Wohnkredit in Österreich 2026 - Vergleich und Rechner

Bei 350.000 Euro Kaufpreis und 70.000 Euro Eigenkapital bleiben nach Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und Makler rund 314.000 Euro Kreditbedarf - über 25 Jahre zu 3,62 Prozent sind das rund 1.592 Euro im Monat und 163.600 Euro Zinsen. Bis 10.000 Euro im Jahr lässt sich davon jederzeit kostenlos sondertilgen.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis und 70.000 Euro Eigenkapital bleiben nach Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und Maklerprovision rund 314.000 Euro Kreditbedarf. Über 25 Jahre zu 3,62 Prozent sind das etwa 1.592 Euro im Monat und 163.600 Euro Zinsen.

Die entscheidende Zahl steht dabei nicht im Zinssatz, sondern in den Nebenkosten: Sie machen bei diesem Kaufpreis rund 34.000 Euro aus - und sie müssen aus Eigenmitteln kommen, weil Banken sie nicht mitfinanzieren.

Was ein Wohnkredit ist - und was nicht

„Wohnkredit" ist keine gesetzlich definierte Kreditart, sondern der Sammelbegriff der Banken für Kredite rund um Wohnraum. Rechtlich entscheidend ist eine andere Trennlinie: Ist der Kredit hypothekarisch besichert oder nicht?

Die Rechnung dahinter ist einfach: Die Pfandrechtseintragung kostet 1,2 Prozent der eingetragenen Summe, meist auf 120 Prozent des Kreditbetrags gerechnet. Bei 50.000 Euro Kredit sind das rund 720 Euro einmalig. Der Zinsvorteil einer Besicherung liegt typischerweise über einem Prozentpunkt - ab einer gewissen Summe und Laufzeit rechnet sich der Grundbucheintrag also schnell.

Was ein Wohnkredit 2026 kostet

Im Juni 2026 lagen die Zinssätze für neu vergebene Wohnbaukredite an private Haushalte laut Oesterreichischer Nationalbank bei 3,54 Prozent nominell und 3,89 Prozent effektiv. Die Differenz von 0,35 Prozentpunkten sind die Nebenkosten des Kredits selbst - genau der Grund, warum ein Vergleich über den Nominalzinssatz in die Irre führt.

Die Zinskurve ist derzeit fast flach: Eine Bindung bis zehn Jahre kostet weniger als ein variabler Kredit, erst darüber wird es teurer. Der Aufschlag für zwei Jahrzehnte Planungssicherheit beträgt rund 0,13 Prozentpunkte gegenüber dem variablen Satz.

Was neben dem Kredit anfällt

Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis rund 10 Prozent an Nebenkosten dazu, die aus Eigenmitteln zu bezahlen sind:

Die Maklerprovision ist gedeckelt: Bei einem Kaufpreis über 36.336,42 Euro darf der Makler nach der Immobilienmaklerverordnung höchstens 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Auftraggeber verlangen. Das Bestellerprinzip, das seit Juli 2023 bei Mietwohnungen gilt, betrifft den Kauf nicht.

Welche Vergaberegeln gelten

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Ihre Kennzahlen gelten seither nicht mehr als Verordnung, sondern als Leitlinie des Finanzmarktstabilitätsgremiums, die die FMA über ein Rundschreiben zur soliden Kreditvergabe umsetzt:

• 90 Prozent Beleihungsquote - also rund 20 Prozent Eigenmittel inklusive Nebenkosten
• 40 Prozent Schuldendienstquote - alle Kreditraten zusammen, gemessen am Haushaltsnettoeinkommen
• 35 Jahre Laufzeit
• 20 Prozent Ausnahmekontingent je Bank und Quartal

In der Praxis halten die meisten Banken an diesen Werten fest, weil sie in die interne Risikosteuerung eingebaut sind. Was sich seit Juli 2025 tatsächlich geändert hat und wo die Bagatellgrenzen liegen, steht im Beitrag zur KIM-Verordnung. Wege bei fehlenden Eigenmitteln beschreibt Hauskauf ohne Eigenkapital.

Fixzins oder variabler Zins

Der oft übersehene Unterschied steht in der letzten Zeile. Bei einem variabel verzinsten Kredit darf die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung nach § 20 Abs. 2 Z 2 HIKrG keine Entschädigung verlangen - unabhängig vom Betrag. Wer eine größere Erbschaft, einen Bonus oder den Verkauf einer anderen Immobilie erwartet, kauft sich mit der Fixzinsbindung neben der Sicherheit auch eine Einschränkung.

Was eine Sondertilgung kosten darf

Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung besteht immer und jederzeit (§ 20 Abs. 1 HIKrG). Eine Entschädigung ist nur bei fixer Verzinsung zulässig, und auch dann begrenzt:

• Bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten kostet die Rückzahlung nichts - unabhängig von der Zinsvereinbarung.
• Darüber darf die Entschädigung höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags betragen, bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr nur 0,5 Prozent. Ab 1. Jänner 2027 steigt dieser Satz auf 3 Prozent (§ 20 Abs. 3 Z 2 HIKrG in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026); der halbe Satz und die Freigrenze von 10.000 Euro bleiben unverändert.
• Sie darf nie höher sein als die Zinsen, die bis zum Vertragsende noch angefallen wären.
• Keine Entschädigung fällt an, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherungsleistung stammt, die vertraglich der Kredittilgung dient.
• Bei hypothekarisch besicherten Krediten darf eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten vereinbart werden.

Damit ist die 10.000-Euro-Grenze das wirksamste Instrument zur Laufzeitverkürzung: Bei einem Kredit über 300.000 Euro und 25 Jahren Laufzeit verkürzt eine jährliche Sondertilgung in dieser Höhe die Rückzahlung um mehrere Jahre - ohne einen Cent Zusatzkosten.

Worauf es beim Vergleich ankommt

Der Nominalzins allein sagt wenig. Vergleichbar sind Angebote erst über den Effektivzinssatz, in dem Bearbeitungsgebühr, Kontoführung und Schätzkosten stecken - im Neugeschäft liegt er derzeit rund 0,35 Prozentpunkte über dem Nominalzins.

Fünf Punkte, die den Vertrag über die Laufzeit prägen:

1. Aufschlag und Referenzsatz bei variabler Verzinsung. Der Aufschlag auf den Euribor ist verhandelbar und gilt über die gesamte Laufzeit. Prüfen Sie außerdem, ob eine Zinsuntergrenze vereinbart ist.
2. Bearbeitungsgebühr. Sie wird meist in Prozent der Kreditsumme verrechnet und ist bei größeren Summen der am ehesten verhandelbare Posten.
3. Sondertilgungsrechte über die gesetzliche Grenze hinaus. Manche Institute räumen höhere entschädigungsfreie Beträge ein.
4. Bewertungskosten und Nebenvereinbarungen. Schätzgebühr, verpflichtende Kontoführung beim Kreditinstitut oder der Abschluss einer Restschuldversicherung als Bedingung.
5. Was nach der Fixzinsbindung passiert. Läuft die Bindung nach 15 Jahren aus, entscheidet der dann vereinbarte Aufschlag über die restliche Laufzeit. Er sollte bereits im Vertrag stehen.

Umschulden: wann es sich rechnet

Ein bestehender Wohnkredit lässt sich durch einen neuen ablösen. Ob das lohnt, entscheidet eine Gegenrechnung aus drei Positionen: der Zinsersparnis über die Restlaufzeit, der Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des alten Kredits und den Kosten des neuen Kredits.

Die dritte Position wird meist unterschätzt. Bleibt das bestehende Pfandrecht im Grundbuch nutzbar, entfällt die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent - andernfalls fällt sie erneut an und frisst bei 250.000 Euro Restschuld schon 3.000 Euro der Ersparnis. Details und ein Rechenbeispiel stehen unter Umschulden.

Alternativen und Ergänzungen

• Wohnbauförderung: Landesdarlehen ab 0,25 Prozent sind der billigste Baustein jeder Finanzierung. Der Antrag muss in den meisten Bundesländern vor Baubeginn gestellt werden.
• Bauspardarlehen: Der Zinssatz ist gesetzlich mit 6 Prozent gedeckelt, die Summe je Person begrenzt. Als Beimischung zur Absicherung gegen Zinssprünge sinnvoll.
• Hypothekarkredit: Bei größeren Summen praktisch die Standardform - der Grundbucheintrag ist der Preis für den niedrigeren Zinssatz.
• Baufinanzierung: Beim Neubau kommen Bauphasen, Teilauszahlungen und Zwischenfinanzierung dazu.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Wohnkredit?
Als Richtwert 20 Prozent, gerechnet inklusive der Nebenkosten. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 ist das keine gesetzliche Vorgabe mehr, sondern eine Leitlinie - Banken dürfen je Quartal 20 Prozent ihres Neugeschäfts davon abweichen.

Wie hoch darf meine Kreditrate sein?
Der Richtwert liegt bei 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, wobei bestehende Leasing- und Konsumkreditraten mitzählen. Bei 3.500 Euro netto sind das 1.400 Euro.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Rund 10 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragung des Eigentumsrechts, 1 bis 3 Prozent Vertragserrichtung, bis 3 Prozent plus Umsatzsteuer Maklerprovision und 1,2 Prozent Pfandrechtseintragung.

Kann ich einen Wohnkredit vorzeitig zurückzahlen?
Ja, jederzeit. Bis 10.000 Euro in zwölf Monaten kostenlos, bei variabler Verzinsung immer kostenlos. Bei Fixzins darf die Entschädigung höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags betragen, ab 1. Jänner 2027 höchstens 3 Prozent (§ 20 Abs. 3 Z 2 HIKrG).

Fixzins oder variabel - was ist 2026 günstiger?
Eine Bindung von einem bis zehn Jahren war im Juni 2026 mit 3,41 bis 3,42 Prozent günstiger als ein variabler Kredit mit 3,49 Prozent. Erst über zehn Jahre kostet die Bindung mit 3,62 Prozent einen Aufschlag.

Quellen

Stand: August 2026. Zinssätze: OeNB-Zinssatzstatistik, Kreditzinssätze im Neugeschäft, Juni 2026. Rechtsgrundlagen: § 20 HIKrG (vorzeitige Rückzahlung), § 7 GrEStG (Grunderwerbsteuer), § 32 TP 5 GGG (Eintragungsgebühren), Immobilienmaklerverordnung (Provisionshöchstsätze). Die KIM-V ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.

• OeNB - Kreditzinssätze im Neugeschäft, Wohnbaukredite
• RIS - § 20 HIKrG, vorzeitige Rückzahlung
• RIS - Immobilienmaklerverordnung, Provisionshöchstsätze
• FMA - Wohnimmobilienkredite und Vergabestandards
• Arbeiterkammer - vorzeitige Rückzahlung von Krediten
• oesterreich.gv.at - Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf