer dann, wenn sich Besitzverhältnisse bezüglich Grund und Boden verändern. Nicht entscheidend ist es dabei, ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Vorgang handelt. Somit sind also auch Erben und Empfänger von Schenkungen verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Und es gibt noch eine Reihe weiterer Vorgänge, bei denen diese Steuer greift. Wir wollen nun zeigen, welche Fälle prinzipiell für diese Steuer außerdem in Frage kommen, auf welcher Grundlage die Höhe der Steuer berechnet wird und in welchen Fällen eine Erstattung möglich ist.
Wann greift die Steuer?
Es ist längst nicht nur der Kauf einer Immobilie, bei dem der Staat die Grunderwerbsteuer erhebt. Prinzipiell wird die Steuer immer dann fällig, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Konkret sieht der Gesetzgeber folgende Fälle als relevant für die Grunderwerbsteuer an:
- Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte zur Übereignung von Grundstücken
- Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne Geschäft
- Abtretung eines Übereignungsanspruchs
- Erwerb einer Verwertungsbefugnis
- Gesellschafterwechsel oder Anteilsvereinigung
- Übertragung von Ansprüchen im Umfang von mindestens 95 Prozent
Neben dem käuflichen Erwerb eines Grundstückes, bei dem also ein Kaufpreis gezahlt wird, gilt die Grunderwerbsteuer auch für Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne ein zugrundeliegendes Geschäft. Dazu gehören etwa Erbschaften entsprechender gesetzlichen Erbfolge aber auch auf Grundlage eines Testaments. Und auch aus einer Ersitzung oder bei einem Zuschlag im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens entsteht eine Schuld im Sinne der Grunderwerbsteuer. Und auch, wenn nur ein Übereignungsanspruch abgetreten wird, ist derjenige, der den Anspruch erhält, zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet, ebenso wenn die Verwertungsbefugnis für eine Immobilie erworben wird. Kommt es außerdem zu einem Gesellschafterwechsel oder auch zu einer Anteilsvereinigung, entsteht ebenfalls eine Steuerpflicht. Und auch Rechtsgeschäfte, die den Anspruch einer Übertragung von mindestens 95 Prozent begründen, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Gerade für private Personen werden aber die zuletzt genannten Fälle wohl eher nicht relevant sein, weshalb wir uns vor allem auf die ersten beiden Punkte konzentrieren möchten. Zunächst möchten wir dabei klären, auf welcher Grundlage die Steuer überhaupt berechnet und welcher Steuersatz dabei angewendet wird.
Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet und welcher Steuersatz gilt?
Wird ein Grundstück im Rahmen eines Kaufvertrages veräußert, wird dabei grundsätzlich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer die sogenannte Gegenleistung herangezogen. Konkret ist also zumeist der Kaufpreis von zentraler Bedeutung. Darüber hinaus werden aber auch weitere, nicht monetäre Leistungen berücksichtigt, zu denen sich der Erwerber verpflichtet. Dabei kann es sich etwa um die Übernahmen einer bestehenden Darlehensschuld handeln oder um ein sogenanntes Fruchtgenussrecht an einer landwirtschaftlichen Fläche. Nur in Ausnahmefällen wird als Bemessungsgrundlage der Einheitswert des Grundstückes zu Grunde gelegt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Kaufpreis besonders stark vom tatsächlichen Grundstückswert abweicht. Etwas schwieriger ist die Wertermittlung, wenn der Besitzerwechsel im Rahmen eines unentgeltlichen Vorgangs, also ohne Kaufvertrag stattfindet. Auch bei einigen anderen Erwerbsvorgängen wird der Einheitswert herangezogen, wie etwa bei einem Gesellschafterwechsel oder bei einer Anteilsvereinigung.
Der Grundstückswert kann dabei auf zwei Arten ermittelt werden:
- Pauschalwertmodell
- Immobilienpreisspiegel
- Nachweis eines geringeren Grundstückwertes
Beim sogenannten Pauschalwertmodell wird der Gesamtwert auf der Grundlage von fünf Faktoren ermittelt. Der Wert des Grundstücks setzt sich dabei aus der Grundfläche, dem dreifachen Bodenwert sowie einem Hochrechnungsfaktor zusammen. Ist das Grundstück bebaut, wird außerdem der Wert des Gebäudes hinzuaddiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus der Nutzfläche, dem Baukostenfaktor und einem Abschlag je nach Alter und Art des Gebäudes. Daraus können sich je nach Region, in der sich das Grundstück befindet, sowie dem Zustand und der Bauart des Gebäudes erhebliche Unterschiede ergeben. Gebäude, die nicht älter als 20 Jahre sind oder in dieser Zeit voll saniert wurden, werden zu 100 Prozent bewertet. Bei einer Teilsanierung wird dagegen nur ein Anteil von 85 Prozent des pauschalen Gebäudewertes angesetzt. Bei Gebäuden, die älter als 40 Jahre sind, wird vom pauschalen Gebäudewert nur noch 30 Prozent für die Grunderwerbsteuer angesetzt.
Alternativ kann auch ein gültiger Immobilienpreisspiegel als Grundlage herangezogen werden. Als dritter Weg steht es den Beteiligten offen, den Wert unter anderem durch einen Gutachter bestimmen zu lassen und so einen möglicherweise abweichenden Grundstückswert nachzuweisen. Welche Methode gewählt wird, steht den Betroffenen prinzipiell frei.
Normalerweise kommt bei entgeltlichen Veräußerungen ein Steuersatz in Höhe von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis zur Anwendung. Bei unentgeltlichen oder nur teilweise entgeltlichen Übertragungen sowie beim Verkauf landwirtschaftlicher Nutzflächen kommt indes ein Stufentarif zur Anwendung. Für die ersten 250.000 Euro gilt dabei ein Steuersatz von 0,5 Prozent und für die nächsten 150.000 Euro dann 2 Prozent. Erst ab 400.000 Euro muss der volle Steuersatz entrichtet werden. Für ein Grundstück mit einem Gebäude im Wert von insgesamt 500.000 Euro ergibt sich so folgende Berechnung der Grunderwerbsteuer :
| Betrag | Steuersatz | Steuer |
| 250.000 Euro | 0,5 Prozent | 1.250 Euro |
| 150.000 Euro | 2 Prozent | 3.000 Euro |
| 100.000 Euro | 3,5 Prozent | 3.500 Euro |
| Für die gesamten 500.000 Euro | 1,55 Prozent | 7.750 Euro |
Da also für die Beträge unterhalb von 400.000 Euro deutlich niedrigere Steuersätze angesetzt werden, müssen insgesamt nur 7.750 Euro Steuern gezahlt werden, was einem durchschnittlichen Steuersatz von 1,55 Prozent entspricht.
Wann ist eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bzw. eine Erstattung möglich?
Es gibt auch eine Reihe von Vorgängen, bei denen keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss. Zunächst gilt eine sogenannte Bagatellgrenze in Höhe von 1.100 Euro, bis zu der keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Eine weitere Ausnahme besteht in der sogenannten Förderung von gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken. Werden Grundstücke also an entsprechende Organisationen oder Körperschaften abgegeben, wird dafür keine Grunderwerbsteuer fällig. Auch bei Vorgängen zum Zweck einer Flurbereinigung oder für eine bessere Gestaltung von Bauland erhebt der Staat keine Grunderwerbsteuer. Wird außerdem das Grundstück durch den eigenen Ehepartner bzw. eingetragenen Lebenspartner erworben, müssen die Beteiligten ebenfalls keine Grunderwerbsteuer bezahlen. In einigen Fällen ist außerdem eine Erstattung einer einmal gezahlten Grunderwerbsteuer möglich. Dies ist etwa der Fall, wenn der Erwerb innerhalb von drei Jahren wieder rückgängig gemacht wird. Auch wenn der Wert des Grundstücks im Nachhinein gemindert wird, kann sich der Erwerber den zu viel gezahlten Anteil der Grunderwerbsteuer zurückerstatten lassen. Eine Erstattung der Grunderwerbsteuer ist auch dann möglich, wenn ein ererbtes Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches Dritter wieder herausgegeben werden muss.
Grunderwerbsteuer wird nicht nur bei Verkauf fällig
Wechselt in Österreich ein Grundstück den Besitzer, so wird prinzipiell die Grunderwerbsteuer fällig, unabhängig davon, ob tatsächlich ein Kaufpreis bezahlt wird oder nicht. Insgesamt gibt es einige Ausnahmeregelungen und Besonderheiten. Dies gilt auch für die Art und Weise der Berechnung der Bemessungsgrundlage. Prinzipiell ist es vor diesem Hintergrund stets anzuraten, die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen.