Immobilienkauf in Österreich: Rechtslage für deutsche und schweizerische Staatsbürger

Der Erwerb von Immobilien in Österreich stellt für deutsche und schweizerische Staatsbürger eine rechtlich differenzierte Herausforderung dar. Während deutsche Käufer als EU-Bürger grundsätzlich von den EU-Grundfreiheiten, insbesondere der Kapitalverkehrsfreiheit, profitieren und weitgehend österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind, unterliegen Schweizer Staatsangehörige als Drittstaatsangehörige einem komplexeren und restriktiveren Regelwerk. Die vorliegende Analyse beleuchtet diese unterschiedlichen Ausgangslagen und die spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen, die für beide Nationalitäten beim Immobilienkauf in Österreich gelten.

Obwohl EU-Bürger, und somit auch deutsche Käufer, von den strengen Genehmigungsverfahren für Ausländer im engeren Sinne befreit sind, bedeutet dies nicht, dass ihr Weg zum Immobilieneigentum in Österreich gänzlich frei von regulatorischen Hürden ist. Auch sie müssen die allgemeinen Bestimmungen des österreichischen Immobilienrechts beachten, wozu insbesondere die neun verschiedenen Grundverkehrsgesetze der Bundesländer zählen. Diese können, je nach Region und Art der Immobilie (z.B. Ferienwohnsitze, landwirtschaftliche Flächen), spezifische Auflagen, Meldepflichten oder Erklärungsnotwendigkeiten vorsehen. Für deutsche Käufer ist es daher unerlässlich, sich nicht allein auf ihre EU-Bürgerrechte zu verlassen, sondern die jeweiligen landesspezifischen Vorschriften genau zu prüfen.

Ein wesentlicher Aspekt, der die österreichische Gesetzgebung im Bereich des Immobilienerwerbs durch Ausländer prägt, ist die Sorge vor dem sogenannten „Ausverkauf“ heimischen Grund und Bodens, insbesondere in touristisch attraktiven Regionen. Diese Befürchtung zielt darauf ab, eine übermäßige ausländische Eigentümerschaft zu verhindern und die Verfügbarkeit von leistbarem Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu sichern. Die daraus resultierenden Regulierungen sind somit nicht nur bürokratischer Natur, sondern Ausdruck einer politischen Zielsetzung zum Schutz lokaler Interessen. Dies kann zu einer strengeren Auslegung und Handhabung der Gesetze führen, gerade in Gebieten mit hoher Nachfrage aus dem Ausland, wovon Schweizer Käufer als Angehörige eines wohlhabenden Nicht-EU-Staates besonders betroffen sein können.

Der rechtliche Rahmen: EU-/EWR-Bürger (deutsche Käufer) vs. Drittstaatsangehörige (schweizerische Käufer)

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb in Österreich unterscheiden sich fundamental, je nachdem, ob der Käufer Staatsangehöriger eines EU-/EWR-Mitgliedstaates ist oder aus einem Drittstaat stammt.

Rechte und Pflichten deutscher Käufer (als EU-/EWR-Bürger): Das Prinzip der Gleichbehandlung

Deutsche Staatsbürger genießen als EU-Bürger beim Erwerb von Immobilien in Österreich grundsätzlich die gleichen Rechte wie österreichische Staatsbürger. Diese Gleichstellung basiert auf den EU-Verträgen, die den freien Kapitalverkehr und die Nichtdiskriminierung gewährleisten. Folglich sind sie von den spezifischen Genehmigungsverfahren befreit, die für Drittstaatsangehörige im Rahmen des sogenannten Ausländergrundverkehrs vorgesehen sind.

Trotz dieser grundsätzlichen Gleichstellung können deutsche Käufer jedoch mit regionalen Formalitäten oder Erklärungsnotwendigkeiten konfrontiert werden. So kann es beispielsweise erforderlich sein, eine Erklärung über die beabsichtigte Bebauung eines Grundstücks oder die Nichtnutzung einer Immobilie als nicht genehmigter Ferienwohnsitz abzugeben. Im Bundesland Kärnten benötigen beispielsweise auch Österreicher und EU-Bürger für den Erwerb von Baugrundstücken eine sogenannte „Negativbestätigung“. Diese Anforderungen stellen jedoch keine spezifischen Hürden für Ausländer dar, sondern sind Teil der allgemeinen Grundverkehrsgesetze, die auch für Inländer gelten und der Einhaltung raumordnerischer Ziele dienen. Besondere Regelungen und Genehmigungserfordernisse können zudem für bestimmte Arten von Liegenschaften, wie land- und forstwirtschaftliche Flächen (sogenannter „Grüner Grundverkehr“), auch für EU-Bürger bestehen, um sektorale Interessen zu schützen.

Das strengere Regime für schweizerische Käufer (als Drittstaatsangehörige)

Für schweizerische Staatsbürger gestaltet sich der Immobilienerwerb in Österreich deutlich komplexer. Als Angehörige eines Drittstaates – also eines Staates, der weder Mitglied der EU noch des EWR ist – fallen sie unter die Kategorie „Ausländer“ im Sinne der österreichischen Grundverkehrsgesetze. Ein „Ausländer“ ist typischerweise eine natürliche Person ohne österreichische Staatsbürgerschaft oder eine juristische Person mit Sitz im Ausland oder überwiegender ausländischer Beteiligung.

Dies hat zur Folge, dass Schweizer Käufer für den rechtsgültigen Erwerb einer Immobilie und dessen Eintragung ins Grundbuch nahezu ausnahmslos eine Genehmigung der zuständigen regionalen Grundverkehrsbehörde (auch Grundverkehrskommission genannt) benötigen. Dieses Genehmigungsverfahren dient der Prüfung, ob der Erwerb durch Ausländer nationalen oder regionalen Interessen widerspricht, wie beispielsweise staatspolitischen, volks- oder regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen.

Die föderale Struktur Österreichs, bei der jedes der neun Bundesländer ein eigenes Grundverkehrsgesetz erlassen hat, erweist sich hierbei für Schweizer Käufer als besonders herausfordernd. Anstatt sich auf ein einheitliches österreichisches Regelwerk verlassen zu können, sehen sie sich potenziell neun verschiedenen detaillierten Vorschriften und Genehmigungsverfahren gegenüber. Diese Dezentralisierung führt zu einer erheblichen Komplexität und Unvorhersehbarkeit, die den Aufwand für die Rechtsprüfung signifikant erhöht und eine stark lokalisierte Rechtsberatung unerlässlich macht.

Die Kernunterscheidung liegt nicht nur in einem Mehr an Bürokratie für Schweizer, sondern in einer fundamental unterschiedlichen Rechtsstellung. Deutsche Käufer (EU-Bürger) starten aus einer Position des präsumierten Rechts auf Erwerb, gestützt durch EU-Recht , wobei Beschränkungen spezifisch, begrenzt und gerechtfertigt sein müssen. Schweizer Käufer (Nicht-EU-Bürger) hingegen starten aus einer Position, die eine Erlaubnis erfordert. Die Erteilung dieser Erlaubnis liegt im Ermessen der Landesbehörden und hängt von der Erfüllung oft vage definierter „Interessen“ (kultureller, sozialer, wirtschaftlicher Natur) ab. Die Beweislast ist somit umgekehrt: Deutsche Käufer können im Allgemeinen fortfahren, es sei denn, eine spezifische Beschränkung greift. Schweizer Käufer müssen aktiv die Behörden davon überzeugen, dass ihr Erwerb mit österreichischen Interessen im Einklang steht. Dies macht den Ausgang für Schweizer Käufer von Natur aus unsicherer und das Verfahren anspruchsvoller.

Die nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Unterschiede zusammen:

Tabelle 1: Vergleichende Übersicht: Immobilienerwerb in Österreich – Deutsche (EU/EWR) vs. Schweizer (Nicht-EU/EWR) Käufer

Aspekt	Deutsche Käufer (EU/EWR)	Schweizer Käufer (Nicht-EU/EWR)
Allgemeine Genehmigungspflicht	Grundsätzlich von spezifischer Ausländergenehmigung befreit	Grundsätzlich provinziale Ausländergenehmigung erforderlich
Rechtsgrundlage	EU-Grundfreiheiten (Kapitalverkehrsfreiheit, Gleichbehandlung)	Diskretionäre Genehmigung durch österreichische Behörden auf Basis der Landes-Grundverkehrsgesetze
Erwerb von Ferienwohnsitzen	Unterliegt allgemeinen Raumordnungsgesetzen (wie Inländer); weniger zusätzliche Hürden	Oft stark eingeschränkt, spezifische Genehmigungskriterien, strenge Prüfung
Erwerb von Agrarland	Spezifische Genehmigungen können erforderlich sein (ähnlich wie für Österreicher)	Grundsätzlich genehmigungspflichtig, oft mit strengeren Auflagen
Komplexität des Verfahrens	Moderat; hauptsächlich Verständnis allgemeiner Landesvorschriften	Hoch; aufgrund landesspezifischer, diskretionärer Genehmigungsverfahren
Notwendigkeit lokalisierter Rechtsberatung	Wichtig	Unerlässlich und hochspezialisiert

Die Rolle der österreichischen Bundesländer: Neun Grundverkehrsgesetze

Die Regulierung des Grundverkehrs fällt in Österreich in die Gesetzgebungs- und Vollziehungskompetenz der neun Bundesländer. Dies führt zu einem Mosaik von neun eigenständigen Grundverkehrsgesetzen. Für die Durchführung der Verfahren im Zusammenhang mit diesen Gesetzen sind die jeweiligen Grundverkehrsbehörden oder Grundverkehrskommissionen der Länder zuständig. Diese Behörden entscheiden insbesondere über die Anträge von Schweizer Staatsbürgern auf Genehmigung eines Immobilienerwerbs.

Obwohl allgemeine Prinzipien, wie die Unterscheidung zwischen EU-/EWR-Bürgern und Drittstaatsangehörigen, übergreifend gelten, können die spezifischen Regelungen, Verfahrensabläufe, Ausnahmetatbestände und die Strenge der Gesetzesanwendung von Bundesland zu Bundesland erheblich variieren. So sind beispielsweise die Bestimmungen in Vorarlberg bezüglich Ferienwohnsitzen für Schweizer äußerst restriktiv, während Tirol und Salzburg ebenfalls für ihre strengen Regelungen bekannt sind.

Diese Kombination aus landesspezifischen Gesetzen und dem Ermessensspielraum der Landeskommissionen kann das Genehmigungsverfahren für Schweizer Staatsangehörige intransparent gestalten. Die genaue Gewichtung von Kriterien wie „soziales Interesse“ oder „volkswirtschaftlicher Nutzen“ ist oft schwer vorhersehbar und kann durch lokale politische oder wirtschaftliche Gegebenheiten beeinflusst werden. Für Schweizer Käufer bedeutet dies, dass ein erfolgreicher Antrag nicht nur die Erfüllung formaler Anforderungen voraussetzt, sondern auch das Verständnis und die Adressierung der spezifischen (und manchmal ungeschriebenen) Prioritäten oder Bedenken der zuständigen Landesbehörde. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer erfahrenen lokalen Rechtsberatung.

Darüber hinaus agieren die Grundverkehrsgesetze nicht isoliert. Sie stehen in Wechselwirkung mit den Raumordnungsgesetzen der Länder und werden von diesen beeinflusst, insbesondere bei Fragen wie der Zulässigkeit von Ferienwohnsitzen oder der Baulandentwicklung. Ein Käufer könnte theoretisch die Kriterien des Grundverkehrsgesetzes für den Ausländergrunderwerb erfüllen, aber dennoch eine Absage erhalten, wenn die beabsichtigte Nutzung (z.B. als Ferienwohnsitz) den lokalen Widmungsplänen oder Raumordnungsvorschriften widerspricht. Dies fügt eine weitere Ebene der Komplexität und notwendigen Prüfung hinzu.

Erwerb durch Schweizer Staatsangehörige: Das Genehmigungsverfahren

Der Immobilienerwerb durch Schweizer Staatsangehörige in Österreich ist ein mehrstufiger Prozess, der im Kern von der Erteilung einer Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes abhängt.

Allgemeine Genehmigungskriterien: Der „Interessenstest“

Drittstaatsangehörige, und somit auch Schweizer, müssen in der Regel nachweisen, dass ihr Erwerb einem anerkannten Interesse dient. Die am häufigsten genannten Kriterien sind kulturelle, soziale oder volkswirtschaftliche Interessen.

Kulturelles Interesse: Dieses kann beispielsweise vorliegen, wenn der Antragsteller einen kulturellen Beitrag für die Gemeinde oder das Bundesland leistet, wie etwa ein Dirigent.
Soziales Interesse: Dies bezieht sich oft auf die Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses, also den Erwerb eines Hauptwohnsitzes. Auch Schenkungen unter nahen Angehörigen oder die Vorwegnahme einer letztwilligen Verfügung können hierunter fallen.
Volkswirtschaftliches Interesse: Ein solches Interesse kann gegeben sein, wenn der Erwerb der Gründung oder Erweiterung eines Unternehmens dient oder ein bestehender Betrieb erhalten werden soll.
Keine Beeinträchtigung staatspolitischer Interessen: Der Erwerb darf staatspolitische Interessen nicht gefährden. Dies kann Überprüfungen durch Polizei- oder Militärbehörden beinhalten und Akquisitionen verhindern, die verdächtigen Zwecken wie Geldwäsche dienen könnten.

Antragsverfahren und Dokumentation

Der Antrag auf Genehmigung ist bei der Grundverkehrsbehörde des Bundeslandes einzureichen, in dem sich die Immobilie befindet. Die genaue Zuständigkeit (Landesregierung oder Bezirksverwaltungsbehörde) kann variieren.

Zu den typischerweise erforderlichen Unterlagen gehören :

Antragsformular (je nach Bundesland formgebunden oder formlos)
Kopie des (entworfenen oder bereits unterzeichneten) Kaufvertrages (manche Stellen akzeptieren keine Entwürfe mehr)
Erklärung über die beabsichtigte Nutzung der Liegenschaft
Lageplan
Aktueller Grundbuchsauszug
Reisepass
Bei juristischen Personen: Firmenbuchauszug, Gesellschaftsvertrag, Gewerbeberechtigung
Gegebenenfalls Einkommensnachweise

Es ist entscheidend zu beachten, dass die spezifischen Dokumentationsanforderungen und Verfahrensweisen je nach Bundesland unterschiedlich sein können. Eine direkte Kontaktaufnahme mit der zuständigen Behörde im Vorfeld ist daher dringend anzuraten. Das Verfahren kann mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen und ist mit Gebühren verbunden.

Für Schweizer Staatsangehörige, die einen Ferienwohnsitz erwerben möchten, erweist sich die Darlegung eines „sozialen Interesses“ (oft definiert als persönlicher Wohnbedarf für einen Hauptwohnsitz) oder eines signifikanten „volkswirtschaftlichen/kulturellen Interesses“ als inhärent schwierig, da eine Feriennutzung typischerweise nicht mit diesen primären Definitionen übereinstimmt. Dies schafft eine grundlegende Spannung, es sei denn, ein Bundesland sieht spezifische, meist eng gefasste Ausnahmen oder Kontingente für Ferienwohnsitze von Drittstaatsangehörigen vor. Die explizite Restriktion in Vorarlberg ist ein Beispiel dafür, wie diese Spannung formalisiert wird.

Die „Erklärung der Nutzung der Liegenschaft“ ist in diesem Kontext nicht nur eine Formalität, sondern ein kritisches Dokument. Eine Falschangabe oder spätere Abweichung von dieser deklarierten Nutzung (insbesondere bezüglich Ferienwohnsitzen) kann schwerwiegende Konsequenzen haben, die bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie reichen können. Dies unterstreicht die Notwendigkeit absoluter Ehrlichkeit und Klarheit bei der Antragsstellung. Schweizer Käufer müssen sich bewusst sein, dass der Versuch, Beschränkungen durch die Deklaration einer Hauptwohnsitznutzung für eine als Ferienwohnsitz geplante Immobilie zu umgehen, eine hochriskante Strategie mit potenziell schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Folgen darstellt.

5. Fokus auf Ferienwohnsitze (Ferienwohnsitze) und Investitionsobjekte

Der Erwerb von Ferienwohnsitzen und reinen Investitionsobjekten unterliegt in Österreich besonders strengen Regelungen, die sowohl EU-Bürger als auch Drittstaatsangehörige betreffen, letztere jedoch in verschärftem Maße.

A. Allgemeine Gründe für Beschränkungen

Die Hauptmotivation für die restriktive Handhabung von Ferienwohnsitzen liegt in der bereits erwähnten Sorge vor dem „Ausverkauf“ der Heimat und dem Schutz des lokalen Wohnungsmarktes. Viele Regionen, insbesondere touristische Hotspots, befürchten eine Verknappung und Verteuerung von Wohnraum für Einheimische sowie die Entstehung von „Geisterstädten“ außerhalb der Saison. Die Regelungen zielen darauf ab, sicherzustellen, dass ausreichend und leistbarer Siedlungsraum für die Bevölkerung zur Verfügung steht. Diese Beschränkungen sind oft eng mit den Raumordnungsgesetzen der Bundesländer verknüpft, welche spezifische Zonen ausweisen, in denen Ferienwohnsitze unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt zulässig sind.

Regelungen für deutsche Käufer (EU-Bürger)

Deutsche Käufer unterliegen, ebenso wie Österreicher, den lokalen Widmungs- und Raumordnungsgesetzen. Ist ein Gebiet nicht als Ferienwohngebiet ausgewiesen, können sie dort in der Regel keinen Ferienwohnsitz begründen. In manchen Regionen müssen deutsche Käufer beim Erwerb bestehender Immobilien explizit erklären, dass sie diese nicht als Ferienwohnsitz nutzen werden, sofern sich die Liegenschaft nicht in einer entsprechend gewidmeten Zone befindet. Soll eine Immobilie in einem zulässigen Gebiet als Ferienwohnsitz genutzt werden, kann auch für EU-Bürger die Einholung eines speziellen Freizeitwohnsitzbescheides erforderlich sein, dessen Verfügbarkeit und Erteilungsprozess je nach Gemeinde und Bundesland variieren.

Verschärfte Prüfung und strengere Regeln für Schweizer Käufer (Nicht-EU/EWR-Staatsangehörige)

Für Schweizer Staatsangehörige ist der Erwerb von Ferienwohnsitzen aufgrund ihres Drittstaatenstatus und des damit verbundenen diskretionären Genehmigungsverfahrens erheblich erschwert. Einige Regionen haben sogar ausdrückliche Verbote für den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Nicht-Ansässige, was oft Nicht-EU/EWR-Bürger einschließt.

Das Bundesland Vorarlberg verfolgt beispielsweise eine sehr restriktive Linie und blockiert den Verkauf von Ferienwohnungen oder Mietobjekten an Schweizer Staatsbürger weitgehend, es sei denn, es kann ein spezifisches „kulturelles, volkswirtschaftliches oder soziales Interesse“ nachgewiesen werden – eine hohe Hürde für die typische Feriennutzung. Auch Tirol und Salzburg sind bekannt für ihre strengen Regeln zur Begrenzung ausländischen Eigentums, insbesondere bei Ferienimmobilien. Ähnliche Restriktionen können gelten, wenn der Hauptzweck des Erwerbs eine reine Kapitalanlage zur Vermietung ist, vor allem wenn diese einer Ferienvermietung ähnelt. Einige Bundesländer erschweren dies für Nicht-EU-Bürger, es sei denn, der Erwerb wird über eine österreichische Gesellschaft strukturiert.

Angesichts der Schwierigkeiten, eine Genehmigung für einen Ferienwohnsitz zu erhalten, insbesondere für Schweizer Staatsangehörige, könnte die Versuchung bestehen, eine Immobilie formell als Hauptwohnsitz zu erwerben, mit der nicht deklarierten Absicht, sie als Ferienhaus zu nutzen. Dies ist eine rechtlich äußerst gefährliche Strategie. Die Behörden können die tatsächliche Nutzung überprüfen , und die Strafen für eine missbräuchliche Nutzung (nicht deklarierter Ferienwohnsitz) sind empfindlich und können bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen. Das rechtliche Rahmenwerk schafft hier unbeabsichtigt einen Anreiz für ein risikoreiches Verhalten, vor dem Kaufinteressenten eindringlich gewarnt werden müssen.

Es besteht eine politische Spannung zwischen dem Ziel, den „Ausverkauf“ zu verhindern und dem Wunsch, legitime Investitionen anzuziehen, die wirtschaftliche Vorteile bringen könnten (z.B. hochwertige Tourismusprojekte, Sanierung von Immobilien, lokale Wertschöpfung). Während die Angst vor dem „Ausverkauf“ oft dominiert , ist ein „volkswirtschaftliches Interesse“ ein anerkanntes Genehmigungskriterium für Ausländer. Für Schweizer Investoren ist es daher von größter Bedeutung, die wirtschaftlichen Vorteile ihres Vorhabens für Österreich bzw. die jeweilige Region klar darzulegen und zu belegen, insbesondere wenn die Immobilie vermietet werden soll.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Regelungen zum Erwerb von Ferienwohnsitzen in ausgewählten Bundesländern:

Tabelle 2: Regelungen zum Erwerb von Ferienwohnsitzen (Ferienwohnungen) in ausgewählten österreichischen Bundesländern für ausländische Staatsangehörige

Bundesland	Deutsche Käufer (EU/EWR)	Schweizer Käufer (Nicht-EU/EWR)
Vorarlberg	Unterliegt allgemeiner Raumordnung; Erwerb in nicht gewidmeten Zonen problematisch.	Generell blockiert, es sei denn, es liegen spezifische, hochrangige kulturelle, volkswirtschaftliche oder soziale Interessen vor.
Tirol	Muss Tiroler Raumordnung für Ferienwohnsitze einhalten; ggf. Erklärung der Nicht-Feriennutzung.	Stark restriktiv; spezifische Genehmigung der Bezirksverwaltungsbehörde erforderlich; strenge Durchsetzung und Strafen bei Missbrauch.
Salzburg	Muss beabsichtigte Nutzung deklarieren; unterliegt Ferienwohnungs-Raumordnung.	Genehmigung erforderlich, basierend auf staatspolitischen, volks-/regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen; Erwerb als Ferienwohnsitz sehr schwierig.
Kärnten	Benötigen „Negativbestätigung“ für Baugrundstücke.	Ausländergenehmigung erforderlich; Ferienwohnsitz möglich, wenn Erwerber seit mind. 5 Jahren Hauptwohnsitz in Österreich hat, ansonsten sehr schwierig.
Wien	Wenige spezifische Hürden über Standardverfahren hinaus.	Natürliche Personen: von Genehmigungspflicht befreit (ähnlich EWR-Bürgern). Juristische Personen: können „Negativbestätigung“ beantragen. Ferienwohnsitze weniger im Fokus des Ausländergrunderwerbs, unterliegen aber allgemeiner Raumordnung.

Vergleichender Überblick: Schlüsseldifferenzen in ausgewählten Bundesländern

Die spezifischen Ausgestaltungen der Grundverkehrsgesetze führen zu teils erheblichen Unterschieden in den Bundesländern.

A. Vorarlberg:
- Deutsche: Unterliegen den allgemeinen österreichischen und Vorarlberger Immobiliengesetzen. Für Ferienwohnsitze ist die strikte Raumordnung maßgeblich; ein Erwerb in nicht dafür vorgesehenen Gebieten ist problematisch.
- Schweizer: Wie bereits dargelegt, ist der Erwerb von Ferienwohnungen und Mietobjekten aufgrund der Befürchtung eines „Ausverkaufs“ extrem restriktiv. Eine Genehmigung hängt vom Nachweis signifikanter kultureller, volkswirtschaftlicher oder sozialer Interessen ab – eine hohe Hürde für die typische Feriennutzung. Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (GVG) regelt den allgemeinen Ausländergrunderwerb (§7) und die Feriennutzung (§6, §10).
B. Tirol:
- Deutsche: Müssen die Tiroler Raumordnung für Ferienwohnsitze beachten. Eine Erklärung der Nicht-Feriennutzung kann erforderlich sein.
- Schweizer: Die Regelungen sind sehr restriktiv, insbesondere für Ferienwohnsitze. Eine Genehmigung der Bezirksverwaltungsbehörde ist notwendig. Bei missbräuchlicher Nutzung drohen strenge Strafen. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz unterscheidet klar zwischen EU-/EWR-Bürgern (die Österreichern gleichgestellt sind) und anderen Ausländern.
C. Salzburg:
- Deutsche: Müssen die beabsichtigte Nutzung deklarieren (z.B. Hauptwohnsitz) und unterliegen der Ferienwohnungs-Raumordnung.
- Schweizer: Eine Genehmigung ist erforderlich, die auf staatspolitischen, volks- oder regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen basiert. Der Erwerb von Ferienwohnsitzen ist wahrscheinlich sehr schwierig. Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 ist hierfür maßgeblich.
D. Wien:
- Deutsche: Sehen sich im Allgemeinen nur wenigen spezifischen Hürden gegenüber, die über die Standardabwicklung von Immobilientransaktionen hinausgehen.
- Schweizer:
  - Natürliche Personen: Sind von der Genehmigungspflicht befreit, ähnlich wie EWR-Bürger. Eine „Negativbestätigung“ kann auf Antrag ausgestellt werden.
  - Juristische Personen: Können eine „Negativbestätigung“ beantragen. Für den allgemeinen Erwerb durch Ausländer (sofern nicht befreit) ist ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse erforderlich. Ferienwohnsitze stehen in Wien weniger im Fokus des Ausländergrunderwerbs als in touristischen Regionen, unterliegen aber der allgemeinen Raumordnung. Diese Ausnahmeregelung für Schweizer natürliche Personen in Wien stellt eine signifikante Abweichung von der allgemeinen Regelung in anderen Bundesländern dar, wo Schweizer als reguläre Drittstaatsangehörige behandelt werden. Dies macht Wien potenziell wesentlich zugänglicher für Schweizer Privatpersonen, die eine Immobilie suchen, vorausgesetzt, die Nutzung ist nicht durch allgemeine Widmungsbeschränkungen stark eingeschränkt.
E. Kärnten:
- Deutsche: Benötigen eine „Negativbestätigung“ für Baugrundstücke.
- Schweizer: Eine allgemeine Ausländergenehmigung ist erforderlich. Zu den Bedingungen gehört die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan. Der Erwerb eines Ferienwohnsitzes wird explizit als möglich genannt, wenn der Erwerber seit mindestens fünf Jahren seinen Hauptwohnsitz in Österreich hat. Andernfalls dürfte es sehr schwierig sein.
F. Steiermark:
- Deutsche: Müssen für Baugrundstücke in ausgewiesenen Beschränkungszonen erklären, dass diese nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden und dass sie keine „Ausländer“ im Sinne des Gesetzes sind.
- Schweizer: Eine allgemeine Ausländergenehmigung ist erforderlich. Bedingungen sind: keine Beeinträchtigung staatspolitischer Interessen und das Vorliegen eines volkswirtschaftlichen, wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Interesses.

Es zeigt sich eine Art „Hierarchie der Hürden“: Für deutsche (EU-)Käufer ist die Haupthürde bei beschränkten Nutzungen wie Ferienwohnsitzen das Raumordnungsrecht. Für Schweizer (Nicht-EU-)Käufer handelt es sich um eine doppelte Hürde: Sie müssen zuerst das Genehmigungsverfahren für Ausländer (Ausländergrundverkehr) erfolgreich durchlaufen UND DANN zusätzlich die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen einhalten. Die erfolgreiche Überwindung einer Hürde garantiert nicht den Erfolg bei der anderen. Dies macht eine frühzeitige, umfassende Rechtsberatung, die sowohl das Grundverkehrs- als auch das Raumordnungsrecht abdeckt, für sie noch kritischer.

Der Kaufprozess: Gemeinsame Schritte und Erwägungen

Unabhängig von der Nationalität des Käufers folgt der Immobilienerwerb in Österreich bestimmten grundlegenden Schritten.

Der Kaufvertrag (Kaufvertrag)

Ein gültiger Kaufvertrag ist der erste Schritt und legt die Bedingungen, den Preis und die Details der Immobilie fest. Wichtig ist, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrages in Österreich zwar Verpflichtungen begründet (sogenannter „Titel“), aber noch nicht das Eigentum überträgt. Während ein vollständig notariell beurkundeter Vertrag in Österreich nicht immer zwingend vorgeschrieben ist (im Gegensatz zu Deutschland ), müssen die Unterschriften auf dem Vertrag (oder einer separaten, für die Eintragung geeigneten Urkunde) für die Eintragung ins Grundbuch von einem Notar oder Gericht beglaubigt werden.

Bedeutung der Grundbucheintragung (Intabulation)

Das Eigentum an einer Liegenschaft wird in Österreich erst durch die Eintragung (sogenannte Einverleibung oder Intabulation) in das öffentliche Grundbuch erworben. Dies ist die „Modus“-Phase. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und schafft Rechtssicherheit bezüglich Eigentumsverhältnissen und Lasten. Voraussetzungen für die Eintragung sind unter anderem ein rechtsgültiger Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Nachweis der Entrichtung der Grunderwerbsteuer) und – entscheidend für Schweizer Staatsangehörige – die rechtskräftige Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Fehlt diese Genehmigung, wird der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch abgewiesen.

Die strikte österreichische Regelung, dass alle erforderlichen Genehmigungen (insbesondere die Ausländergenehmigung für Schweizer Käufer) endgültig und rechtswirksam sein müssen, bevor ein Antrag auf Eintragung ins Grundbuch gestellt werden kann, ist von entscheidender Bedeutung. Diese sequentielle Abhängigkeit kann zu zeitlichen Herausforderungen und Unsicherheiten führen, da das Genehmigungsverfahren für Schweizer Käufer Monate dauern kann. Kaufverträge für Schweizer Käufer müssen daher sorgfältig formuliert werden, um diese aufschiebende Bedingung der Genehmigungserteilung zu berücksichtigen, möglicherweise durch Klauseln zur Verlängerung von Fristen oder zum Rücktritt, falls die Genehmigung verzögert wird oder versagt wird.

Obwohl für Deutsche scheinbar einfacher, kann das österreichische zweistufige Verfahren (Titel/Modus) und die nicht zwingende Natur eines vollständig notariell beurkundeten Vertrags (anders als in Deutschland) auch für deutsche Käufer, die an ihr eigenes System gewöhnt sind, zu Missverständnissen oder verfahrenstechnischen Fehltritten führen. Deutsche Käufer könnten die Bedeutung der Grundbucheintragung unterschätzen, wenn sie sich zu sehr auf den ursprünglichen Vertrag konzentrieren, oder sie könnten mit den genauen Anforderungen für die „Grundbuchsfähigkeit“ des Vertrags unvertraut sein. Auch sie profitieren daher von einer Rechtsberatung, die mit dem österreichischen Immobilienrecht vertraut ist.

Nebenkosten und Steuern

Beim Immobilienerwerb fallen diverse Nebenkosten an:

Grunderwerbsteuer: In der Regel 3,5 % des Kaufpreises.
Grundbuchseintragungsgebühr: Üblicherweise 1,1 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechts.
Notar- und/oder Anwaltskosten: Für Vertragserrichtung, Beglaubigung, Treuhandschaft und Grundbuchsantrag. Diese können die Gesamtkosten erheblich erhöhen; Schätzungen deuten auf zusätzliche Gesamtkosten von 10-15 % hin.
Maklerprovision (falls zutreffend):.
Finanzierungskosten: Bei Aufnahme einer Hypothek fallen Eintragungsgebühren für das Pfandrecht (1,2 % des besicherten Betrags ) und Bankgebühren an.
Laufende Grundsteuern.

Strategische Überlegungen und Empfehlungen

Angesichts der komplexen Rechtslage sind für beide Käufergruppen, insbesondere aber für Schweizer Staatsangehörige, strategische Überlegungen und eine sorgfältige Planung unerlässlich.

A. Frühzeitige Rechtsberatung: Die Inanspruchnahme eines auf österreichisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalts ist von Beginn an dringend anzuraten. Für Schweizer Käufer ist dies aufgrund des diskretionären Genehmigungsverfahrens und der Notwendigkeit, mit den spezifischen Landes-Grundverkehrsbehörden zu interagieren, unabdingbar. Der Anwalt kann bei der Vorbereitung des Antrags helfen und die Argumentation bezüglich der „Interessenkriterien“ unterstützen. Ein guter lokaler Anwalt agiert für Schweizer Käufer oft mehr als nur als reiner Abwickler von Formalitäten; er fungiert als wichtiger „kultureller Übersetzer“, um den Antrag des Käufers so zu gestalten, dass er den von der jeweiligen Landeskommission verstandenen „kulturellen, sozialen oder wirtschaftlichen Interessen“ entspricht. Die Wahl des Anwalts ist daher besonders kritisch.
B. Berücksichtigung regionaler Besonderheiten: Eine gründliche Recherche des Grundverkehrsgesetzes und der Raumordnungsvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ist vor jeglichen Zusagen unerlässlich. Das Verständnis lokaler Präzedenzfälle und der Haltung der lokalen Grundverkehrsbehörde kann entscheidend sein.
C. Alternative Strukturen für Nicht-EU/EWR-Käufer (z.B. Schweizer): In manchen Fällen kann es für Nicht-EU-Bürger einfacher sein, Immobilien über die Gründung einer EU-ansässigen Gesellschaft, insbesondere einer österreichischen, zu erwerben, bei der die Mehrheitseigentümer EU-Bürger sind oder die Gesellschaft selbst leichter ein wirtschaftliches Interesse nachweisen kann. Dies fügt jedoch eine weitere Ebene der Komplexität hinzu (Gesellschaftsgründung, laufende Verwaltung) und umgeht nicht immer die Prüfung, da die Behörden bei Verdacht auf Umgehung der Ausländergrunderwerbsregeln Gesellschaftsstrukturen durchleuchten können.
D. Ehrlichkeit bei Nutzungsdeklarationen: Wie bereits erörtert, birgt die Falschangabe der beabsichtigten Nutzung (z.B. Deklaration eines Hauptwohnsitzes für einen Ferienwohnsitz) erhebliche Risiken.
E. Verständnis der (fehlenden) Aufenthaltsrechtsimplikationen: Der Immobilienerwerb in Österreich gewährt Nicht-EU/EWR-Bürgern nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Schweizer Staatsangehörige, die einen Aufenthaltstitel benötigen, müssen diesen separat beantragen (z.B. Niederlassungsbewilligung – ohne Erwerbstätigkeit, Rot-Weiß-Rot-Karte). Immobilieneigentum kann jedoch die Anforderung des „ausreichenden Wohnraums“ für einige Aufenthaltstitel unterstützen.

Selbst wenn eine Genehmigung erteilt wird, insbesondere mit Auflagen (z.B. spezifische Nutzung, Bebauung innerhalb einer Frist), besteht das Potenzial für eine langfristige Überwachung durch die österreichischen Behörden. Die Nichteinhaltung von Auflagen oder der deklarierten Nutzung kann zu zukünftigen Problemen führen. Dies bedeutet, dass die Beziehung zu den österreichischen Behörden nicht notwendigerweise mit dem Immobilienkauf endet, insbesondere wenn die Genehmigung an Bedingungen geknüpft war.

Tipps für Deutsche und Schweizer

Der Immobilienerwerb in Österreich stellt sich für deutsche und schweizerische Staatsbürger als ein rechtlich deutlich unterschiedliches Unterfangen dar.

Deutsche (EU/EWR-Bürger): Profitieren von einem erheblich gestrafften Verfahren aufgrund der EU-Gleichstellung. Dennoch müssen sie das allgemeine österreichische Immobilienrecht, die Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der Bundesländer (insbesondere bei Ferienwohnsitzen und landwirtschaftlichen Flächen) sowie spezifische Erklärungspflichten beachten. Eine sorgfältige Prüfung lokaler Vorschriften bleibt wichtig.
Schweizer (Nicht-EU/EWR-Bürger): Stehen vor einem komplexeren, unsichereren und oft restriktiveren Weg, der eine spezifische Genehmigung durch die jeweilige Landes-Grundverkehrsbehörde erfordert. Diese Genehmigung hängt vom Nachweis kultureller, sozialer oder volkswirtschaftlicher Interessen ab. Der Erwerb von Ferienwohnsitzen ist besonders herausfordernd. Das Verfahren ist stark vom jeweiligen Bundesland und dessen Auslegung der Gesetze abhängig.

Weiterführende Links:

https://www.oesterreich.gv.at/en/themen/bauen_und_wohnen/grundstueckskauf_und_grundbuch/grundstueckskauf/1/Seite.200042.html

https://www.oesterreich.gv.at/en/themen/bauen_und_wohnen/grundstueckskauf_und_grundbuch/grundstueckskauf/Seite.200060.html

https://www.immoquelle.at/ratgeber/auslaender-kaufen-immobilien-in-oesterreich

https://www.immoquelle.at/ratgeber/deutsche-kaufen-immobilien-in-oesterreich

https://www.shb-law.at/en/post/tourism-law-purchase-of-real-estate-in-austria-by-foreigners

https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/grund/erwerb/auslaendergrunderwerb.html

https://www.salzburg.gv.at/themen/aw/grundverkehr/auslaendergrundverkehr/

https://www.jusline.at/gesetz/gvg/gesamt

https://www.pm-anwaelte.at/de/fachgebiete/ferienimmobilien-in-vorarlberg

https://tirol.lko.at/tiroler-grundverkehrsgesetz-ge%C3%A4ndert+2400+3565317

https://harlander-partner.eu/immobilienrecht/grundverkehrsgesetze-in-oesterreich/

https://www.europarl.europa.eu/factsheets/de/sheet/39/der-freie-kapitalverkehr

https://www.law-experts.at/rechtswissen-rechtsartikel-rechtsprechung/rechtsartikel/425-auslaendergrunderwerb-eu-drittstaatsangehoerige

https://www.anwalt.de/rechtstipps/purchase-of-real-estate-in-austria-by-foreigners-216850.html

https://eplus.uni-salzburg.at/obvusbhs/content/titleinfo/4991906/full.pdf