Steuern

Mieteinnahmen versteuern - was von der Miete übrig bleibt und ab wann das Finanzamt eine Erklärung erwartet

Aktualisiert am 15. August 2026·Redaktion finfo.at

Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss - also die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Und die größte davon kostet kein Geld: Die Abschreibung des Gebäudes mit 1,5 Prozent jährlich mindert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass etwas vom Konto abgeht.

Die Schwelle, ab der das Finanzamt eine Erklärung erwartet, ist niedrig. Wer daneben ein Gehalt oder eine Pension bezieht, ist nach § 41 Abs. 1 Z 1 EStG zu veranlagen, sobald die übrigen Einkünfte zusammen 730 Euro übersteigen. Das ist bei einer vermieteten Wohnung schnell erreicht.

Und die Umsatzsteuer wird gerne übersehen: Die Vermietung für Wohnzwecke unterliegt dem ermäßigten Satz von 10 Prozent, nicht 20.

Was zu versteuern ist

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ergeben sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Einnahmen zählt alles, was der Mieter zahlt - auch die weiterverrechneten Betriebskosten.

Das klingt schlechter, als es ist: Dieselben Betriebskosten sind, sobald sie an die Hausverwaltung oder die Gemeinde weitergehen, in gleicher Höhe Werbungskosten. Unterm Strich bleibt daraus kein Gewinn - solange beide Seiten in der Aufstellung stehen. Wer nur die Einnahmenseite erfasst, versteuert Geld, das er nie behalten hat.

Erfasst wird nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip: maßgeblich ist das Jahr, in dem gezahlt wurde, nicht das Jahr, für das gezahlt wurde.

Die Werbungskosten, die den Überschuss drücken

Abzugsfähig ist, was mit der Vermietung zusammenhängt. Die wichtigsten Positionen:

Abschreibung des Gebäudes. 1,5 Prozent jährlich nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Für Gebäude, die ab 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, sind im ersten Jahr bis zu 4,5 und im zweiten bis zu 3,0 Prozent möglich.
Zinsen aus der Finanzierung - die Tilgung dagegen nicht, sie ist reine Vermögensumschichtung.
Betriebskosten, soweit sie Sie tragen, sowie Gemeindeabgaben und Versicherungsprämien.
Verwaltung, Hausverwaltungshonorar, Kosten der Mietersuche und Rechtsberatung.
Instandhaltung und, mit eigener Regel, Instandsetzung.

Der Grund und Boden bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses gelten pauschal 40 Prozent der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks als Grundanteil - abgeschrieben werden also nur 60 Prozent. Wie sich ein abweichender Anteil belegen lässt und was das über die Jahre ausmacht, ist im Beitrag zur Vorsorgewohnung ausgeführt.

Beispielrechnung für ein Jahr	Betrag
Mieteinnahmen netto (800 Euro monatlich)	9.600 Euro
Abschreibung (250.000 Euro Anschaffung, 40 Prozent Grundanteil, 1,5 Prozent von 150.000)	- 2.250 Euro
Kreditzinsen	- 3.000 Euro
Instandhaltung	- 800 Euro
Verwaltung und Versicherung	- 600 Euro
Steuerpflichtiger Überschuss	2.950 Euro

Dieser Überschuss wird dem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Tarif besteuert - bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent wären das rund 1.180 Euro Steuer. Den anzuwendenden Tarif zeigt der Einkommensteuerrechner.

Instandhaltung oder Instandsetzung: der Fünfzehntel-Unterschied

Diese Unterscheidung entscheidet, ob eine Rechnung sofort wirkt oder über 15 Jahre tröpfelt. § 28 Abs. 2 EStG definiert Instandsetzungsaufwendungen als jene, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern.

	Instandhaltung	Instandsetzung bei Wohngebäuden
Typischer Fall	laufende Reparatur, Ausmalen, Austausch einzelner Teile	Maßnahmen, die Nutzungswert oder Nutzungsdauer wesentlich verbessern
Abzug	sofort im Jahr der Zahlung	zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt
Wahlrecht	nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltung kann auf Antrag auf 15 Jahre verteilt werden	kein Wahlrecht

Zwei Nebenregeln sind wichtig. Instandsetzungsaufwendungen, die aus gewidmeten steuerfreien Subventionen aus öffentlichen Mitteln finanziert wurden, scheiden insoweit aus der Einkünfteermittlung aus. Und bei entgeltlicher Übertragung des Gebäudes können die restlichen Fünfzehntelbeträge ab dem Folgejahr nicht mehr abgezogen werden - wer verkauft, verliert also den noch offenen Teil.

Das Wahlrecht bei der nicht jährlich anfallenden Instandhaltung ist ein echtes Planungsinstrument: In einem Jahr mit hohem Einkommen wirkt der Sofortabzug stärker, in einem Jahr mit geringem Einkommen die Verteilung.

Ab wann Sie erklären müssen

Wer neben Lohn oder Pension vermietet, muss veranlagen, sobald die übrigen Einkünfte in Summe 730 Euro übersteigen. Maßgeblich ist dabei der Überschuss, nicht die Miete - liegt er darunter, entfällt die Pflicht aus diesem Titel.

Die Vermietung wird in der Beilage E1b zur Einkommensteuererklärung erfasst. Fristen, Formulare und der Weg über FinanzOnline stehen im Beitrag zur Einkommensteuererklärung.

Bleibt die Vermietung über Jahre im Minus, stellt sich die Frage, ob überhaupt eine Einkunftsquelle vorliegt oder steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Dann verlangt das Finanzamt eine Prognoserechnung; wie die aufgebaut ist, zeigt der Beitrag zur Vorsorgewohnung.

Umsatzsteuer: 10 Prozent oder Kleinunternehmer

Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke fällt nach § 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG unter den ermäßigten Satz von 10 Prozent. Ausgenommen ist die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme, die mit 20 Prozent zu versteuern ist.

Wer unter der Umsatzgrenze bleibt, ist als Kleinunternehmer unecht befreit - dann fällt keine Umsatzsteuer an, dafür entfällt der Vorsteuerabzug. Der Verzicht auf die Befreiung kann sich lohnen, wenn größere Investitionen anstehen; Grenzen, Toleranzregel und Verzicht sind unter Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung beschrieben. Zur Rückforderung der Vorsteuer beim Kauf siehe Vorsteuerabzug.

Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer - und die geltend gemachten Abschreibungen erhöhen dort den steuerpflichtigen Gewinn.

Häufige Fragen

Ab welchem Betrag muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Wer daneben lohnsteuerpflichtige Einkünfte bezieht, ist zu veranlagen, sobald die übrigen Einkünfte 730 Euro übersteigen (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Maßgeblich ist der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, nicht die Bruttomiete.

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer vermieteten Wohnung?

1,5 Prozent jährlich von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, entsprechend einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Für Objekte ab 1. Juli 2020 sind im ersten Jahr bis zu 4,5 und im zweiten bis zu 3,0 Prozent möglich.

Wie viel vom Kaufpreis entfällt auf Grund und Boden?

Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses pauschal 40 Prozent. Nur die verbleibenden 60 Prozent sind Bemessungsgrundlage der Abschreibung.

Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?

Instandsetzung erhöht den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich oder verlängert seine Nutzungsdauer wesentlich; sie ist bei Wohngebäuden zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Instandhaltung ist sofort abzugsfähig, nicht jährlich anfallende Instandhaltung kann auf Antrag ebenfalls auf 15 Jahre verteilt werden.

Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Mieteinnahmen?

Für die Vermietung zu Wohnzwecken 10 Prozent nach § 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG. Als Nebenleistung erbrachte Wärmelieferung ist davon ausgenommen.

Kann ich die Kredittilgung absetzen?

Nein, nur die Zinsen. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und keine Werbungskosten.

Quellen

Stand: August 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 16, 28 und 41 EStG, § 10 UStG. Der Grundanteil von 40 Prozent gilt mangels Nachweises eines anderen Aufteilungsverhältnisses. Die Beispielrechnung ist eine eigene Berechnung mit angenommenen Werten.