Verkehrswert für Haus und Wohnung in Österreich berechnen

Nach § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist der Verkehrswert jener Preis, der für eine Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Vorgeschrieben ist ein Gutachten nur in Gerichtsverfahren, für den privaten Verkauf nicht. Welches der drei Verfahren passt, hängt davon ab, ob die Liegenschaft selbst genutzt wird oder Ertrag abwirft.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert gehört neben dem Einheitswert zu den geläufigen Wertstandard-Begriffen in Österreich. Definiert ist der Verkehrswert im Liegenschaftsbewertungsgesetz. Nach § 2 Abs 2 stellt er jenen Preis dar, der für eine Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Keinen Einfluss auf den Verkehrswert haben besondere Vorlieben oder andere ideelle Wertzumessungen (§ 2 Abs 3). So erhöht sich der Verkehrswert einer Immobilie nicht, wenn in dieser beispielsweise zuvor eine prominente Person (z. B. ein Filmstar) gewohnt hat, oder ihr Herz an dem Haus hängt. Denn der Verkehrswert ist eine nüchterne Größe.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Um den Verkehrswert zu berechnen, gibt es nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz drei Verfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Für alle drei Verfahren ist vorgeschrieben, dass aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt werden müssen. Daher sollte die Berechnung des Verkehrswertes immer zeitnah zum Verkauf der Immobilie erfolgen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn Sie die Liegenschaft selbst nutzen, sie also keinen Ertrag abwirft. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit anderen tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ermittelt. Basis für den Vergleich sind Liegenschaften, die der zu bewertenden Immobilie weitgehend ähneln. Haben sich die Marktverhältnisse geändert oder liegen abweichende Eigenschaften vor, werden diese in Form von Zu- oder Abschlägen einbezogen. Außerdem fließen Preisveränderungen in vergleichbaren Gebieten, im Sinne von Auf- oder Abwertungen, in die Berechnung ein. Zu diesen Einflussgrößen gehören zum Beispiel:

• Grundriss
• Zustand der Immobilie
• Mikrolage (wie zum Beispiel die Verkehrsanbindung)

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel bei vermieteten oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz, da diese einen Ertrag abwerfen. Daher wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes derartiger Immobilien vom Ertragswert gesprochen.

Ausgangspunkt für die Berechnung ist der Rohertrag. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der mit der Bewirtschaftung erzielt wird. Von diesem werden die Abschreibung und der sogenannte Bewirtschaftungsaufwand abgezogen. Zu Letzterem gehören der tatsächliche Aufwand für den Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung. Rohertrag minus Abzüge ergeben den Reinertrag. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert der Liegenschaft ermittelt. Dabei werden Bodenwert, Bauwert und die Werte sonstiger Bestandteile zusammengezählt. Ist Zubehör vorhanden, dann wird dieses dazugezählt.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Das hängt vom Anlass ab. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz gilt nach § 1 nur für Bewertungen in gerichtlichen Verfahren und in bestimmten Verwaltungsverfahren. Dort ist nach § 8 ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet beizuziehen. Für Häuser, Wohnungen und Baugründe sind das die Fachgebiete der Fachgruppe Immobilien.

Für einen privaten Verkauf gibt es keine solche Vorgabe. Eine Einschätzung liefern dann meist Immobilienmakler, häufig kostenlos, weil sie anschließend den Verkauf vermitteln wollen. Die Bank bewertet nur im Zuge einer Immobilienfinanzierung. Für eine sorgfaltswidrige Wertangabe haftet der Makler: Der OGH sieht ihn als Sachverständigen, der seine Einschätzung nachvollziehbar begründen und die Schätzungsbandbreite nennen muss.

Welche Bewertung für welchen Zweck reicht und was ein Gutachten kostet, steht bei der Immobilienbewertung.

Verkehrswert online berechnen

Im Internet finden Sie verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung des Verkehrswertes, wie zum Beispiel sogenannte Liegenschaftsrechner. Das Ergebnis dieser Bewertung ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, denn es dient lediglich der Orientierung.

Dies liegt daran, dass es oft schwierig ist, inhaltlich die richtigen Einstellungen vorzunehmen. Während Parameter wie die Grundstücksgröße, die Wohnnutzfläche oder die Kellerfläche relativ einfach zu ermitteln sind, wird es bei folgenden Parametern ohne Experten schon schwieriger, auch bei größtmöglicher objektiver Betrachtung der eigenen Liegenschaft:

• Form der Parzelle (Ausgewogen? Rechteckig sehr schmal?)
• Infrastruktur um das Grundstück (Besonders gut? Ausreichend?)
• Neigung der Parzelle (Stark geneigt? Steil?)
• Grundriss des Hauses (Großzügige Gestaltung? Verbaut?)
• Ausstattung des Hauses (Gut bzw. gehoben? Normal?)

Neben Bewertungsrechnern für Liegenschaften werden auch kostenlose Bewertungen für Ihre Liegenschaft in Österreich im Internet angeboten. Die zu machenden Angaben sind mehr oder weniger detailliert. Außerdem bekommen Sie die Bewertung in der Regel nur unter Bekanntgabe Ihrer Kontaktdaten, da Ihnen diese per E-Mail zugesendet wird.

Verkehrswert, Grundstückswert, Einheitswert: drei Zahlen für eine Liegenschaft

Für dieselbe Immobilie existieren in Österreich drei verschiedene amtliche oder halbamtliche Werte. Sie werden regelmäßig verwechselt, obwohl jeder einen anderen Zweck und eine andere Höhe hat.

Praktische Folge bei einer Übergabe in der Familie: Die Grunderwerbsteuer rechnet vom Grundstückswert, die Eintragungsgebühr im Grundbuch dagegen vom Verkehrswert - begrenzt auf den dreifachen Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts, wenn die Ermäßigung nach § 26a Gerichtsgebührengesetz beantragt wird. Wer die drei Werte gleichsetzt, verrechnet sich bei den Nebenkosten in beide Richtungen.

Warum die Bank einen anderen Wert ansetzt

Wer den Verkehrswert für eine Finanzierung ermitteln lässt, bekommt von der Bank oft eine niedrigere Zahl genannt. Das ist kein Streit über die Bewertung, sondern ein anderer Maßstab: Banken arbeiten mit dem Beleihungswert. Er soll jenen Wert abbilden, der auch in einem schlechten Marktumfeld dauerhaft erzielbar ist, und liegt deshalb systematisch unter dem Verkehrswert. Auf diesen bereits reduzierten Wert wird dann noch eine Beleihungsgrenze angewendet.

Für den Kreditnehmer heißt das: Ein Verkehrswertgutachten über 400.000 Euro bedeutet nicht 400.000 Euro Kreditrahmen. Wie die Bank rechnet und welche Eigenmittelquote erwartet wird, steht unter Baufinanzierung.

Wann ein Gutachten wirklich nötig ist

Eine Online-Schätzung genügt für die eigene Orientierung. In diesen Fällen führt daran aber kein Weg vorbei:

• Aufteilung nach einer Scheidung. Ohne belastbaren Wert lässt sich das eheliche Gebrauchsvermögen nicht teilen - siehe Ehevertrag.
• Verlassenschaftsverfahren, wenn mehrere Erben eine Liegenschaft aufteilen oder auszahlen.
• Immobilienertragsteuer. Wer den tatsächlichen Gewinn statt der Pauschale versteuern will, muss die Anschaffungskosten belegen; ein Gutachten kann hier bares Geld sparen - siehe Immobilienertragsteuer.
• Grunderwerbsteuer. Ein Gutachten darf einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen als das Pauschalwertmodell.
• Streit mit der Bank über die Bewertung der Sicherheit.

Erstellt werden gerichtstaugliche Gutachten von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilien. Im Gerichtsverfahren schreibt § 8 LBG sie vor; die Bewertung eines Maklers ist eine Einschätzung, kein Gutachten.

Häufig gestellte Fragen

Quellen

RIS - Liegenschaftsbewertungsgesetz, geltende Fassung

RIS - § 51 GebAG: Tarif für die Schätzung von Häusern und Baugründen

RIS Justiz - OGH 6 Ob 115/21m, Haftung des Maklers für die Wertangabe

Christopher Reischel, Sachverständiger in Wien - Kosten eines Gutachtens

RIS - § 4 LBG: Vergleichswertverfahren

bmf.gv.at - Grundstückswert und Grunderwerbsteuer

RIS - § 26a GGG: ermäßigte Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr

Hauptverband der Gerichtssachverständigen - Fachgruppe Immobilien