Immobilienertragsteuer in Österreich – Häuser, Grundstücke und Wohnungen

Wer ein Haus oder auch nur ein Grundstück verkauft, der unterliegt in Österreich einer besonderen Steuerpflicht. Denn auf alle Gewinne, die aus einem Verkauf eines Grundstückes erzielt werden, wird die sogenannte Immobilienertragsteuer erhoben. Der Steuersatz beläuft sich dabei auf 25 Prozent, doch unter Umständen kann dieser Satz auch deutlich niedriger ausfallen. Zudem gibt es eine Reihe von Ausnahmeregelungen, die Sie unbedingt kennen sollten. Wichtige Fragen sind außerdem, auf welche Fälle die Immobilienertragsteuer konkret angewendet wird und wie sich der Gewinn berechnet, der die Grundlage für die Höhe der Steuer darstellt. Die Antworten liefern wir in den nun folgenden Abschnitten.

Worauf wird die Immobilienertragsteuer überhaupt angewendet?

Die Immobilienertragsteuer gibt es in Österreich schon seit dem 2012. Seitdem müssen Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften prinzipiell versteuert werden. Die Steuer in Höhe von zunächst 25 Prozent zielte vor allem darauf ab, die Spekulation mit Immobilien und Grundstücken weniger attraktiv zu machen. Aus diesem Grund wurde zunächst auch eine sogenannte Spekulationsfrist eingeführt. Immobilienbesitzer, die nach einer Frist von zehn Jahren verkauften, waren von der Steuer befreit. Diese Regelung wurde jedoch im Jahre 2016 abgeschafft. Der allgemeine Steuersatz beläuft sich seitdem außerdem auf 30 Prozent. Doch zunächst zu der Frage, worauf die Immobilienertragsteuer überhaupt angewendet wird. Steuerpflichtig sind Veräußerungsgewinne aus Verkäufen von:

  • Grund und Boden
  • Gebäuden
  • Eigentumswohnungen
  • grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte

Zunächst ist der Verkauf jeder Art von Grund und Boden von dieser Steuer betroffen. Dies gilt natürlich genauso, wenn das Grundstück mit einem Gebäude bebaut ist. Die Immobilienertragsteuer gilt außerdem für Eigentumswohnungen. Ein Sonderfall, der recht selten angewendet wird, aber trotzdem unter die Immobilienertragsteuer fällt, sind sogenannte grundstücksgleiche Rechte. Wird also etwa ein Baurecht verkauft, wird auf einen eventuell daraus entstehenden Ertrag ebenfalls die Immobilienertragsteuer angewendet. Die aktuelle Immobilienertragsteuer ist jedoch nur für Verkäufe von Grundstücken und Immobilien relevant, die nach dem Jahre 2002 (genauer Stichtag ist der 31. März) erworben wurden. Für davor erworbene Immobilien gilt ein deutlich geringerer Steuersatz in Höhe von nur 4,2 Prozent. Für alle Vermögensgegenstände, die nach diesem Stichtag erworben wurden, gilt ein deutlich höherer Steuersatz, wie wir nun zeigen werden.

Wie hoch ist der Steuersatz konkret?

Nachdem der Steuersatz zunächst auf 25 Prozent festgesetzt wurde, liegt dieser nun seit der Novelle des Gesetzes im Jahre 2016 bei 30 Prozent. Von dieser sogenannten Regelbesteuerung gibt es allerdings wichtige Ausnahmen. Kann nämlich der Verkäufer nachweisen, dass er seine sonstigen Einkünfte zu einem deutlich niedrigeren Steuersatz versteuert, kann auf Antrag auch ein niedrigerer Immobilienertragsteuersatz gewährt werden. Konkret erfolgt dann die Besteuerung des Verkaufserlöses zum individuellen Tarifsteuersatz. Doch egal, ob der Regelsteuersatz angewendet wird, oder ob der Ertrag nach dem individuellen Tarifsteuersatz besteuert wird: für die Höhe der konkreten Steuerlast ist der Ertrag entscheidend, der aus dem Immobiliengeschäft erzielt wurde.

Wie wird der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie ermittelt?

Die Ermittlung des Ertrages aus dem Verkauf der Immobilie ist denkbar einfach. Der Ertrag ergibt sich aus der Differenz von Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Bei der Berechnung ergeben sich aber zunächst wesentliche Unterschiede, je nachdem, ob es sich um ein sogenanntes Alt-Grundstück oder ein Neu-Grundstück handelt. Die Unterscheidung wird entsprechend dem bereits erwähnten Stichtag im Jahre 2002 getroffen. Das gilt auch für Neu-Grundstücke, die vom Verkäufer erworben und dann mit einem Gebäude bebaut worden sind. Dabei wird zunächst der komplette Anschaffungspreis vom Verkaufserlös abgezogen. Gegebenenfalls muss dabei der sogenannte adaptierte Anschaffungspreis berechnet werden, in den dann der Herstellungsaufwand bzw. der Instandsetzungsaufwand einfließt. Davon abzugrenzen ist der Instandhaltungsaufwand, der nicht mit eingerechnet werden muss. Für ein Haus, dass auf einem nach 2002 erworbenen Grundstück errichtet wurde, ergibt sich folgendes Rechenmodell:

Kaufpreis Grundstück 100.000 Euro
Baukosten für Immobilie 250.000 Euro
Gesamte Anschaffungskosten 350.000 Euro
Verkaufserlös 400.000 Euro
Ertrag 50.000 Euro
Immobilienertragsteuer (30 Prozent) 15.000 Euro

 

Demgegenüber werden dabei in der Regel Alt-Grundstücke pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungsgewinns bewertet. Demnach werden genau 14 Prozent des Verkaufspreises versteuert, wie das folgende Beispiel zeigt:

tastsächliche Anschaffungskosten ca. 100.000 Euro
Verkaufserlös 400.000 Euro
pauschale Anschaffungskosten 344.000 Euro
Ertrag 56.000 Euro
Immobilienertragsteuer (30 Prozent) 16.800 Euro

Vor allem bei Grundstücken und Immobilien, die sich schon sehr lange im Besitz des Verkäufers befinden, lässt sich ein verlässlicher Anschaffungspreis nicht mehr ermitteln. In unserem Beispiel wurde dieser mit ca. 100.000 Euro angesetzt, auch wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs der Euro noch gar nicht eingeführt war. Relevant sind diese Anschaffungskosten aber ohnehin nicht. Im letzten Abschnitt möchten wir uns nun mit einer Reihe von Ausnahmen beschäftigen, die im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer gelten.

Welche Ausnahmen gibt es im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer?

Längst nicht bei jedem Verkauf gereift die Immobilienertragsteuer. Wichtige Ausnahmen und Sonderregelungen sind:

  • Hauptwohnsitzbefreiung
  • Herstellerbefreiung
  • Immobilie mit Einkünften
  • Tausch
  • Enteignungen

Die wichtigste Ausnahme ist dabei die Hauptwohnsitzbefreiung. Wurde die Immobilie nämlich bisher durch den Verkäufer selbst gewohnt, so muss auf den Ertrag keine Steuer gezahlt werden. Diese Regelung gilt genauso für Eigentumswohnungen. Entscheidend ist aber, dass der Steuerpflichtige hier seinen Hauptwohnsitz hatte und zwar über mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf. Es reicht also nicht, wenn kurz vor dem Verkauf in die Eigentumswohnung oder die Immobilie eingezogen wird. Auch Immobilien, die durch den Verkäufer selber hergestellt wurden, fallen bei einem Verkauf nicht unter die Immobilienertragsteuer. Für den Grund und Boden, auf dem das Gebäude errichtet wurde, gilt die Steuer aber sehr wohl. Entscheidend ist, dass das Gebäude auf eigenes finanzielles Risiko hergestellt wurde. Davon ausgenommen sind wiederrum Immobilien mit Einkünften. Wird das selbst hergestellte Gebäude also vermietet, greift die Ausnahme nicht. Nicht gezahlt werden muss die Immobilienertragsteuer außerdem, wenn Immobilien getauscht werden. Hier sind allerdings eine Reihe wichtiger Nachweispflichten zu erfüllen. Auch eine behördlich angeordnete Enteignung und ein daraus erzielter Ertrag muss nicht über die Immobilienertragsteuer versteuert werden.

Fazit – Immobilienertragsteuer trifft nicht alle

Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, sollte prinzipiell davon ausgehen, dass eine Immobilienertragsteuer erhoben wird. Prinzipiell wird diese auf den erzielten Veräußerungsgewinnen erhoben und zwar in einer Höhe von 30 Prozent. Doch längst nicht in jedem Fall greift die Steuer in vollem Umfang. Entscheidend ist zunächst, ob es sich um ein Alt-Gebäude oder ein Neu-Gebäude handelt, wobei der volle Steuersatz nur beim Verkauf von Neu-Gebäuden angewendet wird. Als Stichtag für diese Unterscheidung gilt der 31. März 2002. Zudem kann der pauschale Steuersatz auf Antrag an den individuellen Steuertarif abgesenkt werden. Nicht zuletzt gilt eine Reihe von Ausnahmeregelungen, bei denen unter Umständen gar keine Steuer entrichtet werden muss.