KIM-Verordnung in Österreich - was seit dem Auslaufen am 30. Juni 2025 für Ihren Wohnkredit gilt

Warum die KIM-V seit 1. Juli 2025 keine Verordnung mehr ist

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (BGBl. II Nr. 199/2022) - kurz KIM-V - ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seither gilt sie nicht mehr als verbindliche Rechtsnorm. Wer 2026 einen Wohnkredit aufnimmt, fällt nicht mehr unter die strikten Schwellen, die zwischen 1. August 2022 und 30. Juni 2025 für jeden privaten Wohnimmobilienkredit galten.

Bedeutet das freie Bahn? Nein. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat am 26. Juni 2025 das sogenannte WIK-Rundschreiben veröffentlicht - eine aufsichtsrechtliche Erwartungshaltung, die die drei Kernkennzahlen der KIM-V als Richtwerte beibehält. Banken, die davon systematisch abweichen, müssen mit höheren Eigenkapitalanforderungen durch die FMA rechnen. In der Praxis halten sich die meisten Institute weiterhin an die alten Regeln, gewähren aber im Einzelfall mehr Spielraum.

Der Grund für das Auslaufen: Laut Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) ist das systemische Risiko aus Wohnimmobilienkrediten in Österreich deutlich zurückgegangen. Die Kapitalausstattung der Banken ist stark, die Ausfallraten bei Wohnkrediten sind niedrig, eine Verlängerung wäre nicht mehr verhältnismäßig gewesen.

Die drei Kennzahlen - 90, 40 und 35

Sowohl die alte KIM-V als auch das neue WIK-Rundschreiben drehen sich um drei Zahlen, die jeder Wohnkredit-Antragsteller kennen sollte:

• Beleihungsquote (LTV) maximal 90 Prozent. Der Kredit darf höchstens 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie betragen. Bei einer 350.000-Euro-Wohnung sind das 315.000 Euro Kredit, mindestens 35.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis selbst.
• Schuldendienstquote (DSTI) maximal 40 Prozent. Die monatliche Rate aller Kredite des Haushalts darf 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei 3.500 Euro Familieneinkommen netto sind das maximal 1.400 Euro Monatsrate.
• Laufzeit maximal 35 Jahre. Der Kredit soll im Optimum vor Pensionsantritt zurückgezahlt sein. 35 Jahre sind die Obergrenze, viele Banken finanzieren in der Praxis nur 25 bis 30 Jahre, abhängig vom Alter des Kreditnehmers.

Wichtig: Die 10 Prozent Eigenkapital aus der LTV-Grenze decken nur die Differenz zum Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten - Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr 1,1 Prozent, Notar 1 bis 3 Prozent, Maklerprovision bis 3 Prozent, eventuell Kreditgebühren - kommen obendrauf. Realistisch braucht ein Käufer in Österreich rund 20 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis, um eine Immobilie ohne fremdes Vermögen finanzieren zu können.

Vergleich: KIM-V bis 30.6.2025 vs. WIK-Rundschreiben seit 1.7.2025

Kriterium	KIM-V (bis 30.6.2025)	WIK-Rundschreiben (seit 1.7.2025)
Rechtscharakter	Verbindliche Verordnung der FMA	Aufsichtsrechtliche Erwartungshaltung
Maximale Beleihungsquote (LTV)	90 % (zwingend)	90 % (Richtwert)
Maximale Schuldendienstquote (DSTI)	40 % (zwingend)	40 % (Richtwert)
Maximale Laufzeit	35 Jahre (zwingend)	35 Jahre (Richtwert)
Bagatellgrenze pro Person	100.000 € (seit 1.4.2023)	nicht explizit definiert
Ausnahmequote	20 % des Neuvolumens pro Bank (seit 1.7.2024)	bankindividueller Ermessensspielraum
Sanktion bei Verstoß	FMA-Aufsichtsmaßnahmen, Bescheid	Erhöhte Eigenkapitalanforderungen für die Bank
Geltung	Bindend für alle Wohnimmobilien-Neukredite	Selbstbindung der Banken im Risikomanagement

Der zentrale Unterschied: Aus einem rechtlich bindenden Korsett wurde eine Empfehlung mit Zähnen. Die FMA kann die Banken zwar nicht mehr direkt sanktionieren, wenn ein einzelner Kredit die Grenzen reißt. Sie kann aber bei systematischen Abweichungen die regulatorischen Eigenkapital-Anforderungen für die Bank erhöhen - was teuer wird und das Kreditgeschäft unrentabler macht. Banken haben deshalb wenig Anreiz, die Grenzen flächendeckend aufzuweichen.

Was sich für Kreditnehmer 2026 wirklich geändert hat

Der Spielraum liegt im Einzelfall, nicht in der Breite. Wer eine besonders gute Bonität, stabile Einkommen und werthaltige Sicherheiten mitbringt, kann seit 1. Juli 2025 leichter Ausnahmen aushandeln - etwa eine 35-Jahre-Laufzeit für einen 50-Jährigen, oder eine LTV knapp über 90 Prozent gegen Zusatzsicherheiten.

Was sich praktisch nicht geändert hat:

• Banken bestehen nach wie vor auf nachgewiesenes Eigenkapital. „Schenkungs-Eigenkapital“ der Eltern muss als Schenkung dokumentiert und nach § 121a BAO gemeldet werden, sonst gilt es als Darlehen und drückt die Schuldendienstquote.
• Die 40-Prozent-Grenze beim Haushaltseinkommen wird in der Software der Risiko-Abteilungen weiter als harte Linie geführt.
• Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Wertpapierdepots dürfen weiterhin als Eigenmittel angerechnet werden, sofern sie kurzfristig liquidierbar sind.
• Bei Hauskauf ohne Eigenkapital bleibt die Hürde extrem hoch - in der Praxis nur bei sehr hohen Einkommen oder mit Zusatzsicherheiten realistisch.

Wohnbauförderung als Eigenkapital-Ersatz

Vor allem in Wien, Niederösterreich, Tirol und der Steiermark können Wohnbaudarlehen der Bundesländer als Eigenmittel-Ersatz dienen. Die Konditionen sind niedrig verzinst und langfristig, die Banken akzeptieren das Landesdarlehen oft als nachrangiges Eigenkapital. Konkrete Konditionen je Bundesland sind in den Detail-Ratgebern zur Wohnbauförderung in Österreich beschrieben.

Vorsicht beim Kombimodell: Die Förderung darf den effektiven Beleihungsgrad nicht über 90 Prozent treiben, sonst läuft die Bank in die FMA-Schwelle. Die Reihenfolge beim Antrag - erst Wohnbauförderung sichern, dann Hypothekarkredit beantragen - ist meistens die kostengünstigere Lösung.

Bagatell-Schwellen und Ausnahmequoten - das Kleingedruckte

Unter der alten KIM-V galt ab 1. April 2023 eine Bagatellgrenze von 100.000 Euro pro Person, die viele kleinere Sanierungs- und Anbau-Kredite aus der strikten Prüfung herausnahm. Ab 1. Juli 2024 wurde die Ausnahmequote auf 20 Prozent des Neugeschäfts einer Bank einheitlich vereinheitlicht - vorher gab es Sub-Quoten für LTV, DSTI und Laufzeit getrennt.

Im WIK-Rundschreiben sind diese exakten Zahlen nicht mehr fixiert. Banken handhaben das individuell, orientieren sich aber in der Risikopolitik weiter an den alten Grenzen, weil die internen Modelle, EDV-Systeme und Genehmigungsprozesse darauf aufgebaut sind. Ein Käufer, der einen 80.000-Euro-Sanierungskredit für eine bestehende Eigentumswohnung benötigt, hat 2026 ähnliche Erfolgsaussichten wie 2024 - die Bank prüft Bonität und Einkommen, aber selten mit der gleichen Strenge wie bei einer 400.000-Euro-Erstfinanzierung.

Rechenbeispiel - 350.000 Euro Wohnung in Graz

Ein junges Paar will eine Eigentumswohnung um 350.000 Euro in Graz kaufen, Haushalts-Nettoeinkommen 4.200 Euro, keine Vorkredite.

• Eigenkapital für Kaufpreis (LTV 90 %): mindestens 35.000 Euro
• Kaufnebenkosten (rund 10 %): rund 35.000 Euro (Grunderwerbsteuer 12.250 €, Eintragungsgebühr 3.850 €, Notar/Treuhand ca. 7.000 €, Makler 3 % netto inkl. USt ca. 12.600 €)
• Realistisch benötigtes Eigenkapital insgesamt: rund 70.000 Euro
• Kredithöhe: 315.000 Euro
• Maximale Monatsrate nach DSTI 40 %: 1.680 Euro
• Bei 30 Jahren Laufzeit und 4,0 % Fixzins: Rate rund 1.504 Euro - passt komfortabel unter die DSTI-Grenze

Ohne ausreichendes Eigenkapital bleibt das Vorhaben auch 2026 schwierig. Das Paar müsste Wohnbauförderung beantragen, Eltern-Schenkung formell melden oder die Kaufentscheidung aufschieben.

Warum Banken trotz Auslaufen an den Richtwerten festhalten

Es gibt drei harte Gründe, warum österreichische Banken die alten Schwellen freiwillig weiterführen:

1. Aufsichtsrechtlicher Druck. Die FMA kann bei systematischen Abweichungen Kapitalzuschläge verhängen. Das ist teurer als ein paar abgelehnte Krediteinzelfälle.
2. Internes Risikomanagement. Die Erfahrungen der Niedrigzinsphase mit anschließenden Zinsanstiegen 2022/2023 haben gezeigt, dass Haushalte mit DSTI über 40 Prozent bei Variabel-Krediten in Stress geraten. Die Vergabestandards schützen die Bank vor Ausfällen.
3. Refinanzierung. Banken bündeln Hypothekarkredite teils in Pfandbriefen. Die Investoren in diese Pfandbriefe (Versicherungen, Pensionskassen) erwarten saubere Vergabestandards. Wer davon abweicht, refinanziert teurer.

Für Kreditnehmer heißt das: Wer ohne Plan B in die Verhandlung geht, bekommt von der Bank dieselbe Antwort wie vor dem Auslaufen. Wer mit klarer Bonität, festen Einkommen, Wohnbauförderungs-Bewilligung und realistischem Tilgungsplan kommt, bekommt jetzt aber mehr Ohr für Sonderfälle.

Häufige Fehler bei der Wohnkreditplanung 2026

• 10 Prozent Eigenkapital reichen. Falsch. Die 10 Prozent decken nur den Kaufpreis-Anteil ohne Nebenkosten. Realistisch sind 20 Prozent vom Kaufpreis nötig.
• KIM-V ist abgeschafft, ich brauche kein Eigenkapital mehr. Falsch. Das WIK-Rundschreiben behält 90 Prozent LTV als Richtwert bei, Banken halten sich nahezu flächendeckend daran.
• 40 Prozent vom Brutto-Einkommen. Falsch. DSTI bezieht sich auf das Netto-Einkommen des Haushalts.
• Familien-Darlehen als Eigenkapital deklarieren. Risiko. Wird das Darlehen später eingefordert, drückt es die Schuldendienstquote. Echte Schenkung sauber dokumentieren und melden.
• 35 Jahre Laufzeit als Default. Falsch. Für Kreditnehmer ab 50 finanzieren die meisten Banken nur bis Pensionsalter plus 5 bis 10 Jahre.
• Nur eine Bank anfragen. Verschenkt Geld. Die Konditionen variieren seit dem KIM-V-Auslaufen stärker zwischen den Häusern, ein Vergleich von drei bis vier Angeboten lohnt sich.
• Variabler Zins immer billiger. Trügerisch. Die DSTI-Berechnung der Bank rechnet bei variablen Krediten mit einem Stress-Szenario, was die maximale Kredithöhe drücken kann.

FAQ zur KIM-Verordnung und Wohnkredit 2026

Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein. Die KIM-V ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 gilt das FMA-WIK-Rundschreiben mit denselben Kennzahlen als Empfehlung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026 für eine Wohnung?
Realistisch 20 Prozent des Kaufpreises. Das deckt die 10 Prozent LTV-Anforderung plus rund 10 Prozent Kaufnebenkosten.

Kann ich seit dem Auslaufen einen 100-Prozent-Kredit bekommen?
In Ausnahmefällen ja, bei sehr hohem Einkommen, werthaltigen Zusatzsicherheiten oder kombiniert mit Wohnbauförderung. Die Regel ist das nicht.

Hat das Auslaufen der KIM-V die Kreditzinsen verändert?
Direkt nein. Die Zinsen folgen dem Euribor und der Zinspolitik der EZB. Indirekt sehen einzelne Banken durch den größeren Spielraum unterschiedlichere Aufschläge - der Vergleich von drei bis vier Angeboten lohnt sich stärker als zuvor.

Was passiert, wenn die Bank die WIK-Empfehlungen nicht einhält?
Die FMA kann höhere regulatorische Eigenkapitalanforderungen für die Bank verhängen. Den einzelnen Kredit zwischen Bank und Kunde berührt das nicht direkt, macht das Kreditgeschäft für die Bank aber unattraktiver.

Stand: Juni 2026. Konditionen, Kennzahlen und Bankenpraxis basieren auf der FMA-Mitteilung zum WIK-Rundschreiben und dem Auslaufen der KIM-V per 30. Juni 2025. Für die konkrete Finanzierungsplanung empfiehlt sich ein Wohnkredit-Vergleich mit mehreren Banken sowie ein Beratungsgespräch zur möglichen Wohnbauförderung Ihres Bundeslands.