Finanzierung

Immobilienbewertung in Österreich: Rechner, Makler oder Gutachten

Aktualisiert am 23. September 2026·Redaktion finfo.at

Eine Immobilienbewertung ergibt nie eine exakte Zahl, sondern eine Spanne. Selbst bei einem Gutachten sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Abweichungen von bis zu 15 Prozent hinzunehmen. Bei einem Haus um 400.000 Euro reicht das von 340.000 bis 460.000 Euro.

Welche Bewertung Sie brauchen, entscheidet der Zweck. Für einen privaten Verkauf schreibt kein Gesetz ein Gutachten vor, denn das Liegenschaftsbewertungsgesetz gilt nur in gerichtlichen Verfahren. Dort ist dann grundsätzlich ein gerichtlich beeideter Sachverständiger beizuziehen.

Entsprechend weit liegen die Kosten auseinander. Online-Rechner von Banken und Portalen sind kostenlos, ein Privatgutachten für eine typische Wohnimmobilie kostet nach Angaben eines Wiener Sachverständigen 1.500 bis 4.000 Euro. Vor Gericht gilt in manchen Verfahren ein fester Tarif: Für ein Haus um 400.000 Euro sind das 2.821,90 Euro.

Vier Wege zu einem Wert

Weg	Kosten	Worauf der Wert beruht	Wofür er taugt
Online-Rechner	kostenlos	Ihre Angaben zu Lage, Fläche und Baujahr, keine Besichtigung	erste Orientierung
Makler	häufig kostenlos	Marktkenntnis, Vergleichsobjekte, Besichtigung	Angebotspreis beim Verkauf
Bank	Teil der Kreditprüfung	Beleihungswert, bewusst vorsichtig angesetzt	nur die Finanzierung
Sachverständigengutachten	privat frei vereinbart, vor Gericht nach Gebührenanspruchsgesetz	Befund nach Besichtigung, offengelegter Rechenweg	Gericht, Behörden, Streit unter Erben oder früheren Ehepartnern

Online-Rechner. Er rechnet mit dem, was Sie eingeben. Den Zustand des Dachs, einen verbauten Grundriss, den Verkehrslärm vor dem Schlafzimmer oder ein Wohnrecht im Grundbuch kennt er nicht. Für eine erste Orientierung reicht das, für eine Preisverhandlung nicht. Wie stark einzelne Annahmen den Wert verschieben, zeigt die Berechnung des Verkehrswerts nach allen drei Verfahren.

Makler. Makler bieten die Bewertung häufig kostenlos an, weil sie anschließend den Verkauf vermitteln wollen. Wertlos ist ihre Einschätzung deshalb nicht: Rechtlich gilt der Makler als Sachverständiger und kann für eine falsche Auskunft haften.

Bank. Für einen Kredit bewertet die Bank selbst, allerdings mit dem Beleihungswert. Er soll auch in einem schwachen Markt halten und liegt deshalb unter dem Verkehrswert. Als Verkaufspreis taugt er nicht.

Gutachten. Ein Gutachten legt den Rechenweg offen: welche Vergleichsobjekte, welcher Zinssatz, welche Abschläge. Für Gerichtsverfahren schreibt das Gesetz vor, was darin stehen muss. Gerichtlich beeidete Sachverständige finden Sie in der Gerichtssachverständigenliste der Justiz. Für Wohnimmobilien sind die Fachgebiete 94.17 (Ein- und Zweifamilienhäuser), 94.20 (Wohnungseigentum), 94.15 (Mehrfamilienhäuser) und 94.65 (Baugründe) die richtigen.

Wann ein Gutachten vorgeschrieben ist

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) gilt nach § 1 für Bewertungen in allen gerichtlichen Verfahren und in bestimmten Verwaltungsverfahren. Für den freihändigen Verkauf oder die Preisverhandlung mit einem Käufer gilt es nicht. Wie Sie dort zu Ihrer Preisvorstellung kommen, bleibt Ihnen überlassen.

Im Gerichtsverfahren ist nach § 8 LBG ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet beizuziehen. Das Gericht legt dabei den Bewertungsstichtag fest. Darauf verzichten kann es nur, wenn keine Partei einen Sachverständigen beantragt und sich der Wert eindeutig aus anderen unbedenklichen Beweismitteln ergibt.

Verlassenschaft. Hier gilt eine Ausnahme mit großer Wirkung. Liegenschaften kommen nach § 167 Abs. 2 Außerstreitgesetz grundsätzlich mit dem dreifachen Einheitswert ins Inventar. Die Einheitswerte des Grundvermögens beruhen auf den Wertverhältnissen vom 1. Jänner 1973 und wurden seither nur pauschal um 35 Prozent angehoben. Nach dem LBG bewertet wird nur, wenn eine Partei das beantragt oder es für eine schutzberechtigte Person nötig ist, etwa ein minderjähriges Kind. Soll der Wert im Inventar dem Markt entsprechen, muss also jemand den Antrag stellen. Wie das Verfahren sonst abläuft, steht beim Verlassenschaftsverfahren.

Scheidung. Die gerichtliche Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens ist ein Außerstreitverfahren (§ 93 AußStrG). Wird dort über den Wert der Ehewohnung gestritten, gilt das LBG mit allen Anforderungen an den Sachverständigen. Einigen sich die Ehegatten selbst, legen sie den Wert auch selbst fest.

Steuer. Gegenüber dem Finanzamt kann ein Gutachten bares Geld sparen, etwa bei der Grunderwerbsteuer oder der Immobilienertragsteuer. Die Fälle stehen beim Verkehrswert.

Was ein Gutachten kostet

Beauftragen Sie einen Sachverständigen privat, ist das Honorar frei vereinbar. Üblich sind eine Pauschale oder ein Zeithonorar zuzüglich Nebenkosten. Den Ausschlag geben Objektart, Lage, Komplexität und die Frage, wie vollständig die Unterlagen sind. Für eine typische Wohnimmobilie nennt ein Wiener Sachverständiger 1.500 bis 4.000 Euro.

Vor Gericht bestimmt das Gebührenanspruchsgesetz (GebAG) das Honorar. Grundsätzlich richtet sich die Gebühr nach Zeit und Mühe und danach, was der Sachverständige außergerichtlich für eine ähnliche Arbeit bekäme (§ 34 Abs. 1). In einigen Verfahren gilt dagegen ein fester Tarif, unter anderem in Außerstreitverfahren mit Ausnahme des Verfahrens über das Erbrecht, bei Verfahrenshilfe und im Insolvenzverfahren (§ 34 Abs. 2). Die Aufteilung nach einer Scheidung gehört dazu.

Für Häuser steht der Tarif in § 51 GebAG. Maßgeblich ist der Wert von Gebäude und Grundstück zusammen:

Wert der Liegenschaft	Gebühr für Befund und Gutachten
bis 36.340 Euro	602,30 Euro
über 36.340 bis 72.670 Euro	1.056,90 Euro
je weitere angefangene 36.340 Euro	plus 176,50 Euro

Für ein Haus um 400.000 Euro liegt der Wert zehn angefangene Stufen über 72.670 Euro: 1.056,90 plus 10 mal 176,50 ergibt 2.821,90 Euro. Für eine Eigentumswohnung kommt nach § 51 Abs. 3 ein Zuschlag von 50 Prozent auf den Tarif ihres eigenen Werts. Bei 300.000 Euro sind das 2.292,40 Euro plus die Hälfte, also 3.438,60 Euro. Dazu kommen Reisekosten sowie Kosten für Ausfertigungen und Kopien (§§ 27 und 31 GebAG). Die Beträge gelten seit 1. Jänner 2024.

Wie genau eine Bewertung sein kann

Der Verkehrswert ist keine mathematisch exakt ermittelbare Größe. So steht es in der Entscheidung 6 Ob 115/21m des OGH vom 6. August 2021. Schon die Frage, welche Wohnung als vergleichbar gilt, lässt Spielraum, ebenso die Einstufung einer Wohnanlage als „sehr gut" oder nur „gut". Die Fachliteratur, auf die sich der OGH dabei bezieht, nennt Preisspannen von plus/minus 15 Prozent, teils auch von 20 bis 30 Prozent.

Wann der Makler für eine falsche Bewertung haftet

Der Fall hinter der Entscheidung: Ein Eigentümer wollte zwei Wohnungen verkaufen und rechnete mit rund 1 Million Euro. Ein Mitarbeiter des Maklerbüros stellte sich als Experte vor und nannte 780.000 Euro als realistischen Preis. Es folgten ein Alleinvermittlungsauftrag und ein Verkauf um 790.000 Euro. Das Erstgericht stellte später einen Wert von rund 1,04 Millionen Euro fest.

Der OGH hielt fest, dass der Immobilienmakler als Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB gilt. Er muss den Auftraggeber über alle Umstände informieren, die für das Geschäft wesentlich sind (§ 3 Maklergesetz, § 30b Konsumentenschutzgesetz). Beim Alleinvermittlungsauftrag trifft ihn außerdem eine besondere Treuepflicht. Dass ein späteres Gutachten zu einem anderen Wert kommt, ist für sich noch kein Fehler des Maklers. Das gilt aber nur, wenn er nachvollziehbare Überlegungen zum Wert angestellt und auf die Schätzungsbandbreite hingewiesen hat.

Das Argument, 15 Prozent unter dem Verkehrswert seien immer vertretbar, ließ der OGH nicht gelten. Makler hätten sonst einen Anreiz, den Wert von vornherein niedrig anzusetzen, um schnell zu verkaufen und die Provision zu kassieren. Im Provisionsstreit derselben Parteien (5 Ob 1/20p) hatte der OGH bereits die Einschätzung gebilligt, dass ein Preisvorschlag rund 20 Prozent unter dem Marktwert die Aufklärungspflicht verletzt.

In der Praxis heißt das: Lassen Sie sich vom Makler die Spanne und die herangezogenen Vergleichsobjekte nennen, am besten schriftlich. Eine einzelne Zahl ohne Begründung ist genau das, was der OGH beanstandet hat.

Was in einem Gutachten stehen muss

Für Gerichtsverfahren legen die §§ 9 und 10 LBG den Inhalt fest. Die Liste taugt auch als Maßstab für ein Privatgutachten, denn sie zeigt, ob der Wert begründet oder nur behauptet ist:

Rahmen: Zweck des Gutachtens, Bewertungsstichtag, Tag der Besichtigung und die anwesenden Personen, verwendete Unterlagen
Befund: Beschreibung der Liegenschaft mit allen wertbestimmenden Merkmalen tatsächlicher und rechtlicher Art
Verfahrenswahl: welches Verfahren angewendet wurde und warum
Vergleichswertverfahren: die Vergleichsobjekte mit ihren Merkmalen und tatsächlich erzielten Kaufpreisen, dazu begründete Zu- und Abschläge
Ertragswertverfahren: eine Begründung für den gewählten Kapitalisierungszinssatz
Sachwertverfahren: die dem Herstellungswert zugrunde gelegten Preise je Quadrat- oder Kubikmeter samt Indizes; Baumängel, Bauschäden und aufgeschobene Reparaturen gesondert beziffert
Rechte und Lasten: ob und wie weit sie den Wert beeinflussen, mit Begründung

Ergänzend gibt es die ÖNORM B 1802 in drei Teilen. Teil 1 behandelt Begriffe, Grundlagen sowie Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, Teil 2 das Discounted-Cash-Flow-Verfahren und Teil 3 das Residualwertverfahren für Bauland und Projektentwicklungen. Die drei Grundverfahren sind keine österreichische Eigenheit: Auch in Deutschland stützt sich die Immobilienwertermittlungsverordnung bei der Bewertung von Immobilien auf Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Wie die drei Verfahren rechnen, steht beim Verkehrswert.

Wohnrecht, Fruchtgenuss und Mietverträge

Was im Lastenblatt des Grundbuchs steht, gehört in die Bewertung. Nach § 3 Abs. 3 LBG sind Rechte und Lasten, die den Wert beeinflussen, zu berücksichtigen. Lassen sie sich mit den üblichen Verfahren nicht erfassen, zählt der vermögenswerte Nachteil für den Belasteten. Der Sachverständige muss dann beschreiben, worin der Nachteil besteht, wie lange er dauert und mit welchem Zinssatz er ihn kapitalisiert (§ 10 Abs. 5 LBG).

Bei einem lebenslangen Wohnrecht oder Fruchtgenuss hängt die Dauer am Leben der berechtigten Person. Eine Wohnung, in der die Eltern ein Wohnrecht behalten, ist deshalb weniger wert als dieselbe Wohnung ohne Belastung, und der Abschlag wird kleiner, je älter die Berechtigten sind. Wo solche Rechte eingetragen sind, zeigt der Grundbuchsauszug im C-Blatt.

Bei vermieteten Objekten geht das Ertragswertverfahren von den tatsächlich erzielten Erträgen aus (§ 5 Abs. 2 LBG). Die Mietverträge samt Befristungen und Kündigungsverzichten gehören deshalb zu den wichtigsten Unterlagen.

Welche Unterlagen der Sachverständige braucht

Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger muss der Sachverständige selbst beschaffen. Das senkt bei Zeithonoraren die Rechnung. Für ein Haus oder eine Wohnung sind das im Wesentlichen:

ein aktueller Grundbuchsauszug, nicht älter als zwei Monate
Katastermappe und aktueller Flächenwidmungsplan
baubewilligte Pläne und die Benützungsbewilligung
bei Wohnungen: Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
Verträge über Dienstbarkeiten, Wohnrechte und andere Lasten, auch solche, die nicht im Grundbuch stehen
bei Vermietung: Mietverträge mit allen Zusatzvereinbarungen und die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Baujahr und eine Aufstellung der größeren Investitionen der letzten Jahre

Liegt ein Energieausweis vor, gehört er dazu. Für einen Verkauf ist er ohnehin Pflicht.

Vergleichspreise selbst recherchieren

Vergleichspreise im Sinn des § 4 LBG sind tatsächlich erzielte Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Inseraten. Wer seine Wohnung an den Inseraten im Bezirk misst, vergleicht sie mit Preisvorstellungen, nicht mit Abschlüssen. Drei Quellen zeigen echte Kaufpreise:

Statistik Austria. Die Immobilien-Durchschnittspreise beruhen auf Käufen privater Haushalte. Häuser und Wohnungen sind je Bezirk in neun Größenklassen ausgewiesen, Baugrund auch je Gemeinde. Angegeben ist der Median. In den Wert eines Jahres fließen auch die Transaktionen der vier Vorjahre ein, rechnerisch um Unterschiede bei Fläche, Bauperiode und Lage bereinigt. Die Zahlen nach Bundesländern stehen bei den Hauspreisen.

WKO-Immobilienpreisspiegel. Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder gibt ihn jährlich heraus, 2026 in der 37. Ausgabe. Er beruht auf Kaufverträgen aus ganz Österreich, enthält über 11.000 Einzelwerte auf Bezirksebene und kostet für Nichtmitglieder 59 Euro netto plus Versand.

Urkundensammlung des Grundbuchs. Kaufverträge werden mit der Eintragung in die Urkundensammlung aufgenommen und sind dort einsehbar. Der Abruf ist kostenpflichtig, dafür steht darin der tatsächlich bezahlte Preis, etwa für eine Wohnung im selben Haus. Genauer wird ein Vergleich nicht.

Häufige Fragen

Braucht man für den Verkauf einer Immobilie ein Gutachten?

Nein. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz gilt nur in gerichtlichen und bestimmten behördlichen Verfahren. Beim privaten Verkauf können Sie den Preis ohne Gutachten festlegen. Ein Gutachten kann trotzdem sinnvoll sein, etwa als Argument in der Preisverhandlung oder gegenüber dem Finanzamt.

Was kostet eine Immobilienbewertung in Österreich?

Online-Rechner sind kostenlos, Makler bieten die Bewertung häufig gratis an. Ein Privatgutachten für eine typische Wohnimmobilie kostet nach Angaben eines Wiener Sachverständigen 1.500 bis 4.000 Euro. In Verfahren mit festem Gerichtstarif sind es für ein Haus um 400.000 Euro 2.821,90 Euro, zuzüglich Nebenkosten.

Wer darf ein Gutachten für das Gericht erstellen?

Ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet (§ 8 LBG). Die Gerichtssachverständigenliste der Justiz führt sie nach Fachgebieten, für Wohnimmobilien vor allem 94.17 (Ein- und Zweifamilienhäuser) und 94.20 (Wohnungseigentum).

Wie lange ist ein Bewertungsgutachten gültig?

Ein Gutachten beschreibt den Wert zu einem bestimmten Stichtag. Eine Gültigkeitsdauer sieht das Gesetz nicht vor. Wie lange die Zahl brauchbar bleibt, hängt davon ab, wie stark sich der Markt und der Zustand des Objekts seither verändert haben.

Haftet der Makler, wenn er meine Wohnung zu niedrig bewertet?

Er kann haften. Der OGH sieht den Immobilienmakler als Sachverständigen, der den Auftraggeber über alle wesentlichen Umstände informieren muss. Eine Bewertung innerhalb der üblichen Schwankungsbreite schützt ihn nur, wenn er nachvollziehbar gerechnet und auf die Bandbreite hingewiesen hat (OGH 6 Ob 115/21m).

Quellen

Stand: September 2026. Rechtsgrundlagen: Liegenschaftsbewertungsgesetz (§§ 1 bis 10), Gebührenanspruchsgesetz (§§ 27, 31, 34 und 51, Tarifbeträge seit 1. Jänner 2024), Außerstreitgesetz (§§ 93 und 167), Maklergesetz (§ 3), Konsumentenschutzgesetz (§ 30b), OGH 6 Ob 115/21m vom 6. August 2021.