Immobilienertragsteuer in Österreich - Häuser, Grundstücke und Wohnungen

Wer ein Haus oder auch nur ein Grundstück verkauft, unterliegt in Österreich einer besonderen Steuerpflicht. Auf alle Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstückes wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) erhoben. Der Steuersatz beträgt 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmeregelungen und Befreiungen, die Sie kennen sollten.

Worauf wird die Immobilienertragsteuer angewendet?

Die Immobilienertragsteuer gibt es in Österreich seit dem 1. April 2012. Seitdem müssen Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften prinzipiell versteuert werden - die frühere Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde abgeschafft. Steuerpflichtig sind Veräußerungsgewinne aus Verkäufen von:

• Grund und Boden
• Gebäuden
• Eigentumswohnungen
• Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Nicht steuerpflichtig sind unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen und Erbschaften (hier können jedoch andere Steuern wie die Grunderwerbsteuer anfallen).

Wie hoch ist der Steuersatz?

Der Steuersatz beträgt seit 2016 einheitlich 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Eine wichtige Unterscheidung betrifft jedoch das Erwerbsdatum der Immobilie:

Neu-Grundstücke (erworben nach dem 31.3.2002)

Für Immobilien, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, gilt der volle Steuersatz von 30% auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten).

Alt-Grundstücke (erworben vor dem 31.3.2002)

Für vor dem 31. März 2002 erworbene Grundstücke gilt eine Sonderregelung: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Verkaufserlöses angesetzt. Dadurch werden nur 14% des Verkaufserlöses mit 30% versteuert, was einer effektiven Steuerbelastung von 4,2% entspricht.

Sonderfall Umwidmung bei Alt-Grundstücken: Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, werden die pauschalen Anschaffungskosten nur mit 40% angesetzt. Der Veräußerungsgewinn beträgt dann 60% des Erlöses, was zu einer effektiven Steuerbelastung von 18% führt.

Regelbesteuerungsoption

Auf Antrag kann statt des 30%-Steuersatzes der individuelle Einkommensteuertarif angewendet werden. Dies lohnt sich, wenn die sonstigen Einkünfte mit weniger als 30% versteuert werden.

NEU ab 1.7.2025: Der Umwidmungszuschlag

WICHTIGE NEUERUNG: Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat einen Umwidmungszuschlag eingeführt, der die Immobilienertragsteuer bei umgewidmeten Grundstücken erheblich erhöht.

Erfolgt nach dem 31.12.2024 eine Umwidmung von Grünland in Bauland, wird bei Veräußerungen nach dem 30.6.2025 ein Zuschlag von 30% auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Dieser Zuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer.

Rechenbeispiel Umwidmungszuschlag:

• Kaufpreis Grünland: 10.000 €
• Umwidmung zu Bauland (nach 31.12.2024): Wert steigt auf 100.000 €
• Veräußerungsgewinn: 90.000 €
• Umwidmungszuschlag (30%): 27.000 €
• Erhöhter Gewinn: 117.000 €
• Immobilienertragsteuer (30%): 35.100 €

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Zusätzlich können abgezogen werden:

• Herstellungsaufwand und Instandsetzungsaufwand
• Kosten für die Selbstberechnung der Steuer (Notar/Rechtsanwalt)
• Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt

Nicht abzugsfähig sind: Maklergebühren, Inseratskosten, Gutachtenkosten und laufender Instandhaltungsaufwand.

Rechenbeispiel Neu-Grundstück

Rechenbeispiel Alt-Grundstück

Befreiungen von der Immobilienertragsteuer

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Die wichtigste Befreiung betrifft den Hauptwohnsitz. Es gibt zwei Varianten:

Variante 1 - 2-Jahres-Regel: Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung wurde seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt. Diese Variante gilt nur bei entgeltlichem Erwerb (Kauf), nicht bei Erbschaft oder Schenkung.

Variante 2 - 5-aus-10-Regel: Innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf wurde die Immobilie mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt. Diese Variante gilt auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien, wobei Zeiten als Mitbewohner (z.B. bei den Eltern) angerechnet werden.

Wichtige Voraussetzungen:

• Es muss sich um ein Eigenheim (max. 2 Wohnungen) oder eine Eigentumswohnung handeln
• Mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen
• Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden (Toleranzfrist: 1 Jahr nach Verkauf)
• Die Befreiung gilt für Grund und Boden bis zu 1.000 m²

2. Herstellerbefreiung

Selbst hergestellte Gebäude sind von der Steuer befreit, wenn der Verkäufer das finanzielle Baurisiko getragen hat. Achtung: Diese Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden! Außerdem darf das Gebäude in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (Vermietung) genutzt worden sein.

Tipp: Sind beide Befreiungen anwendbar, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang - sie umfasst auch den Grund und Boden.

3. Weitere Befreiungen

• Tauschvorgänge: Im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren
• Enteignungen: Behördlich angeordnete Enteignungen oder Veräußerungen zur Vermeidung einer Enteignung
• Schenkungen und Erbschaften: Unentgeltliche Übertragungen unterliegen nicht der ImmoESt

Übersicht: Effektive Steuersätze

Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer ist spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Zufluss des Verkaufserlöses an das Finanzamt abzuführen. In den meisten Fällen erfolgt die Berechnung und Abfuhr durch einen Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt), der auch gegenüber dem Finanzamt für die korrekte Berechnung haftet.

Fazit

Die Immobilienertragsteuer beträgt in Österreich grundsätzlich 30% des Veräußerungsgewinns. Bei Alt-Grundstücken (erworben vor 31.3.2002) liegt die effektive Belastung bei nur 4,2% des Verkaufserlöses. Die wichtigste Befreiung ist die Hauptwohnsitzbefreiung, die bei mindestens 2 Jahren durchgehender Nutzung oder 5 Jahren innerhalb der letzten 10 Jahre greift. Neu seit 1.7.2025: Bei Grundstücken, die nach dem 31.12.2024 umgewidmet wurden, fällt ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag von 30% an.

Stand: Jänner 2026. Steuersatz: 30%; Körperschaftsteuer: 23%; Umwidmungszuschlag ab 1.7.2025: +30% auf Veräußerungsgewinn bei Umwidmung nach 31.12.2024.