Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 - Höhe und Berechnung

In Österreich gibt es, wie in vielen anderen Ländern auch, die Grunderwerbsteuer. Diese greift prinzipiell immer dann, wenn sich Besitzverhältnisse bezüglich Grund und Boden verändern. Nicht entscheidend ist es dabei, ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Vorgang handelt. Somit sind also auch Erben und Empfänger von Schenkungen verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Wir zeigen, welche Fälle für diese Steuer in Frage kommen, wie die Höhe berechnet wird und in welchen Fällen eine Befreiung möglich ist.

Wann greift die Steuer?

Es ist längst nicht nur der Kauf einer Immobilie, bei dem der Staat die Grunderwerbsteuer erhebt. Prinzipiell wird die Steuer immer dann fällig, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Konkret sieht der Gesetzgeber folgende Fälle als relevant für die Grunderwerbsteuer an:

• Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte zur Übereignung von Grundstücken
• Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne Geschäft (z.B. Erbschaft, Ersitzung, Zwangsversteigerung)
• Abtretung eines Übereignungsanspruchs (Kettengeschäfte)
• Erwerb einer Verwertungsbefugnis
• Gesellschafterwechsel oder Anteilsvereinigung (ab 75% der Anteile)
• Übertragung von Ansprüchen im Umfang von mindestens 75 Prozent

Neben dem käuflichen Erwerb eines Grundstückes gilt die Grunderwerbsteuer auch für Eigentumserwerb ohne ein zugrundeliegendes Geschäft - dazu gehören Erbschaften nach gesetzlicher Erbfolge oder Testament, Ersitzung oder Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?

Die Bemessungsgrundlage hängt davon ab, ob es sich um einen entgeltlichen, unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb handelt:

• Entgeltlich: Gegenleistung beträgt mehr als 70% des Grundstückswerts → Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis
• Unentgeltlich: Gegenleistung beträgt maximal 30% des Grundstückswerts → Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert
• Teilentgeltlich: Gegenleistung beträgt zwischen 30% und 70% → Der entgeltliche Teil wird mit 3,5%, der unentgeltliche Teil nach dem Stufentarif besteuert

Wichtig: Erwerbe innerhalb des begünstigten Familienverbandes gelten immer als unentgeltlich, auch wenn ein Kaufpreis gezahlt wird!

Ermittlung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:

1. Pauschalwertmodell: Der Wert setzt sich aus Grundwert (Grundfläche × Bodenwert × 3 × Hochrechnungsfaktor) und Gebäudewert (Nutzfläche × Baukostenfaktor × Altersabschlag) zusammen. Das BMF stellt einen Online-Rechner zur Verfügung.
2. Immobilienpreisspiegel: Durchschnittspreise der Statistik Austria (mit 28,75% Abschlag)
3. Nachweis durch Gutachten: Ein Sachverständiger kann einen geringeren gemeinen Wert nachweisen

Welcher Steuersatz gilt?

Entgeltlicher Erwerb

Bei entgeltlichen Veräußerungen (Kauf) kommt ein Steuersatz von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis zur Anwendung.

Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb

Bei unentgeltlichen oder nur teilweise entgeltlichen Übertragungen sowie bei Erwerben innerhalb des Familienverbandes kommt der Stufentarif zur Anwendung:

Zusammenrechnung: Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb der letzten 5 Jahre werden für die Ermittlung des Stufentarifs zusammengerechnet.

Rechenbeispiel Stufentarif

Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro:

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes beträgt der Steuersatz 2% vom Einheitswert. Der Freibetrag für begünstigte Übertragungen in der Land- und Forstwirtschaft beträgt 365.000 Euro.

NEU ab 1.7.2025: Verschärfung bei Share Deals

WICHTIGE NEUERUNG: Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat die Grunderwerbsteuer bei Gesellschaftsanteilen (Share Deals) erheblich verschärft, um Steuervermeidung zu verhindern.

Was hat sich geändert?

• Beteiligungsschwelle gesenkt: Von 95% auf 75% - bereits ab 75% der Anteile entsteht Steuerpflicht
• Beobachtungszeitraum verlängert: Von 5 auf 7 Jahre
• Kapitalgesellschaften erfasst: Bisher galt die Regelung nur für Personengesellschaften, jetzt auch für GmbH, AG etc.
• Mittelbare Anteilserwerbe: Auch indirekte Beteiligungen über Beteiligungsketten werden jetzt erfasst

Sonderregelung für Immobiliengesellschaften

Für Immobiliengesellschaften (Gesellschaften, deren Hauptzweck in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien liegt) gelten verschärfte Regeln:

Ausnahme: Grundstücke, die für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden (z.B. Betriebsgrundstücke eines produzierenden Unternehmens), sind von der Verschärfung nicht betroffen.

Freibeträge und Befreiungen

Betriebsfreibetrag (900.000 €)

Bei begünstigten Betriebsübertragungen (z.B. altersbedingte Übergabe) gilt ein Freibetrag von 900.000 Euro. Voraussetzungen:

• Erwerber ist eine natürliche Person
• Übergeber ist mindestens 55 Jahre alt oder erwerbsunfähig
• Mindestens 25% des Betriebs werden übertragen
• Behaltepflicht: 5 Jahre (sonst Nachversteuerung)

Weitere Befreiungen

• Bagatellgrenze: Unter 1.100 Euro wird keine Grunderwerbsteuer fällig
• Ehepartner/eingetragene Partner: Übertragungen während oder bei Auflösung der Ehe/Partnerschaft
• Lebensgefährten: Bei gemeinsamem Hauptwohnsitz
• Gemeinnützige Zwecke: Übertragungen an gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Organisationen
• Flurbereinigung/Baulandumlegung: Im Rahmen behördlicher Verfahren

Begünstigter Familienverband

Zum begünstigten Familienkreis gehören:

• Ehegatten und eingetragene Partner
• Lebensgefährten (bei gemeinsamem Hauptwohnsitz)
• Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
• Stief-, Wahl- und Pflegekinder
• Geschwister, Nichten und Neffen
• Verschwägerte in gerader Linie

Erstattung der Grunderwerbsteuer

In einigen Fällen ist eine Erstattung einer einmal gezahlten Grunderwerbsteuer möglich:

• Der Erwerb wird innerhalb von 3 Jahren wieder rückgängig gemacht
• Der Wert des Grundstücks wird im Nachhinein gemindert
• Ein ererbtes Grundstück muss aufgrund eines Rechtsanspruches Dritter wieder herausgegeben werden

Ratenzahlung möglich

Bei unentgeltlichen Erwerben (Erbschaft, Schenkung, Übergabe im Familienverband) kann die Grunderwerbsteuer auf bis zu 5 Jahre verteilt werden. Allerdings erhöht sich die Steuer dabei um jeweils 2% pro Jahr der Verteilung.

Fazit

Wechselt in Österreich ein Grundstück den Besitzer, wird prinzipiell die Grunderwerbsteuer fällig - unabhängig davon, ob ein Kaufpreis gezahlt wird oder nicht. Der Regelsteuersatz beträgt 3,5%, bei unentgeltlichen Erwerben im Familienverband gilt der günstigere Stufentarif (0,5% bis 3,5%). Seit 1.7.2025 wurden die Regelungen für Share Deals erheblich verschärft: Die Schwelle wurde von 95% auf 75% gesenkt, und bei Immobiliengesellschaften gilt jetzt ein Steuersatz von 3,5% vom gemeinen Wert statt 0,5% vom Grundstückswert.

Stand: Jänner 2026. Steuersätze: 3,5% (entgeltlich) / 0,5-3,5% (Stufentarif). Share Deals ab 1.7.2025: 75%-Schwelle, 7 Jahre Beobachtungszeitraum, Immobiliengesellschaften 3,5% vom gemeinen Wert.