Verkehrswert für Haus & Wohnung in Österreich 2024 berechnen

Wie wird der Verkehrswert eine Immobilie in Österreich berechnet?

Für Liegenschaften, die rein privat benutzt werden, wird der Verkehrswert in der Regel nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren berechnet. Wird mit der Liegenschaft ein Ertrag erzielt, dann wird das Ertragswertverfahren angewendet.

Wer berechnet den Verkehrswert einer Liegenschaft?

Um den Verkehrswert zu berechnen, ist nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz ein Sachverständiger hinzuziehen. Das heißt, der Verkehrswert wird von einer Expertin bzw. Experten, wie zum Beispiel einem Immobilienmakler, ermittelt.

Kann ich den Verkehrswert auch online berechnen lassen?

Grundsätzlich können Sie den Verkehrswert auch online berechnen lassen. Allerdings dient der ermittelte Wert von Bewertungsrechnern nur der Orientierung, da die erforderlichen Eingaben für den Laien oft schwierig sind.

Was kostet es, den Verkehrswert zu berechnen?

Unsere Recherchen ergaben Kosten in der Höhe von ca. 1% des Verkehrswerts. Bei 150.000 Euro Wert wären das Kosten von ca. 1.500 Euro.

Geht es um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen, also um Liegenschaften, dann wird oft vom Verkehrswert gesprochen. Dieser ist oft ausschlaggebend für den Verkaufspreis der Immobilie.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert gehört neben dem Einheitswert zu den geläufigen Wertstandard-Begriffen in Österreich. Definiert ist der Verkehrswert im Liegenschaftsbewertungsgesetz. Nach § 2 Abs 2 stellt er jenen Preis dar, der für eine Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Keinen Einfluss auf den Verkehrswert haben besondere Vorlieben oder andere ideelle Wertzumessungen (§ 2 Abs 3). So erhöht sich der Verkehrswert einer Immobilie nicht, wenn in dieser beispielsweise zuvor eine prominente Person (z.B.: ein Filmstar) gewohnt hat, oder ihr Herz an dem Haus hängt. Denn der Verkehrswert ist eine nüchterne Größe.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Um den Verkehrswert zu berechnen, gibt es nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz drei Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragsverfahren
  • Sachwertverfahren

Für alle drei Verfahren ist vorgeschrieben, dass aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt werden müssen. Daher sollte die Berechnung des Verkehrswertes immer zeitnah zum Verkauf der Immobilie erfolgen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertfahren wird in der Regel anwendet, wenn Sie die Liegenschaft selbst nutzen, sie also keinen Ertrag abwirft. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit anderen tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ermittelt. Basis für den Vergleich sind Liegenschaften, die der zu bewertenden Immobilie weitgehend ähneln. Haben sich die Marktverhältnisse geändert oder liegen abweichende Eigenschaften vor, werden diese in Form von Zu- oder Abschlägen einbezogen. Außerdem fließen Preisveränderungen in vergleichbaren Gebieten, im Sinne von Auf- oder Abwertungen, in die Berechnung ein. Zu diesen Einflussgrößen gehören zum Beispiel:

  • Grundriss
  • Zustand der Immobilie
  • Mikrolage (wie zum Beispiel die Verkehrsanbindung)

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel bei vermieteten oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz, da diese einen Ertrag abwerfen. Daher wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes derartiger Immobilien vom Ertragswert gesprochen.

Ausgangspunkt für die Berechnung ist der Rohertrag. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der mit der Bewirtschaftung erzielt wird. Von diesem werden die Abschreibung und der sog. Bewirtschaftungsaufwand abgezogen. Zu letzterem gehören der tatsächliche Aufwand für den Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung. Rohertrag minus Abzüge ergeben den Reinertrag. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert der Liegenschaft ermittelt. Dabei werden Bodenwert, Bauwert und die Werte sonstiger Bestandteile zusammengezählt. Ist Zubehör vorhanden, dann wird dieses dazu gezählt.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz muss der Verkehrswert in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt werden. Als Sachverständige gelten, vereinfacht gesagt, Personen, deren gewöhnliche Tätigkeit darin besteht, Immobilien zu bewerten.

In der Regel sind dies Immobilienmaklerinnen bzw. Immobilienmakler oder Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter der Immobilienfinanzierung von Banken. Letztere werden aber nur dann eine Bewertung der Liegenschaft vornehmen, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht.

Bei Immobilienmaklerinnen bzw. Immobilienmakler müssen Sie für das Gutachten bezahlen. Dabei ist der Preis, der sich nach dem berechneten Preis richtet, nicht zu unterschätzen. Deshalb sollten Sie den Verkehrswert professionell nur berechnen lassen, wenn Sie ihn wirklich, etwa für den Verkauf Ihrer Immobilie, brauchen.

Verkehrswert online berechnen

Im Internet finden Sie verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung des Verkehrswertes, wie zum Beispiel sogenannte Liegenschaftsrechner. Das Ergebnis dieser Bewertung ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, denn es dient lediglich der Orientierung.

Dies liegt daran, dass es oft schwierig ist, inhaltlich die richtigen Einstellungen vorzunehmen. Während Parameter wie die Grundstücksgröße, die Wohnnutzfläche oder die Kellerfläche relativ einfach zu ermitteln sind, wird es bei folgenden Parametern ohne Expertin bzw. Experten schon schwieriger, auch bei größtmöglicher objektiver Betrachtung der eigenen Liegenschaft:

  • Form der Parzelle (Ausgewogen? Rechteckig sehr schmal?)
  • Infrastruktur um das Grundstück (Besonders gut? Ausreichend?)
  • Neigung der Parzelle (Stark geneigt? Steil?)
  • Grundriss des Hauses (Großzügige Gestaltung? Verbaut?)
  • Ausstattung des Hauses (Gut bzw. gehoben? Normal?)

Neben Bewertungsrechnern für Liegenschaften werden auch kostenlose Bewertungen für Ihre Liegenschaft in Österreich im Internet angeboten. Die zu machenden Angaben sind mehr oder weniger detailliert. Außerdem bekommen Sie die Bewertung in der Regel nur unter Bekanntgabe Ihrer Kontaktdaten, da Ihnen diese per Mail zugesendet wird.

Schreibe einen Kommentar