Vorsorgewohnung in Österreich - Vorsteuer, AfA und Liebhaberei

In Graz, Wien, Linz, Salzburg und Innsbruck sind nicht 20, sondern 30 oder 40 Prozent des Kaufpreises als Grundanteil auszuscheiden - und Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Aus einer 250.000-Euro-Wohnung wird dadurch eine Abschreibungsbasis von 175.000 statt 200.000 Euro, die jährliche AfA sinkt von 3.000 auf 2.625 Euro. Und was über die Jahre abgeschrieben wurde, holt sich das Finanzamt beim Verkauf über die Immobilienertragsteuer zurück.

Was eine Vorsorgewohnung ist

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die zur Vermietung an Dritte gekauft wird. Eigennutzung schließt sich aus: Sobald der Eigentümer selbst einzieht oder die Wohnung dauerhaft leer steht, entfallen die steuerlichen Wirkungen. „Anlegerwohnung" betont die Rendite, „Vorsorgewohnung" die Pensionsergänzung - steuerlich ist beides dasselbe.

Der Käufer wird dabei zum umsatzsteuerlichen Unternehmer. Das ist der Kern des Modells und zugleich seine Bindung: Wer die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zieht, verpflichtet sich für zwei Jahrzehnte.

Der Vorsteuerabzug und die 20-Jahres-Bindung

Beim Kauf vom Bauträger fallen auf den Nettokaufpreis 20 Prozent Umsatzsteuer an. Wer zur Steuerpflicht optiert, holt sie sich als Vorsteuer zurück: Bei 250.000 Euro netto sind das 50.000 Euro. Im Gegenzug sind auf die Mieteinnahmen 10 Prozent Umsatzsteuer abzuführen - der ermäßigte Satz für die Vermietung zu Wohnzwecken.

Ohne Option greift die Kleinunternehmerregelung: Bis 55.000 Euro Jahresumsatz bleibt die Vermietung umsatzsteuerfrei, dafür entfällt der Vorsteuerabzug. Bei einer einzelnen Wohnung mit 6.000 bis 12.000 Euro Jahresmiete liegt man weit unter dieser Grenze - die Option ist also eine bewusste Entscheidung gegen die Befreiung.

Der Preis dafür steht in § 12 Abs. 10 UStG: Bei Grundstücken beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum 20 Jahre. Wird die Wohnung vorher verkauft, eigengenutzt oder steuerfrei vermietet, ist die Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen - je noch offenem Jahr ein Zwanzigstel.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson fällt gar keine Umsatzsteuer an; ein Vorsteuerabzug ist dort weder möglich noch nötig. Das Modell rechnet sich in dieser Form deshalb vor allem im Neubau.

Die Abschreibung: 4,5, dann 3, dann 1,5 Prozent

Vermieter dürfen das Gebäude abschreiben, den Grundanteil nicht. Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sind es nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1,5 Prozent im Jahr, was rechnerisch rund 67 Jahren Nutzungsdauer entspricht.

In den ersten beiden Jahren gilt eine beschleunigte Variante. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG erlaubt im Jahr der erstmaligen Abschreibung höchstens das Dreifache und im Folgejahr höchstens das Zweifache dieses Satzes - und die Halbjahresregel des § 7 Abs. 2 EStG ist dabei nicht anzuwenden:

Eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Satz ist möglich, aber nur gegen ein Gutachten, das die Behörde frei würdigt. Das pauschale Argument „Altbau, also 2 Prozent" trägt seit der Neufassung des § 16 nicht mehr.

Der Grundanteil entscheidet über die Bemessungsgrundlage

§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG setzt als Grundregel 40 Prozent Grundanteil an. Die Grundanteilverordnung 2016 (BGBl. II Nr. 99/2016) staffelt das nach Lage und Gebäudegröße:

Damit fällt genau dort, wo Vorsorgewohnungen üblicherweise gekauft werden, der ungünstigere Satz an. Wien, Graz und Linz haben über 100.000 Einwohner; in Salzburg und Innsbruck greift die 400-Euro-Schwelle beim Baulandpreis. Was das bei 250.000 Euro Kaufpreis ausmacht:

Ein abweichender Anteil ist nachweisbar, etwa durch ein Sachverständigengutachten. Umgekehrt fällt die Pauschale weg, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen - erheblich heißt nach § 3 Abs. 2 GrundanteilV eine Abweichung von mindestens 50 Prozent.

Prognoserechnung: 25 Jahre bis zum Gesamtüberschuss

Damit das Finanzamt die Vermietung als Einkunftsquelle anerkennt und die Anfangsverluste mit dem übrigen Einkommen verrechnet, muss über einen absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten sein. Andernfalls liegt Liebhaberei vor - dann fallen Verlustverrechnung und Vorsteuerabzug weg.

Die Fristen stehen in § 2 der Liebhabereiverordnung:

• Kleine Vermietung - eine oder wenige Eigentumswohnungen, § 1 Abs. 2 Z 3 LVO: 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.
• Große Vermietung - Zinshaus und vergleichbare Betätigungen nach § 1 Abs. 1 LVO: 30 Jahre, höchstens 33 Jahre.

Beide Fristen sind mit dem Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive" um fünf Jahre verlängert worden; zuvor galten 20 beziehungsweise 25 Jahre. Die verlängerten Fristen gelten für Zeiträume, die nach dem 31. Dezember 2023 beginnen - bei älteren Vermietungen bleibt es bei den kürzeren.

Die Prognoserechnung ist damit kein Formalakt, sondern die Zusage, über ein Vierteljahrhundert in die Gewinnzone zu kommen. Realistisch anzusetzen sind Leerstände zwischen Mietverhältnissen, Instandhaltung und die Zinsentwicklung nach dem Ende einer Fixzinsphase. Wer den Überschuss verfehlt, verliert die Anerkennung rückwirkend.

Rechenbeispiel: 50-Quadratmeter-Wohnung in Graz

Neubauwohnung, 250.000 Euro netto, Grundanteil 30 Prozent, Gebäudewert 175.000 Euro. Finanziert mit 200.000 Euro Hypothekarkredit zu 3,5 Prozent über 25 Jahre, Miete 10 Euro je Quadratmeter netto.

Die zwei Spalten auseinanderzuhalten ist der ganze Punkt. Steuerlich entsteht ein Verlust von 9.994 Euro, der bei 40 Prozent Grenzsteuersatz rund 3.998 Euro Steuer spart. Aus der Kassa fließen aber 12.015 Euro Kreditrate, weil die Tilgung von 5.096 Euro zwar Geld kostet, aber keine Werbungskosten sind - und die Abschreibung umgekehrt Steuern spart, ohne Geld zu kosten.

Unter dem Strich sind im ersten Jahr rund 3.200 Euro aus eigener Tasche zuzuschießen. Das ist keine Katastrophe, aber auch nicht das oft versprochene „kostet nichts". Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil, die Miete steigt mit der Indexanpassung, und ab dem dritten Jahr fällt die Abschreibung auf 2.625 Euro - der steuerliche Verlust wird also kleiner, die Liquidität besser.

Der Grenzsteuersatz entscheidet mit. Im Tarif 2026 folgen auf 30 Prozent die Stufen 40, 48, 50 und 55 Prozent; einen 42-Prozent-Satz gibt es in Österreich nicht. Bei 30 Prozent Grenzsteuersatz beträgt die Ersparnis nur 2.998 Euro, bei 48 Prozent 4.797 Euro. Das Modell trägt sich also umso besser, je höher das übrige Einkommen ist.

Beim Verkauf holt sich das Finanzamt die Abschreibung zurück

Der Verkauf einer Vorsorgewohnung unterliegt der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Eine Hauptwohnsitzbefreiung gibt es nicht - die Wohnung wird ja definitionsgemäß nicht selbst bewohnt.

Entscheidend ist, wie der Gewinn ermittelt wird: Die Anschaffungskosten vermindern sich um die bereits abgesetzten Abschreibungsbeträge. Was über die Jahre die Einkommensteuer gedrückt hat, erhöht damit später den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Die Abschreibung ist damit eine Steuerstundung, kein Geschenk. Der Vorteil bleibt trotzdem: Gespart wird zum persönlichen Grenzsteuersatz von 40 oder 48 Prozent, nachgezahlt wird mit 30 Prozent - und das zwei Jahrzehnte später.

Wer vor Ablauf der 20 Jahre verkauft, zahlt zusätzlich die anteilige Vorsteuer zurück. Wie sich der Veräußerungsgewinn im Einzelnen berechnet und was für vor April 2002 erworbene Objekte gilt, steht bei der Immobilienertragsteuer. Dort ist auch die Änderung zum Jahreswechsel 2026/2027 beschrieben: Bei Altvermögen steigt die effektive Belastung von 4,2 auf 6 Prozent des Erlöses.

Häufige Fehler

1. Mit 20 Prozent Grundanteil gerechnet, obwohl 30 oder 40 gelten. In Städten ab 100.000 Einwohnern und bei Baulandpreisen ab 400 Euro je Quadratmeter greift die höhere Stufe - die Abschreibungsbasis ist dann um ein Zehntel bis ein Fünftel kleiner als erwartet.
2. Die Tilgung in der Renditerechnung vergessen. Sie ist Liquiditätsabfluss ohne Steuerwirkung und macht in den ersten Jahren den größten Teil der Unterdeckung aus.
3. Die Option zur Steuerpflicht versäumt. Ohne sie gibt es keinen Vorsteuerabzug. Sie ist vor Beginn der Vermietung beim Finanzamt zu erklären.
4. Innerhalb der 20 Jahre verkauft. Anteilige Vorsteuerrückzahlung von einem Zwanzigstel je offenem Jahr, zusätzlich zur Immobilienertragsteuer.
5. Kurz eigengenutzt oder an Angehörige überlassen. Auch eine Überlassung an die eigenen Kinder ohne fremdübliche Miete gefährdet die Anerkennung.
6. Die Prognoserechnung geschönt. Ohne Leerstände, ohne Instandhaltung und mit dauerhaft niedrigem Zinssatz gerechnet, hält sie einer Prüfung nach 25 Jahren nicht stand.
7. Die spätere Immobilienertragsteuer nicht eingeplant. Sie fällt auf den Gewinn an, der um die abgesetzte Abschreibung erhöht ist.

Häufige Fragen zur Vorsorgewohnung

Wie hoch ist der Grundanteil, den ich nicht abschreiben darf?

20 Prozent in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 Euro je Quadratmeter, sonst 30 Prozent bei mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten und 40 Prozent bei bis zu zehn Einheiten (§ 2 GrundanteilV 2016). Ein abweichender Anteil ist durch Gutachten nachweisbar.

Wie viel darf ich im ersten Jahr abschreiben?

Höchstens das Dreifache des Regelsatzes, also 4,5 Prozent des Gebäudewerts, im zweiten Jahr höchstens 3 Prozent, danach 1,5 Prozent (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d und e EStG). Die Halbjahresabschreibung ist dabei nicht anzuwenden.

Wie lange bin ich an die Umsatzsteuerpflicht gebunden?

20 Jahre. § 12 Abs. 10 UStG sieht für Grundstücke einen Vorsteuerberichtigungszeitraum von zwanzig Jahren vor; bei vorzeitigem Verkauf oder Nutzungsänderung ist je offenem Jahr ein Zwanzigstel der Vorsteuer zurückzuzahlen.

Wann liegt Liebhaberei vor?

Wenn in einem absehbaren Zeitraum kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Bei der kleinen Vermietung sind das 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen (§ 2 Abs. 4 LVO). Die Folge ist der rückwirkende Wegfall von Verlustverrechnung und Vorsteuerabzug.

Gibt es beim Verkauf eine Hauptwohnsitzbefreiung?

Nein. Die Befreiung setzt voraus, dass die Immobilie dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat - bei einer vermieteten Vorsorgewohnung ist das ausgeschlossen. Der Verkauf ist immer mit 30 Prozent Immobilienertragsteuer belastet.

Lohnt sich eine gebrauchte Wohnung statt eines Neubaus?

Beim Kauf von einer Privatperson gibt es keine Umsatzsteuer und damit auch keinen Vorsteuerabzug. Abschreibung und Werbungskostenabzug bleiben erhalten. Ob sich das rechnet, hängt am Kaufpreis je Quadratmeter und am Sanierungsbedarf, nicht an der Steuer.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Banken orientieren sich weiterhin an einer Beleihungsquote von 90 Prozent und einer Schuldendienstquote von 40 Prozent, gemessen am Marktwert und am Haushaltseinkommen. Die Kaufnebenkosten kommen aus Eigenmitteln dazu. Die Regeln nach dem Auslaufen der Verordnung stehen bei der KIM-Verordnung.

Quellen

• RIS - § 16 EStG, Werbungskosten und Absetzung für Abnutzung
• RIS - Grundanteilverordnung 2016, BGBl. II Nr. 99/2016
• RIS - Liebhabereiverordnung, geltende Fassung
• BMF - Vermietung und Verpachtung
• BMF - Immobilien und Grundstücke
• WKO - Vermietung und Verpachtung: Umsatzsteuer und Option
• WKO - Liebhaberei im Steuerrecht